Immobilienrecht beim Wohnungs- und Hauskauf

Im Vergleich zum Kauf von beweglichen Gütern oder zum Abschluss eines normalen Ratenkredits beinhaltet das Immobilienrecht bei Erwerb und Finanzierung spezielle Regelungen. Das gilt auch in steuerrechtlicher Hinsicht – vor allem dann, wenn Sie als Kapitalanleger Ihre Wohnung vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen.

Das Grundbuch spielt im Immobilienrecht eine zentrale Rolle. Hier wird dokumentiert, wer Eigentümer des Grundstücks ist und welche Ansprüche Dritte geltend machen können, etwa in Form von Grundschulden oder Wohn- und Wegerechten. Einsehen dürfen Sie den Grundbuchauszug nur, wenn Sie entweder Eigentümer des Grundstücks oder Hypothekengläubiger sind oder wenn Sie eine Behörde oder ein Notar beauftragt hat. Allein das Kaufinteresse an einer Immobilie begründet keinen Rechtsanspruch auf Einsicht ins Grundbuch. In Deutschland ist jedes Grundbuch nach einem einheitlichen System in drei Teilen aufgebaut: Der erste dokumentiert die Besitzverhältnisse, im zweiten sind Lasten und Beschränkungen wie beispielsweise Wege- oder Wohnrechte verzeichnet und der dritte Teil gibt Auskunft über die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken.

Das Immobilienrecht wirkt sich nicht nur auf den Erwerb, sondern auch auf die Finanzierung von Immobilieneigentum aus. Denn: Bei Immobilienkrediten haben Kreditnehmer andere Rechte und Pflichten als bei einem Ratenkredit. So garantiert meist eine befristete Sollzinsbindung dem Darlehensnehmer über Jahre hinweg eine gleichbleibende Monatsrate. Während dieser Zeit darf jedoch die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen außerplanmäßig gekündigt wird. Mehr Spielraum können Sie sich verschaffen, wenn Sie beim Abschluss des Darlehensvertrags ein jährliches Kontingent an Sondertilgungen mit aufnehmen.

Ein kontrovers diskutiertes Thema im Immobilienrecht ist derzeit folgende Frage: Kommt ein Darlehensnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kredit heraus, wenn ihm die Bank beim Kreditabschluss eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung vorgelegt hat? Bislang steht noch eine höchstrichterliche Entscheidung durch den Bundesgerichtshof (BGH) aus.

Für Kapitalanleger sind Immobilien nicht nur wegen der Mieterträge und der Wertsteigerung ein interessantes Investment. Darüber hinaus lassen sich mit vermieteten Immobilien auch Steuern sparen. Weil Finanzierungszinsen, Werbungskosten und eine jährliche Abschreibung von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen, bleibt oft ein großer Teil der Mieteinnahmen steuerfrei. Kommen wie bei denkmalgeschützten Immobilien noch Sonderabschreibungen hinzu, kann sich sogar ein steuermindernder Minusertrag ergeben. Auch Selbstnutzer gehen nicht leer aus: Diese Zielgruppe kann Zulagen aus dem sogenannten Wohn-Riester-Programm nutzen. Lesen Sie hier, welche Steuersparpotenziale der Immobilienkauf mit sich bringt.

Der Notar nimmt eine zentrale Rolle im Immobilienrecht ein. Er beurkundet Immobilienverkäufe, Schenkungen, Grundschuldeintragungen und andere Rechtsgeschäfte, die ins Grundbuch eingetragen werden. Dabei fungiert der Notar als neutrale Amtsperson, die keine der beiden beteiligten Vertragsparteien bevorzugen soll. Beim Verfassen des Kaufvertrags prüft der Notar in erster Linie die juristische Vertragsgestaltung. Bei wirtschaftlichen Fragen wie beispielsweise der Höhe des Kaufpreises gibt er hingegen im Regelfall keine Stellungnahme ab. Mehr zu den Aufgaben des Notars lesen Sie hier.

Endlich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen – das steht bei vielen Familien auf der Wunschliste für das neue Jahr. Auch wer den Hauskauf schon länger plant, sollte sich jedoch über beschlossene und mögliche Änderungen bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2016 informieren. Unter Umständen müssen Planung und Finanzierungskonzepte entsprechend angepasst werden.