Die Gründe, warum ein Mieter kündigt und die Wohnung wechselt, sind vielseitig. So kann es zum Beispiel sein, dass er aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels umziehen muss oder aber ihm gefällt die Wohnung nicht mehr und er hat eine bessere Lösung gefunden. In all diesen Fällen bedeutet dies, dass Sie einen neuen Mieter suchen müssen. Möchten Sie Ihre Wohnung nicht selber vermieten, dann können Sie Ihre Wohnung mit Makler vermieten. Dieser hilft Ihnen bei der Vermarktung, allerdings müssen Sie die Kosten aus eigener Tasche zahlen.
Denn seit einigen Jahren gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass Sie den Makler aus eigener Tasche zahlen müssen und nicht, wie zuvor möglich, auf den Mieter umlegen können. Trotzdem lohnt sich die Investition in einem Makler unter bestimmten Voraussetzungen. So kennt sich der Makler zum Beispiel sehr gut im Mietrecht aus. Außerdem weiß er am besten, wie er Ihre Wohnung vermarkten kann. Wir erklären, auf was es ankommt, wenn Sie eine Wohnung mit Makler vermieten möchten.
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- Die Kosten für einen Makler dürfen Sie seit einigen Jahren nicht mehr auf den Mieter umlegen.
- Die Maklerprovision können Sie von der Steuer absetzen.
- Legen Sie die Beauftragung des Maklers unbedingt schriftlich fest.
- Achten Sie darauf, dass unter Umständen der Makler auch dann Provision erhält, wenn er selber gar nicht den Mieter vermittelt hat.
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- Welche Zielgruppe wird bei Vermietung einer Wohnung mit Makler angesprochen?
- Welche Kosten fallen an, wenn Sie eine Wohnung mit Makler vermieten?
- Welche Steuern sind bei einer Vermietung einer Wohnung mit Makler zu zahlen?
- Welche Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie eine Wohnung mit Makler vermieten?
- Worauf sollten Vermieter achten?
Bei der Vermietung einer Wohnung mit Makler sprechen Sie die gleiche Zielgruppe an, als würden Sie ohne Makler vermieten. Denn seit Mitte Juli 2015 gilt bei Maklern in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip.
Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler bestellt hat ihn zahlen muss. Haben nun Sie den Makler beauftragt, weil Sie Ihre Wohnung mit Makler vermieten möchten, dann können Sie die Kosten dem künftigen Mieter nicht aufs Auge drücken. Auch später dürfen Sie die Courtage sich nicht vom Mieter zurückholen oder einfach auf andere Kosten umlegen.
Welche Kosten damit zusammenhängen, ist frei verhandelbar. Die meisten Makler verlangen zwei Nettokaltmieten als Provision. Generell ist die Courtage aber frei verhandelbar.
Sie müssen die Provision für den Makler erst dann zahlen, wenn Ihr neuer Mieter den Vertrag unterschrieben hat und somit der Vermittlungsauftrag erfolgreich abgeschlossen worden ist.
Die Kosten für den Makler und somit dessen Provision können Sie zwar nicht dem Mieter berechnen, aber Sie können diese Kosten von den Einnahmen abziehen und haben dadurch einen steuerlichen Vorteil. Welche Kosten genau anfallen, zeigt unsere folgende Rechnung:
Einnahmen aus Vermietung 6.000 €
Einnahmen aus Umlagen 1.000 €
= Einnahmen Gesamt 7.000 €
abzüglich Maklercourtage 1.000 €
abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 €
abzüglich Renovierung 1.000 €
= zu versteuernde Einnahmen 3.000 €
Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.110 €
Sie können die Ausgaben für einen Makler als Vermieter von Ihrer Steuer absetzen. Dadurch sinken die zu versteuernden Einnahmen. Übernehmen Sie selber die Vermittlung, dann lassen sich natürlich ebenfalls die Kosten absetzen, die zum Beispiel für Fahrten zum Objekt angefallen sind. Allerdings nur in einem viel kleineren Rahmen. Außerdem können Sie die hierfür aufgewendete Zeit nicht steuerlich geltend machen. Denken Sie daran, dass Leerstand nicht nur die Rendite mindert, sondern Ihnen auch Geld kostet. Denn in dieser Zeit müssen Sie auf Einnahmen verzichten, trotzdem laufen einige Kosten weiterhin fort.
Für die Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung sind Sie immer dann verpflichtet, wenn Sie einen Wohnsitz in Deutschland haben. In diesem Fall müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V tätigen.
Neben den Kosten für den Makler können Sie noch weitere Kosten geltend machen, wenn Sie eine Wohnung mit Makler vermieten. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen. Die Differenz daraus unterliegt der Einkommensteuer. Wie hoch diese genau ausfällt, hängt davon ab, wie hoch Ihr persönlicher Einkommensteuersatz ist. Übrigens ist nicht nur die Nettokaltmiete steuerpflichtig, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter an Sie zahlt.
Die Vermietung mit einem Makler hat einen ganz gewaltigen Vorteil: Er besorgt alle erforderlichen Unterlagen, die Sie für die Vermietung benötigen. Er ist ebenfalls daran interessiert, einen Mieter zu vermitteln, der die Miete pünktlich zahlt. Daher holt er entsprechende Auskünfte ein, zum Beispiel eine Auskunft bei der SCHUFA.
| Benötigte Dokumente vor Vermietung | Benötigte Dokumente nach Vermietung |
| SCHUFA Auskunft | Nachweis Zahlung Kaution |
| Selbstauskunft für Mieter | Unterschriebener Mietvertrag |
| Kopie Personalausweis | Unterschriebenes Übernahmeprotokoll |
| Bestätigung des Vorvermieters über pünktliche Mietzahlungen | |
| Mietvertrag |
Wenn Sie einen Makler mit der Suche eines Mieters beauftragen möchten, sollten Sie einen Vertrag mit ihm abschließen. Denn eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus und kann zu Problemen führen. In dem Maklervertrag sollte ganz genau definiert werden, welches Objekt vermittelt werden soll. Der Vertrag muss nicht zwangsweise auf Papierform abgeschlossen werden, sondern es reicht einfach die Wahrung einer Textform und so werden zum Beispiel auch Vereinbarung per E-Mail anerkannt. Wird hingegen der Makler telefonisch beauftragt und es folgt auch später kein Vertrag, dann hat dieser keinen Anspruch auf seine Maklerprovision.
Ein Maklervertrag kann frei gestaltet werden und Sie können somit auch vereinbaren, dass Sie selber einen Mieter suchen können und in dem Fall, in dem Sie erfolgreich sind, darf dann der Makler keine Provision erheben. Außerdem können Sie auch weitere Makler mit der Vermittlung betrauen. Ausgenommen hiervon sind Makler, die von Ihnen einen Alleinauftrag erhalten haben. In diesem Fall darf nur dieser eine Makler das Objekt vermitteln, allerdings können Sie als Vermieter selber einen Mieter suchen.
Achten Sie darauf, wenn ein Makler im Vertrag eine Klausel hat, in der Sie verpflichtet werden, nicht nur keinen anderen Makler zu beauftragen, sondern auch andere Mietinteressenten an diesen Makler zu verweisen. Denn dabei handelt es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag und dadurch sind keinerlei Vertragsabschlüsse möglich, ohne dass dieser Makler seine Provision erhält.
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