Erfahrungsbericht: Kaufen vom Bauträger

Bauträger gehören zu den wichtigsten Anbietern von schlüsselfertigen Immobilien auf dem Neubaumarkt: Mehr als 60 Prozent aller Neubau-Interessenten entscheiden sich für den Haus- oder Wohnungskauf im Komplettpaket. So auch Katja Winter* aus Berlin.

Mein Name ist Katja Winter. Wir haben vor ungefähr vier Jahren ein Reihenmittelhaus vom Bauträger gekauft. Das Haus steht auf dem Alten Schlachthof, einem Baugebiet im schönen Prenzlauer Berg, obwohl es eher zu Friedrichshain gehört. Das Haus besteht aus drei Geschossen, wir haben einen kleinen Garten und oben zwei Dachterrassen. Für uns ist das eine grüne Oase mitten in der Stadt.

Im Prinzip ist es genau die richtige Mischung aus den eigenen vier Wänden und einer guten Anbindung. Wir erreichen zu Fuß die Ringbahn, einige Parks und diverse Spielplätze, haben kurze Wege zur Arbeit, zur Kita und zur Schule. Wir sind hier mitten in der Stadt, aber es fühlt sich nicht so an, weil es schön grün und abgeschottet ist.

Wir haben es mehr oder weniger durch Zufall gefunden. Wir sind hier vorbeispaziert und haben ein Bauschild gesehen. Ein halbes Jahr zuvor sind wir erst ganz in der Nähe von einer 3-Zimmer-Wohnung in einer 4-Zimmer-Wohnung umgezogen, weil wir mehr Platz brauchten. Einige Eltern aus der Kita haben uns erzählt, dass sie sich das Bauprojekt gerade anschauen und mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu kaufen. Das hat uns den Anstoß gegeben, uns das auch genauer anzusehen.

Man hat die Freiheit, entweder selbst auf die Gestaltung Einfluss zu nehmen oder alles standardmäßig vom Bauträger bauen zu lassen. Im Prinzip kann man das Haus von der Stange kaufen, wenn man möchte. Auf der anderen Seite haben wir Nachbarn, die aus dem gleichen Grundriss ganz individuelle Lösungen gestaltet haben. Sie haben Wände versetzt, Küchenblöcke eingebaut oder oben das Studio ganz anders ausbaut, zum Beispiel mit einem kleinen extra Badezimmer. Wir haben vieles vorgefertigt vom Bauträger übernommen und nur die Wände selbst verputzt und die Fußböden in den oberen Etagen selbst verlegt. Ein weiterer Vorteil: Wenn irgendetwas beim Bau schief gegangen wäre, hätten wir als Käufer den Schutz gehabt, dass auf Kosten des Bauträgers nachgebessert wird. Die Abnahme erfolgt erst, wenn alles fertig ist und den Erwartungen entspricht.

Wir haben uns nicht unbedingt für einen Bauträger entschieden, sondern für eine Immobilie, die von einem Bauträger gebaut wird. Als wir uns für das Haus interessiert haben, haben wir uns im Verkaufsgespräch mit dem zuständigen Maklerbüro über den Bauträger informiert und wussten dann, welche anderen Projekte er bereits gebaut hat. So kam das gute Gefühl dazu, dass mit diesem Bauträger alles in Ordnung zu sein scheint. Das heißt, dass er nicht zum ersten Mal ein Wohnprojekt baut, solvent genug ist und weitere Projekte erfolgreich abgeschlossen hat.

Tatsächlich war es ein Prozess, der sich über Jahre hingezogen hat. Der Wunsch, uns zu vergrößern kam auf, als wir ein zweites Kind wollten. Wir wussten, dass unsere 3-Zimmer-Wohnung nicht mehr ausreichen würde. Wir haben uns dann verschiedene Sachen angeschaut, zum Beispiel Häuser, die wir mit Hausherstellern hätten bauen können. Wir waren in Musterhäusern und auch auf Baufeldern. Außerdem haben wir uns Bestandshäuser angeschaut, aber auch Sanierungsprojekte in der Gegend Friedrichshain/Prenzlauer Berg waren für uns interessant. Nebenher schauten wir uns aber auch Neubauwohnungen zum Kauf und zur Miete an. Alles war dabei, weil wir nichts ausschließen wollten.

