Hausbau-Optionen im Überblick

Der Hauskauf vom Bauträger ist eine Möglichkeit – die Zusammenarbeit mit einem Architekten oder Generalunternehmer eine andere. Zudem gibt es die Option, ein Fertighaus zu kaufen. Die genannten Neubaumodelle unterscheiden sich hinsichtlich Planungsaufwand, Verantwortung und Möglichkeiten der Individualisierung.

In Zusammenarbeit mit einem Architekten entsteht ein maßgeschneidertes Haus, Bauträger und Fertighaushersteller verkaufen hingegen Immobilien „von der Stange“? Keine Sorge: Solche Klischees über Hausbau und Hauskauf treffen nicht zu. Ein gewisses Maß an Individualität ist bei jedem Neubauvorhaben möglich. Entscheidend für die Wahl des Baupartners ist vielmehr, wie viel Verantwortung für Planung und Bauablauf Bauherren selbst übernehmen möchten. Im Vergleich mit anderen Neubaumodellen ist der persönliche Aufwand bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger wesentlich geringer.

Ein Bauherr kauft selbst ein Grundstück und baut darauf in Eigenregie ein Haus. In diesem Fall ist der Architekt der wichtigste Baupartner. Er ist Treuhänder des Bauherrn und übernimmt in der Regel die Bauleitung. Der Bauherr ist jedoch Vertragspartner aller beauftragten Unternehmen und gegenüber Behörden rechtlich verantwortlich. Deshalb ist er in allen Planungs- und Bauphasen mit viel Aufwand und Verantwortung involviert, kann sein Haus aber tatsächlich individuell planen – soweit es Bebauungsplan und Budget zulassen. Viele Extrawünsche machen dieses ohnehin teure Baumodell kostspieliger.

Eine Option, wenn bereits ein Bauplatz vorhanden ist, der Bauherr aber nicht in Eigenregie aktiv werden will, ist die Beauftragung eines Unternehmens, auf dem eigenen Grundstück ein schlüsselfertiges Haus zu bauen. Hier besteht die Wahlmöglichkeit zwischen einem Generalunternehmer und einem Generalübernehmer. Beide übernehmen, vergeben und kontrollieren alle Gewerke. Während aber der Generalunternehmer selbst einen Teil der Bauarbeiten, meist den Rohbau, ausführt, übernimmt der Generalübernehmer keinerlei Bautätigkeiten. Die Unternehmen bieten in der Regel Typenhäuser an, es sind aber auch individuelle Planungen möglich. Bauherren haben somit nur einen einzigen Ansprechpartner und deutlich weniger Planungsaufwand und Verantwortung für den Bauablauf als beim Hausbau in Eigenregie. Allerdings sind Sie auch hier Ansprechpartner für Behörden, müssen sich um Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse kümmern und sind für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich.

In der Regel erwirbt ein Bauherr zunächst ein Grundstück und kauft dann ein im Werk vorproduziertes Fertighaus. Es gibt allerdings die Variante, dass der Fertighaushersteller als Bauträger auftritt und auch den Bauplatz verkauft. Beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses ist der Planungsaufwand relativ gering, bei einem Ausbauhaus liegt hingegen die Verantwortung für den Innenausbau beim Käufer. Der Fertigbauer ist für das Haus und dessen Aufbau verantwortlich, nur Fundament oder Bodenplatte vergibt der Käufer in der Regel selbst an ein Bauunternehmen vor Ort. Wie beim Generalunternehmer-Modell ist der Käufer für Erschließung, Behördenfragen und Baustellensicherheit verantwortlich. Individualität beim Fertighaus ist eine Frage des Preises: Viele Hersteller bieten neben günstigen Typenhäusern für entsprechendes Geld auch Architektenhäuser in Fertigbauweise an.

Unter allen Neubau-Optionen ist der Kauf vom Bauträger die einzige „All-Inclusive“-Lösung. Der Bauträger verkauft sowohl das Grundstück als auch Haus oder Wohnung, er übernimmt wie der Generalunter- oder -übernehmer die Planung und sämtliche Bauarbeiten. Im Unterschied zu den anderen schlüsselfertigen Bauweisen tritt der Bauträger zusätzlich als Bauherr auf. Damit übernimmt er nicht nur die Verantwortung für Auftragsvergabe und Bauablauf, sondern auch für die Behörden und die Baustellensicherheit. Er kümmert sich um sämtliche Genehmigungen und gegebenenfalls auch um die Erschließung – letzteres muss jedoch im Kaufvertrag geregelt sein.

Tipp für Käufer: Falls Sie individuelle Änderungen am Entwurf des Bauträgerhauses wünschen, etwa eine Grundrissanpassung, bringen Sie diese möglichst früh in die Planung ein. Wie bei jedem anderen Bauvorhaben sollten Sie sich zudem um eine Qualitätskontrolle kümmern. Dafür beauftragen Sie idealerweise einen Bauherrenberater oder Sachverständigen.

• Wollen Sie den Grundstückkauf inklusive aller Formalitäten selbst übernehmen? Vom Bauträger kaufen Sie Haus und Grundstück mit einem einzigen Vertrag.
• Wollen Sie Ihr neues Zuhause von Grund auf mit dem Architekten planen? Der Bauträger plant für Sie unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünsche, soweit es möglich ist.
• Wollen Sie sich selbst um die Baugenehmigung kümmern? Der Bauträger erspart Ihnen die bürokratische Seite des Bauens.
• Wollen Sie alle Aufträge für einzelne Gewerke selbst vergeben und koordinieren? Der Bauträger übernimmt Auftragsvergabe und Abstimmung mit den Bauunternehmen und  Handwerksbetrieben. Damit haben Sie während der gesamten Bauzeit nur einen einzigen Ansprechpartner.
• Wollen Sie den Bauablauf selbst kontrollieren? In Zusammenarbeit mit einem Bauträger laufen die Bauarbeiten, ohne dass Sie ständig vor Ort sein müssen.
• Wollen Sie selbst für die Sicherheit der Baustelle verantwortlich sein? Ein Bauträger sorgt als Bauherr für den Schutz aller Beschäftigten auf dem Bau.