Was ist ein Ab­stand?

Wer eine Wohnung sucht, stößt gelegentlich auf Abstands- oder Ablöseforderungen des Vermieters oder Vormieters. Dabei gilt es genau hinzuschauen. Denn Abstand und Ablöse sind nicht dasselbe. Während eine Abstandsforderung rechtlich unzulässig ist, verbirgt sich hinter dem Begriff Ablöse ein weites Feld, in dem einige Fallen lauern.

Abstand ist ein Geldbetrag, der für das Räumen der zu vermietenden Wohnung vom Wohnungssuchenden gefordert wird. In diesem Fall verlangen Vermieter oder Vormieter eine einmalige Zahlung vom potenziellen Nachmieter – und zwar schlicht dafür, dass die Wohnung zu einem bestimmten Termin freigemacht wird. Es handelt sich also um eine Auszugsprämie. Eine derartige Prämienvereinbarung ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz aber nicht zulässig. Weder Vormieter noch Vermieter dürfen vom Nachmieter Geld dafür verlangen, dass die Wohnung einfach nur freigeräumt wird. Der Vormieter kann sich vom Nachmieter allerdings den Umzug bezahlen lassen. Diese Kostenerstattung verstößt nicht gegen das Gesetz. Dabei dürfen dem Nachmieter aber nur die tatsächlich entstandenen Umzugskosten aufgebürdet werden.

Ganz anders liegen die Verhältnisse beim Thema Ablöse. Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Ablösezahlung hat zunächst der ausziehende Mieter: Er kann vom Vermieter für Investitionen, die er in den letzten 20 Jahren in die Wohnung gesteckt hat, eine finanzielle Entschädigung verlangen. Vorausgesetzt, es geht um Ein- und Umbauten, die den Wert der Wohnung nachhaltig gesteigert haben. Das trifft etwa zu beim Einbau einer neuen Heizung, eines neues Bades oder Fußbodens.

Für Möbel oder Einbauküche kann der Mieter allerdings keine Ablöse verlangen. Jedenfalls nicht vom Vermieter – möglich ist aber eine Ablösevereinbarung über Mobiliar und Einbauten zwischen Vor- und Nachmieter. Ist die Einbauküche noch gut in Schuss, könnte der Nachmieter ein Interesse daran haben, sie zu behalten, statt auf eigene Kosten eine komplett neue einzubauen. Also kauft er die Küche dem Vormieter ab und trifft eine Ablösevereinbarung. Das klappt aber nur, wenn der Vermieter damit einverstanden ist, dass die Küche in der Wohnung verbleibt. Preis und Leistung sollten dabei in einem angemessenen Verhältnis stehen. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes ist eine Ablösevereinbarung unzulässig, wenn der Kaufpreis für Mobiliar oder Einbauten mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert des Kaufgegenstandes liegt.