Doch zunächst sind wir erstmal in einer 4-Zimmer-Wohnung zur Miete gelandet, weil uns für eine Kaufentscheidung immer irgendetwas nicht gepasst hatte. Entweder war es die Lage oder der Preis. Bei Sanierungsprojekten war es uns zu unsicher, wie die Wohnung am Ende aussehen würde. Es ist ja doch eine alte Substanz, die saniert wird, und so etwas wie schwingende Balkendecken bleiben trotzdem bestehen. Zudem hatten wir in unserer Mietwohnung die Erfahrung gemacht, dass Altbauwohnungen sehr hellhörig sein können und wir haben zwei Kinder, die auch mal laut sind. Das war uns einfach zu riskant. Daher schlossen wir bei unserer Entscheidung eine Immobilie aus, wo jemand über oder unter uns gewohnt hätte.

Termin mit Maklerbüro
Dann fanden wir wie gesagt dieses Baufeld in der Nähe unserer Wohnung. Wir haben einen Termin mit dem zuständigen Maklerbüro vereinbart, das mit der Vermarktung betraut war.  Ich war allerdings sehr erstaunt, dass der Termin zwei Wochen auf sich warten ließ. Ganz naiv dachten wir, die sind bestimmt froh über jeden Kaufinteressenten, aber das Maklerbüro hat uns signalisiert, dass sie bereits mit Anfragen zugeschüttet wurden.

Finanzierungsanfrage
Über das Maklerbüro stellten wir als nächstes eine Finanzierungsanfrage. Nachdem die Finanzierungsanfrage positiv verlief, mussten wir uns schnell entscheiden, ob wir die Immobilie reservieren wollten. Dafür mussten wir eine Reservierungsgebühr von 1.000 Euro bezahlen, welche dann später mit dem Kaufpreis verrechnet wurde.

Zügige Entscheidung
Zum damaligen Zeitpunkt waren nur noch drei Häuser zu haben. Wir bekamen die Exposés dafür und sollten uns zügig entscheiden. Wir nahmen die Exposés der Hausgrundstücke und alle Informationen zum Bauvorhaben zur nächsten Familienfeier mit. Onkels, Tanten, Eltern und Geschwister diskutierten dann alle Pros und Contras und am Ende waren sich alle einig, dass wir unbedingt kaufen sollten. Das war noch einmal eine gute Bekräftigung.

Vertragsprüfung und Baubeginn
Dann ließen wir den Vertrag durch einen Bekannten prüfen, der damit Erfahrung hatte. Um die Finanzierung und den Versand der Unterlagen an die Bank kümmerte sich der zuständige Makler. Währenddessen ging es bereits los mit dem Bau unserer Immobilie. Die Zahlung erfolgte jeweils in Raten nach Baufortschritt. Zwischendurch hatten wir regelmäßig Termine beim Bauträger, bei denen wir entscheiden mussten, welche Treppe, welche Bodenbeläge, welche Türklinken und Sanitärsachen wir eingebaut haben wollten. Eine Herausforderung war dann noch, unsere Küche zu planen. Das war die Voraussetzung dafür, dass wir wussten, wo wir welche Anschlüsse benötigten.

Abnahme mit dem Bauträger
Eineinviertel Jahre nach Unterschrift war der Bau dann auch pünktlich fertig, und wir konnten die Abnahme mit dem Bauträger machen. Danach haben wir in einer Hauruck-Aktion alle Wände des Hauses glatt verspachtelt und weiß gestrichen und im ersten und zweiten Geschoss Laminat verlegt.

