Nießbrauchmodelle

Eine Erhebung des Statistischen Bundesamtes von 2010 ergab, dass jedem vierten Haushalt mit selbst genutzter Immobilie im Wert von mindestens 100.000 Euro – in dem Personen zwischen 55 und 69 Jahren leben –  pro Kopf ein monatliches Einkommen von 1.150 Euro zur Verfügung steht. Zum Vergleich: Wer über ein monatliches Einkommen von 1.000 Euro verfügt, gilt in Deutschland als arm. Neuere Daten gibt es bisher nicht, Experten gehen aber davon aus, dass die Zahl der vergleichsweise armen Immobilienbesitzer in den vergangenen sieben Jahren eher größer als kleiner geworden ist.  Während der Marktwert vieler Immobilien stark gestiegen ist, blieb die Rentenentwicklung weit dahinter zurück.

Für manch Betroffenen wird sich also die Frage stellen: Schränke ich mich im Alter stark ein und verkneife ich mir viele Wünsche oder mache ich mein Eigenheim zu Geld und gönne mir hin und wieder etwas? In einem Beitrag auf dem Portal www.anlegen-in-immoblien.de wird die Entscheidung eines Münchner Rentnerpaares geschildert, das seine Immobilie mithilfe des Unternehmens „Haus plus Rente“ mit einem Nießbrauchvorbehalt verkauft hat. Das Paar kann weiterhin wohnen bleiben und erhielt überdies 150.000 Euro für ihre 86 Quadratmeter große Wohnung. Klingt nicht allzu viel für die teuerste Stadt Deutschlands?  Stimmt, doch die Wohnung ist mit dem Erbbaurecht belegt  und es wurde Nießbrauch vereinbart.

Verkauft man eine Immobilie mit Nießbrauch, wird die Miete der Wohnung mit der Lebenserwartung des jüngeren Partners multipliziert. Für die 73-jährige Münchnerin wurde eine Lebenserwartung von 21 Jahren angenommen. Das entspricht nicht der statistischen Erwartung. Vielmehr werden hier Berechnungen des Deutschen Aktuarvereins zugrunde gelegt. So wie die  Versicherungsmathematiker der Assekuranz  mit einem großen Puffer kalkulieren und sich damit gegen das „Langlebigkeitsrisiko“ ihrer Kunden absichern, verfahren auch die Käufer der Immobilie. Bei dem Rentnerpaar wurde ein Nießbrauchwert von 130.000 Euro errechnet, der von den 280.000 Euro Marktwert der Wohnung abgezogen wurde. So blieb der Erlös von 150.000 Euro für das Rentnerpaar. Ein großes Plus: Das Nießbrauchrecht erlaubt es, die Wohnung zu vermieten, sollten die Rentner einmal ins Altersheim ziehen.

Nießbrauchmodelle, wie sie das Unternehmen „Haus plus Rente“ anbietet, gibt es bislang nur in Regionen, in denen Wohnraum auf absehbare Zeit eher an Wert gewinnt. Nur hier sind Anleger bereit, eine Wohnung zwar unter dem Marktwert zu kaufen, aber womöglich  Jahrzehnte auf deren Nutzungsmöglichkeit zu warten.

Eine abgespeckte Form des Nießbrauchs ist die Leibrente oder auch umgekehrte Hypothek genannt. Hier trennt sich der Eigentümer ebenfalls von seiner Immobilie. Er vereinbart ein Wohnrecht und erhält vom neuen Eigentümer die Differenz aus dem Wert des Wohnrechts und dem Wert der Immobilie in Raten ausgezahlt. In den notariellen Vertrag sollte aber unbedingt eine sogenannte Rückfallklausel aufgenommen werden. Auf diese Weise fällt das Eigentum wieder an den Verkäufer zurück, sollte der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen können. Darüber hinaus ist es sinnvoll, das Wohnrecht als sogenannte Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen. Damit kann dem Rentner nicht gekündigt werden, wenn die Immobilie wieder verkauft wird, weil der erste Käufer pleite ist.

Wie wird die Höhe der monatlichen Rente ermittelt? Die Immobilienrente ergibt sich aus dem Wert der Immobilie, dem Alter des bisherigen Eigentümers und einem Risikoabschlag. Darüber hinaus werden der Wert des lebenslangen Wohnrechts sowie laufende Kosten abgezogen. Erst dann wird aus dem verbleibenden Wert der Immobilie die Höhe der Rente errechnet. – Das Prinzip der umgekehrten Hypothek ist in den USA unter Rentnern sehr verbreitet. Viele Tausend gemeinnützige Organisationen bieten in Amerika diese Form der Altersversorgung an. In Deutschland können sich Interessenten beispielsweise an die Stiftung Liebenau wenden.