Ab­lö­se: Was ist er­laubt?

Eine Ablöse wird vom Nachmieter oder dem Vermieter an den Vormieter bezahlt. Dafür lässt dieser Einbauten oder Einrichtungsgegenstände in der Wohnung.

Ablösen werden für Einrichtungen und Gegenstände bezahlt, die der Vormieter im Mietobjekt lässt. Solche Abstandszahlungen können frei vereinbart werden. Es besteht keine Verpflichtung für den Nachmieter Dinge des Vormieters abzukaufen. Insbesondere bei Einbauten wie Schränken oder Einbauküchen ist eine solche Übernahme oft für beide Seiten sinnvoll. Der Vormieter erspart sich den Ausbau. Der Nachmieter erhält die Einbauten zu einem günstigen Preis und kann diese unmittelbar nach Einzug nutzen. Allerdings übernimmt der Nachmieter auch die Verpflichtung zum Ausbau bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auch muss er die Einrichtungen selbst instand halten. Der Zustand sollte deshalb vor Abschluss des Kaufes genau geprüft werden.

Eine Ablösevereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter ist nur wirksam, wenn der Mietvertrag zwischen Vermieter und Nachmieter zustande kommt.  Ein Mieter kann die Wohnung nicht einfach an einen anderen Mieter weitergeben. Die Entscheidung an wen die Wohnung vermietet wird, obliegt allein dem Vermieter. Kommt der Mietvertrag nicht zustande, so ist die Ablöse ebenfalls hinfällig. Wurde dagegen der Mietvertrag zuerst abgeschlossen und darin eine Abstandszahlung vereinbart, so kann diese nur zwischen Mieter und Vermieter gelten, nicht aber gegenüber dem Nachmieter. Ein Vertrag zu Lasten eines Dritten ist generell unzulässig.

Übernommene Einrichtungen oder Inventarstücke müssen angemessen vergütet werden. Maßgeblich ist der sogenannte Zeitwert. Dieser setzt sich aus Neupreis, Alter und aktuellem Zustand des Gegenstandes zusammen. Ablösevereinbarungen mit einem Kaufpreis, der mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegt, sind unzulässig.

Hat der Mieter auf eigene Kosten mit Einverständnis des Vermieters in der Wohnung notwendige Erhaltungsmaßnahmen erledigt, muss der Vermieter diese zum aktuellen Wert ablösen. Baumaßnahmen, die den Wohnwert verbessern, wie Badsanierung oder Heizungseinbau, dürfen dem Vermieter aber nicht aufgedrängt werden. Werden diese ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt, läuft der Mieter Gefahr auf den Kosten sitzen zu bleiben. Es ist deshalb empfehlenswert solche Arbeiten und deren Vergütung vorher mit dem Vermieter eindeutig abzusprechen.

Der Nachmieter kann vom Vormieter keine Abstandszahlungen für das Freimachen der Wohnung verlangen. Eine solche Vereinbarung ist unzulässig. Zieht der Vormieter nicht rechtzeitig aus, haftet er dem Nachmieter für Unkosten, die durch seinen verspäteten Auszug entstehen, wie die Einlagerungen von Möbeln.  

Umzugskosten, die beim Vormieter tatsächlich anfallen, kann der Nachmieter übernehmen. Das muss aber ausdrücklich vereinbart werden. Die Höhe der Umzugskosten müssen vom Vormieter eindeutig belegt werden.