Was ist ein Bauträger?
Neubau-Verkauf im Komplettpaket
Bauträger sind Unternehmen, die gewerbsmäßig große Grundflächen von Gemeinden unter Auflagen erwerben, beplanen, erschließen, bebauen und dann als einzelne, bebaute Parzellen oder Wohneinheiten gewinnbringend an private Hauskäufer zu Festpreisen (Pauschalpreisen) veräußern. Erfahren Sie hier, wie sich der Hauskauf bei einem Bauträger gestaltet und wann er sinnvoll ist.
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Bauträger gehören zu den wichtigsten Anbietern von schlüsselfertigen Immobilien auf dem Neubaumarkt. Im Unterschied zu Fertighausherstellern, Generalunternehmern und Generalübernehmern verkaufen sie nicht nur Wohnungen und Häuser, sondern auch die zugehörigen Grundstücke.
Bauträgerunternehmen kaufen im Regelfall unbebaute Grundstücksflächen von Gemeinden, Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern auf und bauen darauf Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Die Häuser oder die einzelnen Wohnungen verkaufen sie dann mitsamt Grundstück oder Grundstücksanteil an private Käufer. Der Bauträger plant das gesamte Bauvorhaben, führt aber in der Regel selbst keine Bautätigkeiten aus. Stattdessen beauftragt er Bauunternehmen und Handwerksbetriebe und koordiniert ihre Arbeiten.
Immobilien- und Grundeigentum geht erst an den Käufer über, wenn er sich bei der Abnahme der fertigen Immobilie davon überzeugt hat, dass alles vertragsgemäß und mängelfrei ausgeführt wurde. Bis dahin tritt der Bauträger als Bauherr auf. In dieser Funktion holt er sämtliche Genehmigungen ein und überwacht den Bauablauf. Der Käufer muss sich weder mit Behörden noch mit Baufirmen auseinandersetzen.
Bauträger sind nicht auf bestimmte Immobilientypen festgelegt: Sie verkaufen Wohnungen ebenso wie freistehende oder verbundene Einfamilienhäuser. Neue Eigentumswohnungen werden fast ausschließlich von Bauträgerunternehmen angeboten. Auch im Segment der Einfamilienhäuser sind sie stark vertreten, insbesondere mit Reihen- und Doppelhäusern. Oft kaufen die regional gut vernetzten Bauträger den Gemeinden große Grundflächen ab, auf denen sie Neubauanlagen mit verschiedenen Wohnkonzepten errichten. Besonders in Ballungsräumen werden aber auch kleinere Einzelgrundstücke aufgekauft, auf denen der Bauträger ein ganz individuelles Haus nach den Wünschen des Käufers erstellen kann.
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Die Voraussetzungen, die ein Unternehmen erfüllen muss, um als Bauträger aufzutreten, sind in der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim Bauträgervertrag um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag, denn er umfasst sowohl den Kauf des Grundstücks wie auch die zu erbringenden Bauleistungen. Anders als reine Werkverträge, wie sie beispielsweise mit Generalunter- oder übernehmern abgeschlossen werden, muss der Bauträgervertrag von einem Notar beurkundet werden.
Wichtiger Bestandteil eines Vertrags nach der MaBV ist ein Zahlungsplan. Dieser legt fest, welchen prozentualen Anteil der Kaufsumme der Haus- oder Wohnungskäufer zu welchem Zeitpunkt an den Bauträger zu zahlen hat. Der Käufer muss demnach nur entsprechend dem Baufortschritt bezahlen. Die MaBV listet dreizehn verschiedene Gewerke von den Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung auf, für die der Bauträger Teilzahlungen verlangen kann und nennt deren maximale Höhe. Weil aber nur höchstens sieben Raten zugelassen sind, müssen Teilbeträge zusammengefasst werden.