Was zählt zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren?

Veröffentlicht am 11. Januar 2018
Aktualisiert am 08. August 2020

Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt immer wieder die Richter. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof mit einigen Grundsatzurteilen für mehr Klarheit gesorgt. Wir verraten dir, was Vermieterinnen und Vermieter auf keinen Fall verlangen dürfen.

Um das Thema Schönheitsreparaturen gibt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder Streitigkeiten, die Gerichte beschäftigten. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einigen – überwiegend mieterfreundlichen – Grundsatzurteilen für mehr Klarheit gesorgt. In drei Urteilen von 2015 erklärte der BGH die früher üblichen Klauseln mit starren Renovierungsfristen für ungültig. In einem Urteil von 2018 und zuletzt mit einer Entscheidung im Juli 2020 hat er geklärt, wer für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung.

Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen als: „Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“.

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört nach geltender Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, wobei naturbelassene Türen lasiert werden, sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Fußböden gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn es heutzutage selten gefordert wird.

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instand zu halten. Er kann aber mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein Mieter nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während seiner Vertragszeit entstanden sind. Grundsätzlich muss er für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat und die Renovierungspflicht in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist. Rechtlich wirksam sind zum Beispiel Formulierungen wie „Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen“ oder „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob der Mieter oder der Vermieter für das Malern und Tapezieren verantwortlich ist. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, ist grundsätzlich der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig.

Erweist sich die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam, ist der Mieter von allen Renovierungsarbeiten befreit. Für viele Mieter hat diese Rechtsprechung Vorteile. Wer zum Beispiel seine Wohnung vor dem Auszug auf eigene Kosten renoviert hat, kann dieses Geld innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags vom Vermieter zurückfordern.

Vor allem in älteren Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa, dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach den Urteilen des BGH von 2015 unzulässig und führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss. Hat der Vermieter die Klausel aber mithilfe von Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ oder „in der Regel“ abgeschwächt, ist die Fristenregelung gültig. Zieht der Mieter allerdings vor Ablauf der Frist aus, muss er nicht renovieren.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 sind auch sogenannte „Quotenabgeltungsklauseln“ ungültig. Das heißt, Mieter müssen auch dann Renovierungskosten nicht anteilig bezahlen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen. Die Begründung: Dem Mieter sei bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen. Überdies sei der auf ihn entfallene Kostenanteil nicht verlässlich zu ermitteln, was ihn unangemessen benachteiligen würde.

Mieter können Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter einen Fachhandwerker beauftragt. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Mieter können Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter einen Fachhandwerker beauftragt. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Zur Frage, wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, hat der Bundesgerichtshof ebenfalls eine Reihe von Urteilen gefällt. So etwa 2015 in dem Beschluss, dass der Vermieter in diesem Fall nicht ohne Weiteres die Rückgabe einer renovierten Wohnung bei Auszug verlangen darf – sofern der Mieter nicht einen entsprechenden Ausgleich, z.B. in Form eines Renovierungszuschusses, bekommt. Nach einer weiteren BGH-Entscheidung von 2018 muss der Mieter die unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht renovieren, wenn er dies mit seinem Vormieter vereinbart hat.  Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter.

Für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung grundsätzlich der Vermieter zuständig. Das heißt, der Mieter kann eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert hat. Allerdings hat der BGH am 8.Juli 2020 entschieden, dass der Vermieter in diesem Fall die Kosten nicht allein tragen muss, sondern den Mieter ­ daran beteiligen kann – in der Regel zur Hälfte. Es sei unfair, so die Begründung, wenn der Mieter ohne Kostenbeteiligung eine bessere Wohnung bekäme, als er ursprünglich gemietet habe. Details können die Mietparteien miteinander vereinbaren. Etwa so: Der Mieter renoviert selbst, der Vermieter übernimmt die Kosten für das Material.

Erledigt der Mieter die laut Mietvertrag notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, verletzt er den Vertrag. Beim Auszug kann der Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er ihm eine letzte Frist setzt. Will der Vermieter dann einen Maler bestellen, muss er dies schriftlich ankündigen. Bleibt der Mieter weiter untätig, kann der Vermieter Kostenersatz vom Mieter verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter auch den Mietausfall ersetzen.

Soweit sollte man es nicht kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach sechs Monaten. Und die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und im Ernstfall vor Gericht einklagen. Zudem kann sich der Vermieter auch aus der Kaution bedienen. Es empfiehlt sich also eine gütliche Einigung.

Häufig stehen in älteren Mietverträgen Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen. Auch dazu gibt es BGH-Urteile, die einen Teil der Klauseln für unwirksam erklären. Grundsätzlich sind Farbvorgaben nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Endrenovierung gelten und einen gewissen Spielraum erlauben. Heißt es zum Beispiel im Mietvertrag, dass alle Räume mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien, ist die Klausel unwirksam. Generell muss der Vermieter auch andere helle oder neutrale Farbtöne für die Renovierung vor Auszug zulassen. Während der Mietzeit dürfen Mieter die Farben für Wände, Decken oder Holzflächen frei wählen.

Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag unzulässige Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen entdecken, sollten Sie dem Vermieter bei Ihrer Kündigung schriftlich mitteilen, dass Sie nicht streichen werden, weil die Regelung im Vertrag unwirksam ist. So schaffen Sie Klarheit und vermeiden unnötige Auseinandersetzungen mit Ihrem Vermieter.