Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch ist der Personalausweis eines Grundstücks: Der Grundbucheintrag enthält wichtige Informationen zu Rechten und Pflichten, die mit einem Stück Land und den Immobilien darauf verbunden sind. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich mit dem Thema Grundbuchordnung genauer auseinandersetzen. Dies ist nicht nur bei Kauf und Pacht von Belang, sondern auch bei einer Erbschaft. Die Einsicht ins Grundbuchverzeichnis, das heute elektronisch geführt wird, ist in der Regel gebührenpflichtig. Zuständige Behörden sind die Amtsgerichte. Nur in Baden-Württemberg bleiben bis 2017 die Grundbuchämter bei den Kommunen bestehen.

Grundsätzlich gilt: Grundbucheinträge sind vertraulich und sind zum Schutz des Eigentümers nicht für jedermann ohne Weiteres einsehbar. Die Ausnahme: Wer ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hat, und dieses Interesse dem Grundbuchamt gegenüber auch schlüssig darlegen kann, darf neben dem Eigentümer ebenfalls Einsicht nehmen. Zur Abwicklung eines Kaufs oder einer Erbschaft darf zum Beispiel der Notar einen Grundbuchauszug anfordern. Als Kaufinteressent dürfen Sie ebenfalls Einsicht ins Grundbuch nehmen, sofern Sie sich bereits in Verhandlungen mit dem Eigentümer befinden. Sie können sich aber auch schon in einem frühen Stadium der Verhandlungen Klarheit verschaffen und den Eigentümer um einen Auszug aus dem Grundbuch bitten – und anbieten, die anfallenden Gebühren zu übernehmen. Auch ein Erbe kann als neuer Eigentümer Einsicht in das Grundbuch nehmen und eine gesetzliche sechswöchige Frist nutzen, um das Immobilienerbe gegebenenfalls auszuschlagen.

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen. Die erste dokumentiert die Besitzverhältnisse, listet also Eigentümer, möglicherweise auch eine Eigentümergemeinschaft oder einen Erbbauberechtigten auf. Da alte Einträge nicht gelöscht werden, lässt sich die Geschichte eines Grundstücks zum Teil über mehrere Jahrhunderte hinweg nachvollziehen. Als Immobilienkäufer können Sie anhand dieses Eintrags sichergehen, dass Ihr Verhandlungspartner das Grundstück tatsächlich verkaufen darf.

Im zweiten Teil listet das Grundbuch Lasten und Beschränkungen auf. Häufig sind dort Wegerechte verzeichnet. Das bedeutet etwa, dass ein Nachbar das Grundstück überqueren darf. Auch Rechte für Wasser-, Strom- oder Gasleitungen sind hier dokumentiert. Der Besitzer muss ihr Vorhandensein sowie mögliche Reparaturarbeiten akzeptieren und darf keine dauerhaften Bauwerke über oder in der Nähe der Leitungen errichten.

Vorkaufs- und Wohnrechte sowie Hinweise auf ein Sanierungsgebiet werden neben vielen anderen Einträgen ebenfalls im zweiten Teil festgehalten. Solche Einträge sind auch für die Baufinanzierung relevant. Schließlich verringern sich die Nutzungsmöglichkeiten und damit der Gesamtwert eines Anwesens, wenn ständig ein Weg für den Nachbarn freigehalten werden muss oder wenn ein Verwandter des Vorbesitzers Wohnrecht genießt.

Ob das Grundstück Teil eines laufenden Insolvenzverfahrens oder einer Testamentsvollstreckung ist, steht ebenfalls im Grundbuch. Bei einer Erbschaft oder wenn der Kaufvertrag schon unterzeichnet ist, geht die Immobilie erst mit der Eintragung des neuen Besitzers in dessen Eigentum über. Daher ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig. Sie wird direkt nach dem Abschluss des Kaufvertrags vorgenommen und sichert die Immobilie vorläufig für den neuen Besitzer, bis der Kaufpreis beglichen ist.

Der dritte Teil des Grundbuchs ist für die Baufinanzierung entscheidend: Dort sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden verzeichnet. Wer ein Grundstück kauft, sollte sichergehen, dass der Vorbesitzer alle diese Belastungen abgelöst hat. Ein Kreditgeber wird sich über das Baufinanzierungsrecht absichern wollen. Die Bank lässt hierfür ein Grundpfandrecht, üblicherweise eine Grundschuld oder eine Hypothek, im dritten Teil des Grundbuchs eintragen. So kann sie die Immobilie verkaufen, wenn der Bauherr Zins und Tilgung schuldig bleibt.