Im­mo­bi­lie mit Nieß­brauch ver­kau­fen

Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um das Recht eine Immobilie auch noch nach dem Verkauf für eigene Zwecke zu nutzen. Was genau das Nießbrauchrecht umfasst, welche Vor- und Nachteile es gibt und ob Sie eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen können, erfahren Sie hier im Ratgeber. 

• Mit dem lebenslangen Nießbrauch erhalten Sie das Recht, eine Immobilie zu verwenden und beispielsweise zu vermieten. 
• Sie als Nutznießer:in tragen die Steuern. Die Höhe richtet sich dabei nach der Höhe des Nießbrauchs. 
• Eltern können die Immobilie auf Kinder übertragen und dank des Nießbrauchrechts das Haus und Grundstück weiter nutzen und vermieten. 
• Mit einem Immobilienprofi erzielt Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Nießbrauch ist ein  Begriff, den es bereits seit vielen Jahren gibt. Sogar im Mittelalter war der Nießbrauch schon bekannt. Liegt ein Nießbrauchrecht vor, hat eine Person das Recht, etwas zu nutzen und daraus wirtschaftliche Vorteile zu erlangen – wie beispielsweise Immobilien und Grundstücke. Wer Nutznießer:in ist, darf das Haus oder die Wohnung nicht nur selbst bewohnen, sondern beispielsweise auch vermieten. So erzielt er:sie Mieteinnahmen. 

Durch das Nießbrauchrecht haben die Nutznießer:innen ein Nutzungsrecht an dem Eigentum. Möchten beispielsweise Mutter oder Vater zu Lebzeiten ihr Haus oder das Grundstück an die Kinder übertragen, wird oft ein umfassendes Nutzungsrecht vereinbart. Mutter und Vater haben letztendlich die Vorteile, die Immobilie weiterhin zu bewohnen sowie Vermietungen vorzunehmen und Einnahmen daraus zu erzielen. Es kann auch als vorweggenommene Erbfolge angesehen werden, da im Prinzipgewissermaßen schon jetzt das Erbe an die Kinder übergeht. 

In der Praxis wird oft das Wohnrecht mit dem Nießbrauchrecht gleichgesetzt. Doch dabei gibt es einen deutlichen Unterschied. Bei beiden Varianten können Personen die Immobilie, also das Eigentum Dritter, nutzen. Beim Wohnrecht bleibt es auch bei dieser Nutzung. Wer nur über ein Wohnrecht verfügt, kann also keinerlei wirtschaftliche Gewinne aus dem Objekt erzielen. Hinsichtlich des Nießbrauchrecht ist das anders gestaltet. In dem Fall sind auch Vermietungen und wirtschaftliche Gewinne möglich. Nutznießer:innen sind nutzungsberechtigt und wirtschaftliche Eigentümer:innen. 

Es stellt sich teilweise als sehr schwierig heraus, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen, sodass es auch bei einem Verkauf nicht erlischt, sondern weiterhin bestehen bleibt. Wer solch ein Haus kauft, sollte sich darüber im Klaren sein, dass die Personen mit Nießbrauch weiterhin in der Immobilie wohnen und sogar Mieteinnahmen erzielen können. 

Für Selbstnutzer:innen ist deshalb ein solches Objekt weniger relevant. Nur manche Kapitalanleger:innen interessieren sich für einen Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch. Meistens wird ein Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht nur dann vollzogen, wenn der Verkaufspreis stark gesenkt wird. Sinnvoll ist es, eine:n Makler:in mit Expertise zurate zu ziehen. Für Eigentümer:innen, die auf fachlichen Rat verzichten, ist es schwierig, den Immobilienverkauf mit Nießbrauch erfolgreich durchzuführen. 

Ausschließlich der:die Eigentümer:in hat Verfügungsrechte, sodass nur er:sie den Hausverkauf trotz Nießbrauch durchführen kann. Die Haftung bei dem unrechtmäßigen Immobilienverkauf mit Nießbrauch liegt generell bei dem:der Eigentümer:in. Um diverse Probleme im Vorfeld auszuschließen, sollten die Rechte genau abgeklärt werden.   

