Steu­ern beim Haus­ver­kauf bei Nieß­brauch

Beim Verkauf oder der Schenkung einer Immobilie ist häufig auch von einem Nießbrauchrecht die Rede. Dieses kann durch einen Eigentümer Dritten oder ihm selbst eingeräumt werden. Auch bei Schenkungen oder beim Hausverkauf werden durch Nießbrauch die Steuern beeinflusst.

• Durch einen Nießbrauch werden dem Verkäufer oder einem Dritten bei einem Immobilienverkauf Nutzungsrechte eingeräumt.
• Durch das Nießbrauchrecht wird dem Nutznießer kein Eigentum übertragen, sondern nur ein Nutzungsrecht. Das Nutzungsrecht ist nicht vererblich und nicht veräußerlich.
• Werden durch ein Nießbrauchrecht Einnahmen, beispielsweise Mieten erzielt, müssen diese versteuert werden.
• Erhält der Eigentümer einer Immobilie ein Entgelt für das Nießbrauchrecht, muss er dieses als Einnahme versteuern.
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Der Nießbrauch ist das Recht, den Nutzen aus einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB). Der Berechtigte kann das Grundstück in Besitz nehmen und es je nach seiner Beschaffenheit bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Recht ist nicht übertragbar, kann in der Ausübung aber einem anderen überlassen werden, soweit dies von den Beteiligten nicht ausgeschlossen wurde. Auch können einzelne Nutzungen, beispielsweise die Vermietung oder Verpachtung, ausgeschlossen werden. Gegenüber dem Eigentümer ist der Nießbraucher verpflichtet, das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen.

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Außerdem dient es der Regelung der vorweggenommenen Erbfolge, zur Sicherung der Altersversorgung, zur Sicherung der Unternehmenskontinuität oder zur Vermeidung von Schenkungs- und Erbschaftssteuern.

Beispiel: Die Eltern übertragen das Eigentum an ihrer Immobilie auf den Sohn. Im Grundbuch lassen sie sich ein Nießbrauchrecht eintragen. Sie erwerben damit das Recht, die Wohnung lebenslang zu bewohnen. Das Recht bleibt auch dann bestehen, wenn die Kinder das Haus verkaufen. Ein Verkäufer müsste das Wohnrecht übernehmen.

Im Vergleich zum bloßen Wohnrecht ist das Nießbrauchrecht flexibler. Ziehen die Eltern altersbedingt in ein Pflegeheim, können Sie die Immobilie vermieten und mit den Mieteinnahmen die Pflegekosten finanzieren.

Das Nießbrauchrecht kann unterschiedliche Erscheinungsformen haben:

• Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch besteht nicht am gesamten Eigentum, sondern nur an einem Teil davon.
• Quotennießbrauch: Der Nutznießer ist mit einer festgelegten Quote an den Erträgen beteiligt, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden, beispielsweise zu 50 Prozent an den Mieteinnahmen.
• Vorbehaltsnießbrauch (Nießbrauchsvorbehalt): Der ehemalige Eigentümer behält sich beim Verkauf einer Immobilie das Nießbrauchrecht vor.

Das Nießbrauchrecht kann weder vererbt noch veräußert werden. Verstirbt der Nutznießer, erlischt auch das Nießbrauchrecht.

Die Einräumung eines Nießbrauchrechts hat Auswirkung auf die steuerliche Behandlung bei einem Hauskauf, einer Schenkung oder einer Erbschaft. Bei Überschreitung des Freibetrages wird Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällig – unabhängig davon, ob es sich um Wohnrecht oder Nießbrauch handelt. Bei einem Hausverkauf mit Nießbrauch sind die Steuern abhängig vom Wert des Nießbrauchs. Dieser ist abhängig vom Jahreswert des Nießbrauchgegenstands sowie einem gesetzlich festgelegten Kapitalwert.

Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen wird jährlich mit Stichtag 1. Januar durch das Bundesfinanzministerium in einem BMF-Schreiben herausgegeben. Er berechnet sich aus dem vollendeten Lebensalter des Nutznießers, der durchschnittlichen Lebenserwartung und der Berücksichtigung von Zinsen und Zwischenzinsen. Für das Jahr 2019 lag der Kapitalwert zum Beispiel für einen vierzigjährigen Mann bei 16,422, während der Wert für eine gleichaltrige Frau 16,903 beträgt. Infolge der höheren Lebenserwartung von Frauen ist deren Wert höher als der von Männern.

Bei einem Hausverkauf mit Nießbrauch sind folgende Steuern zu berücksichtigen:

• Grunderwerbsteuer
• Schenkungssteuer
• Erbschaftssteuer
• gegebenenfalls Einkommenssteuer

Wird einem Nutznießer an einer Immobilie das Nießbrauchrecht eingeräumt, muss dieser in vielen Fällen Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Nutznießer ein Ehepartner oder Verwandter in erster Linie ist, also ein Kind desjenigen, der das Recht einräumt.

Wer eine Immobilie als Geschenk erhält, muss hierfür mitunter eine Schenkungssteuer entrichten. Schenkungen, die innerhalb der Freibeträge für Angehörige liegen, sind von der Schenkungssteuer nicht betroffen. Die Steuer vermindert sich, wenn ein Nießbrauchrecht geltend gemacht wird, durch dessen Kapitalwert. Grundlage für die Minderung ist § 14 BewG (Bewertungsgesetz).

Durch das vorzeitige Verschenken einer oder mehrerer Immobilien und das Einräumen von Nießbrauchrechten kann ein Erblasser die spätere Erbmasse und damit die Erbschaftssteuer verringern.

Der Nutznießer einer Immobilie, der durch Vermietung oder Verpachtung Einnahmen erzielt, muss diese als Einkommen versteuern und in der jährlichen Einkommenssteuererklärung angeben. Der Eigentümer einer Immobilie muss Einnahmen dann versteuern, wenn er im Rahmen des Quotennießbrauchs daran prozentual beteiligt ist oder er für das eingeräumte Nießbrauchrecht ein Entgelt vom Nutznießer bekommt.