Kreditsicherheiten

Wenn es um Kreditsicherheiten geht, legen Banken vor allem auf drei Aspekte großen Wert: Sie sollten leicht zu bewerten sein, zudem marktgängig, also jederzeit leicht veräußerbar, und kaum an Wert verlieren. Insbesondere der letzte Punkt ist wichtig: Wenn das restliche Vermögen des Gläubigers schrumpft, sollten die Sicherheiten ihren Wert behalten. Dann sind sie für Banken besonders wertvoll.

Bei einer Bürgschaft haftet eine dritte Person für den Kredit, den der Schuldner bei der Bank aufnimmt. Diese kann dann vom Bürgen die Kreditrückzahlung verlangen, wenn der eigentliche Schuldner zahlungsunfähig sein sollte. Der Regelfall ist die sogenannte Ausfallbürgschaft, bei der die Bank zunächst gegen den Schuldner prozessieren muss, bevor sie den Bürgen zur Kasse bittet. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft darf die Bank sowohl den Gläubiger als auch den Bürgen gleichermaßen belangen. Diese Form der Bürgschaft beinhaltet, dass der Bürge sein Geld vom Schuldner der Bank selbst zurückfordern muss. Als Bürgen kommen z.B. Ehepartner, Geschäftspartner oder Verwandte infrage. Vor allem die Ehegattenbürgschaft wurde vom Bundesgerichtshof jedoch in einigen Fällen als sittenwidrig verurteilt, etwa wenn die Ehefrau nur aus emotionaler Verbundenheit zu ihrem Mann als Bürge eingesprungen oder von vornherein bekannt war, dass sie mit der Verpflichtungsübernahme finanziell überfordert sein würde.

Um die Kreditwürdigkeit einer Tochtergesellschaft zu stärken, können Muttergesellschaften für ihre Konzerntöchter bürgen. Die bürgende Gesellschaft ist in diesen Fällen der „Patron“. Verbreitet ist diese Form der Kreditsicherung auch bei öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften.

Dreh- und Angelpunkt bei Ihrer Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld, die landläufig oft auch als „Hypothek“ bezeichnet wird. Doch zwischen Grundschuld und Hypothek besteht in rechtlicher Hinsicht ein wichtiger Unterschied:

• Eine Hypothek ist stets mit dem Kredit verbunden, den sie besichern soll. Parallel zur Tilgung reduziert sich auch der Betrag der Hypothek, mit der vollständiger Rückzahlung des Darlehens erlischt sie automatisch.
• Eine Grundschuld ist dagegen unabhängig vom Kredit und bleibt so lange in vollem Umfang bestehen, bis der Begünstigte der Grundschuld damit einverstanden ist, dass sie gelöscht wird.

Beispiel: Sie schließen einen Immobilienkredit über 150.000 Euro ab und tilgen im Laufe von acht Jahren 40.000 Euro. Wenn Sie eine Hypothek zur Verfügung gestellt hätten, würde sich deren Betrag nach dieser Zeit auf 110.000 Euro reduzieren. Dient hingegen eine Grundschuld als Sicherheit, liegt deren Summe auch nach acht Jahren noch bei 150.000 Euro.

Weil mit der Hypothek für die Bank ein hoher Verwaltungsaufwand verbunden ist, hat sich die Grundschuld als gängiges Pfandrecht bei Immobilienfinanzierungen eingebürgert.

Bei Grundschulden gilt im Fall einer Zwangsversteigerung: Zuerst bekommt derjenige sein Geld, dessen Grundschuld im Grundbuch an oberster Stelle steht. Danach kommen in der Reihenfolge der Eintragung die weiteren Grundschuldgläubiger an die Reihe. Je weiter hinten ein Gläubiger steht, umso größer wird für ihn das Risiko, Geld zu verlieren – wenn der Versteigerungspreis niedriger ist als die Summe der Grundschulden.

Deshalb bevorzugen Banken die so genannte „erstrangige“ Grundschuld als Kreditsicherheit. Bei Wohnimmobilien gilt als Faustregel:

• Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes gelten als erstrangig.
• Der Bereich von 60 bis 80 Prozent gilt als zweitrangig.
• Der Bereich ab 80 Prozent ist nachrangig.

Der Beleihungswert errechnet sich dabei aus dem Verkehrswert oder Kaufpreis, von dem je nach Objekt zehn bis 20 Prozent als Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Für zweit- und nachrangige Kredite werden in aller Regel höhere Zinsen verlangt als für erstrangige Darlehen.

Bei der Forderungsabtretung oder Zession tritt der Gläubiger seine Forderungen, die er an Arbeitgeber oder Kunden hat, als Sicherheit an die Bank ab. Viele Kreditverträge sehen die Abtretung des Lohns oder Gehalts von Angestellten vor. Auch für Selbstständige ist die Abtretung von Forderungen ein sehr wichtiger Baustein, um überhaupt einen Kredit zu erhalten. Die Forderungsabtretung aus einer Versicherung kann bei der Kreditabsicherung – insbesondere beim Immobilienerwerb – eine große Rolle spielen. Hierzu gehören beispielsweise Restschuldversicherungen oder eine Risikolebensversicherung zur Abdeckung des Todesfallrisikos.

Der Lombardkredit ist ein kurzfristiger Realkredit und an die Übergabe einer bestimmten Sache gebunden. Dies geschieht über eine Verpfändung, bei der die Sache tatsächlich in den Besitz des Gläubigers übergeht, obwohl der Kreditnehmer rechtlich der Eigentümer bleibt. Beliebt ist vor allem der Wechsellombard, bei dem Wertpapiere verpfändet werden. Bei der Sicherungsübereignung kann der Kreditnehmer das übereignete Gut weiterhin nutzen: Er bleibt also der Besitzer und überträgt dafür der Bank die Eigentumsrechte, und zwar in Form eines Besitzkonstitutes. Insbesondere bei Maschinen oder Fahrzeugen ist diese Kreditabsicherung für den Kreditnehmer besonders vorteilhaft, weil er auf die Produktionsmittel nicht verzichten muss.

Bei einer Lebensversicherungs-Baufinanzierung erfolgt die Tilgung auf indirekte Weise: Sie zahlen für den Kredit nur die Zinsen und sparen parallel dazu eine Kapital bildende Lebensversicherung an. Bei dieser Konstellation verlangt die Bank zusätzlich zu den Grundschulden meist eine Abtretung des Versicherungsguthabens.

Das bedeutet konkret: Wird die Versicherung ausgezahlt oder gekündigt, hat die Bank zuallererst einen Anspruch auf die Auszahlungssumme

Wenn ein Kreditnehmer eine Negativerklärung abgibt, verspricht er damit dem Kreditgeber, dass er ohne dessen Einwilligung keine bedeutenden Vermögensgegenstände veräußern oder beleihen wird. Aufgrund dieser auch als Negativklausel bezeichneten schriftlichen Absichtserklärung wird auf einen kostspieligen Grundbucheintrag verzichtet.