Zunächst einmal sollten Sie sich beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch überlegen, wer an solchen Objekten interessiert sein könnte. Die Zielgruppe ist stark eingeschränkt. Wenn Sie sich für den Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch entscheiden, kämen im Prinzip nur Kapitalanleger:innen in die engere Wahl. Es gibt einige Anleger:innen, die ganz gezielt nach diesen Objekten suchen, da  sie so eine Immobilie zu niedrigen Preisen erhalten können. 

Für Verkäufer:innen sind hohe Verluste möglich, wenn sie eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen, welches mit Nießbrauch einhergeht. Wichtig ist eine gezielte Vermarktung durch eine:n spezialisierte:n Makler:in mit entsprechenden Verbindungen zu Menschen, die nach einer Kapitalanlage suchen. 

Hinsichtlich des Nießbrauchs wird zwischen vier verschiedenen Formen unterschieden. Wir haben eine Auflistung der verschiedenen Nießbrauchs-Formen zusammengestellt, sodass Sie sich einen Überblick verschaffen können und wissen, worin die Unterschiede liegen: 

Eine Wohnung mit Nießbrauchrecht zu verkaufen, ist eine große Herausforderung. Lediglich Kapitalanleger:innen, die langfristig planen, sind aufgrund des niedrigen Kaufpreises an einem solchen Objekt interessiert. 

Für Sie als Eigentümer:in der Wohnung ist ein Verkauf jedoch interessant und kann sich lohnen. Schließlich haben Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht und somit ein dauerhaftes Wohnrecht. Können oder möchten Sie die Wohnung selbst nicht mehr bewohnen, vermieten Sie diese Immobilie einfach weiter. Schon erhalten Sie monatliche Mieteinnahmen. 

Nutznießer:innen genießen erhebliche Vorteile, haben aber auch einige Nachteile, wenn sie ein Nießbrauchsrecht innehaben. Jetzt könnte man meinen, dass nur die Nutznießer:innen profitieren, doch auch für Eigentümer:innen gibt es Vorteile. Wir haben hier eine Auflistung von Vor- und Nachteilen zusammengetragen:

Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung trotz Nießbrauch an Selbstnutzer:innen ist so gut wie ausgeschlossen. 

Lediglich Kapitalanleger:innen könnten an solch einem Objekt Interesse haben, da der Kaufpreis geringer ausfällt als bei anderen Objekten. Das ist aber auch der einzige Grund für Kapitalanleger:innen, sich ein Grundstück mit Nießbrauch zu kaufen. 

Auch der Immobilienverkauf bei Nießbrauch wird ganz normal wie andere Hausverkäufe gehandhabt. Gewinne aus privaten Verkäufen von Wirtschaftsgütern unterliegen der Spekulationssteuer während der Spekulationsfrist.

Die Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn Sie Ihre erworbene Immobilie innerhalb von zehn Jahren wiederverkaufen und Sie diese innerhalb der letzten drei Jahre nicht selbst genutzt haben. Entstehen aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf trotz Nießbrauch Gewinne, müssen Sie diese versteuern. Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von dem erzielten Gewinn sowie von dem persönlichen Steuersatz ab. Wir haben ein kleines Beispiel für Sie berechnet:

Die Spekulationssteuer kann hoch ausfallen. Deswegen ist es ratsam, die Spekulationsfrist abzuwarten. Möchten Sie beispielsweise trotz Nießbrauch das Haus verkaufen und halten die Spekulationsfrist ein, sparen Sie sich die hohen Zahlungen.

Auch die Nutznießer:innen müssen an steuerliche Aspekte denken. Prinzipiell ist der Nießbrauch an einen materiellen Wert gebunden, der zu versteuern ist. Die Höhe der Steuer hängt von zwei Faktoren ab.  

