Dürfen Makler eine Reservierungsgebühr fordern?

Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung, die man nicht einfach von heute auf morgen fällt. Viele Interessenten möchten aus verständlichen Gründen zuerst eine gewisse Bedenkzeit, bevor sie mit dem Verkäufer den Gang zum Notar antreten. Sei es, um nochmals gründlich darüber nachzudenken, ob Haus oder Wohnung auch wirklich optimal zu den eigenen Wünschen und Bedürfnissen passen. Oder um mit der Bank die letzten Details für die Finanzierung zu klären, damit im Anschluss an den Kauf nichts schiefgeht. Und natürlich soll das Objekt während dieser Bedenkzeit reserviert sein, damit es nicht kurzfristig an einen anderen Interessenten verkauft wird.

Läuft der Verkaufsprozess über einen Makler, kann es sein, dass er eine sogenannte Reservierungsgebühr verlangt: eine finanzielle Gegenleistung dafür, dass er für einen bestimmten Zeitraum seine Verkaufsbemühungen einstellt und dem Kaufinteressenten damit eine Bedenkzeit gibt. Entscheidet der sich anschließend für die Immobilie, wird die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet. Springt er jedoch ab, kann es sein, dass der Makler die Rückzahlung der Gebühr verweigert oder nur einen Teil davon erstatten will.

Während im Erfolgsfall also die Verrechnung mit der Maklerprovision keine Mehrkosten verursacht, bleiben Ärger und Kostenforderungen, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. In solchen Fällen gilt es zu prüfen, ob der Makler überhaupt einen Anspruch auf das Geld hat. Denn: Der Anspruch auf die Zahlung steht in rechtlicher Hinsicht auf schwachen Beinen.

Beruft sich der Makler bei seiner Gebührenforderung auf eine vorformulierte Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), gibt es gute Chancen, die Zahlung zu vermeiden. In einem einschlägigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden: Reservierungsgebühren müssen auf jeden Fall zurückgezahlt werden, wenn ihnen eine serienmäßige Vorformulierung zugrunde liegt und keine weiteren, über die Reservierung hinausreichenden Vorteile für den potenziellen Käufer erkennbar sind (Urteil vom 23.09.2010, Aktenzeichen III ZR 21/10). Das bedeutet: Wird die Gebühr nicht individuell vereinbart, läuft die Forderung ins Leere. Auch eine Umbenennung in „Servicehonorar“ oder Ähnliches ändert daran nichts.

Darüber hinaus darf die Gebühr nicht so hoch sein, dass sich allein schon aufgrund der drohenden Forderung der Interessent zum Kauf der Immobilie gedrängt fühlt. Als angemessen wird in der Regel eine Höhe von maximal 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision angesehen, die im Erfolgsfall zu zahlen wäre.

Und ein weiterer Punkt spricht gegen eine gebührenpflichtige Reservierungsvereinbarung: Einen zuverlässigen Schutz vor dem Verkauf an andere Interessenten bietet die Reservierung nicht. Der Makler verspricht lediglich, im vereinbarten Zeitraum seine Verkaufsaktivitäten auf Eis zu legen. Das kann aber nicht den Eigentümer hindern, die Immobilie privat an Dritte zu verkaufen.

Damit ist es ratsam, den Eigentümer bei der Vereinbarung einer Bedenkzeit mit ins Boot zu holen. Zumindest können Sie versuchen zu vereinbaren, dass während dieser Frist zuerst Sie gefragt werden, bevor die Immobilie einem anderen Interessenten zugesagt wird. Eine Sache des Vertrauens. Solche Vereinbarungen entsprechen zwar dem Grundsatz des „ehrbaren Kaufmanns“, doch hat die Zuwiderhandlung keine negativen Konsequenzen für den Verkäufer. Denn bei Immobilien gilt nun einmal: Verbindlich ist ein Kauf erst dann, wenn der Notarvertrag unterschrieben ist.