Umzug
Wir hatten rechtzeitig unsere Miet-Wohnung gekündigt, als absehbar war, dass unser Haus bald fertig sein würde, und wir haben uns ein Umzugsunternehmen gesucht - tatsächlich auch über ImmobilienScout24. Der Umzug hat ganz gut geklappt. Zwei Tage nach dem Einzug hatten wir bereits alle Kisten ausgepackt und entsorgt. Die erste Zeit nach dem Einzug fühlte sich wie Urlaub an. Es hat lange gedauert, bis wir realisierten: Das ist jetzt für immer so.

Nein, wir hatten im Großen und Ganzen keine Probleme. Es kam zwar vor, dass Steckdosen falsch geklemmt waren oder Jalousien nicht funktioniert haben, aber das ist relativ schnell nachgebessert worden. Außerdem hat man eine Gewährleistungszeit. Wir konnten im Nachgang anrufen, wenn uns etwas aufgefallen ist, und die Mängel wurden dann kurzfristig beseitigt.

Eindeutig die Vorstellung davon, wie das Haus später aussehen würde. Es ist gar nicht so einfach, mit einem Grundriss in der Hand eine Küche zu planen von einem Haus, welches noch nicht steht. Auch Änderungen am Grundriss vorzunehmen, wenn man Laie ist,  fanden wir nicht so einfach. 

Zum Beispiel im oberen Bereich: Was wäre gewesen, wenn wir das Studio durch Wände geteilt hätten?  Am schwersten war es für uns, eine Vorstellung des Raumgefühls zu entwickeln. Wir hätten daraus bequem zwei abgeschlossene Räume machen können, aber die Entscheidung, so einen großen Raum noch mal zu teilen, weil dieser dann vielleicht doch zu klein wirkt, konnten wir einfach nicht treffen. Manche unserer Nachbarn haben Möglichkeiten gewählt, darauf wären wir niemals gekommen. Es wäre für uns sehr hilfreich gewesen, wenn es eine Art Tool dafür gegeben hätte, Wände zu schieben oder Räume zu gestalten und das dann in 3D zu sehen. Wir haben mit dem IKEA-Küchenplaner versucht, unsere Räume einzurichten. 

Das schöne Gefühl, bald Eigenheimbesitzer zu sein. Ich muss dazu sagen, das Haus gehört einem bis zum Einzug nicht, auch wenn man die Raten pünktlich zahlt. Besitzer ist bis zur Endabnahme der Bauträger. Wir sind trotzdem immer vorbeigefahren und haben neugierig und aufgeregt nach dem Baufortschritt geschaut. Der schönste Moment war dann tatsächlich die Schlüsselübergabe. Über ein Jahr warten, bis es soweit ist – bis dahin ist alles permanente Vorfreude.

Es lohnt sich wirklich, sich vorher Gedanken zu machen, wie man ein Haus individualisieren möchte. Wir hatten bestimmte Vorstellungen, dass es vor allem praktisch gebaut wird, weil wir Kinder haben. Im unteren Bereich ist alles gefliest, damit wir den Schmutz, den die Kinder mit von draußen reinbringen, einfach schnell wegwischen können. Man sollte sich überlegen, wo man Netzwerkdosen haben möchte und man sollte sich genügend Leerrohre für Kabel legen lassen. Außerdem können nie genügend Wandauslässe für Wandlampen und Steckdosen geplant werden.

Wir hätten vielleicht mehr Zeit in die Planung des Badezimmers investieren können. Standardmäßig hat der Bauträger eine Duschwanne geplant, aber heute hätte ich gern eine ebenerdige Dusche. Aus Zeitgründen haben wir die Standardversion des Bauträgers einbauen lassen. Wem das jedoch wichtig ist, der sollte sich frühzeitig überlegen, was er möchte. Manche Sachen sind im Nachhinein einfach viel komplizierter und teurer nachzurüsten.

Dadurch, dass alles glatt gegangen ist, kann ich nur sagen: Es war rundum eine gute Entscheidung, mit einem Bauträger zu bauen. Wir würden es wieder tun.

Vielen Dank für das interessante Inteview.

Interview: Nina Jensen

Fotos: Nina Jensen, Thomas Räuchle

*Name von der Redaktion geändert