Hierbei handelt es sich um die individuelle Steuerklasse und die Höhe des eingeräumten Nießbrauchs, sofern der Betrag über den gesetzlich festgelegten Freibetrag liegt. Zu beachten ist hierbei, dass diese Steuer ganz allein Nutznießer:innen zu tragen haben. Hier gibt es einen Überblick:  

Quelle: https://www.anwalt.org/niessbrauch-steuer/

Es gibt eine Vielzahl an Unterlagen, die für den Immobilienverkauf mit Nießbrauch vorhanden sein müssen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Dokumente sowie die anfallenden Kosten:

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die mit Nießbrauch einhergeht, benötigen Sie noch einige andere Schriftstücke und Nachweise. Hierzu zählen:

• Teilungserklärung von Grundbuchamt (10 Euro unbeglaubigt, 20 Euro beglaubigt)

• Protokolle von Eigentümer:innenversammlungen der letzten drei Jahre und Wohngeldabrechnung (in eigenen Unterlagen oder von der Hausverwaltung)

• Rücklagenübersicht und aktueller Wirtschaftsplan (in eigenen Unterlagen oder von der Hausverwaltung)

• Bei Vermietung: Kopie des Mietvertrages aus eigenen Unterlagen

Haben Sie alle Unterlagen zur Hand, ist ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch möglich. Über die anfallenden Kosten für die verschiedenen Unterlagen informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde und im Bürgerbüro, da diese Kostenfaktoren variieren.

Nach dem Verkauf des Grundstücks mit Nießbrauch müssen Sie einige Unterlagen auszuhändigen. Wichtige Schriftstücke, Nachweise und Dokumente sind:

• Gebäudeversicherung
• Gebrauchsanleitung für technische Geräte im Haus
• Wartungsverträge
• Garantiebelege
• Abrechnungen über Nebenkosten und Heizung
• Prüfprotokolle vom Schornsteinfegerbetrieb
• Aufstellung über Handwerkerrechnungen
• Auflistung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

Sie haben vor, eine Immobilie mit Nießbrauchrecht zu verkaufen? Oder möchten Sie das Grundstück oder Haus vererben? Suchen Sie sich einen Immobilienprofi im Bereich Immobilienverkauf bei Nießbrauch. Der:die Makler:in steht Ihnen hilfreich zur Seite und unterstützt Sie, wenn Sie das Haus oder die Wohnung trotz Nießbrauch verkaufen möchten. Er:sie hat die entsprechende Expertise und weiß genau, welche Zielgruppe anzusprechen ist und wie der Kauf für Sie bestmöglich realisiert wird. 

Im Prinzip ist es möglich, ein eingetragenes Nießbrauchrecht zu löschen. Der:die Nutznießer:in muss aber mit der Löschung einverstanden sein. Für den:die Eigentümer:in ist das natürlich von großem Vorteil. Ob sich jemand darauf einlässt, der solch ein Recht hat, ist fraglich. Schließlich muss der:die Nießbraucher:in alle seine:ihre Rechte an den:die Eigentümer:in abgeben. 

Ebenfalls muss eine Löschungsbewilligung an das zuständige Grundbuchamt übermittelt werden, sodass das gewährte Nießbrauchrecht aus dem Grundbuchauszug gelöscht wird. Ist dieser Vorgang geschehen, gehen die Rechte auf den:die Eigentümer:in über. Sie müssen dabei einige Besonderheiten beachten: 

• Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden und ist an Kosten gebunden, die von dem Gegenstandswert abhängen. 
• Auch die Löschung des Nießbrauchrecht durch das Grundbuchamt ist nicht kostenfrei. 
• Nur wenn der:die Nießbraucher:in eine Erklärung bei dem Grundbuchamt abgibt oder eben die Löschungsbewilligung dem:der Eigentümer:in überreicht. ist der Verzicht auf Nießbrauch gültig, 
• Eine Anfechtung ist im Nachgang möglich, gerade dann, wenn der:die Nutznießer:in aufgrund des Verzichts auf Sozialleistungen angewiesen ist. 

Eine steuerliche Belastung ist denkbar, wenn der Vorgang vom Finanzamt als Erbschaft oder Schenkung deklariert wird. Wurde der:die ehemalige:r Nießnutzer:in ausgezahlt, sind unter Umständen dennoch Schenkungs- oder Erbschaftssteuern auf die Schenkung oder das Erbe fällig. Gehen Mieteinnahmen nicht auf das Nießbraucher-Konto, sondern auf das Bankkonto des:der Eigentümers:in, wird dies ebenfalls als Schenkung ausgelegt. Kontaktieren Sie im Vorfeld für eine steuerliche Beratung ein Steuerbüro, wenn es um den Immobilienverkauf mit Nießbrauch geht.