So fin­den Sie den rich­ti­gen Mie­ter

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie einen passenden Mieter finden, eine Immobilienanzeige optimal gestalten und welche Details Sie beim Mietvertrag und der Wohnungsübergabe beachten sollten.

In Deutschland wechseln jährlich 4,8 Millionen Haushalte ihren Wohnraum. Im Schnitt entspricht dies 8,5 Millionen potenziellen Mietern. Die umzugsfreudigste Altersgruppe sind die 20- bis 40-Jährigen (43 Prozent), aber auch die 40 bis 49-Jährigen ziehen mit 25 Prozent noch häufig um. Oftmals wird der Mieter innerhalb des eigenen Bekanntenkreises gesucht – eine Methode, die schnell zum Erfolg führen kann. Diese Option eignet sich zwar für die Suche nach einem Nachmieter, wenn es jedoch um die Vermietung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung geht, sollten weitreichende Methoden in Anspruch genommen werden, um einen geeigneten Mieter zu finden. So können Sie nämlich einen möglichst großen Interessentenkreis über das Angebot informieren.

Den Richtigen finden - oder Geld zurück. Mit einer Anzeige bei ImmoScout24 können Sie ganz ohne Risiko nach dem richtigen Mieter suchen. Mit der Erfolgsgarantie bekommen Sie eine persönliche Expertenberatung zur optimalen Gestaltung Ihrer Anzeige und viele Werkzeuge zur Auswahl des richtigen Mieters an die Hand. Falls Ihre Suche dennoch nicht erfolgreich sein sollte, bekommen Sie Ihr Geld zurück.

Wird ein Mieter über das Internet gesucht, sollte der Erstellung der Anzeige besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Um möglichst nur Interessenten anzusprechen, die zu Ihrem Angebot passen, sollten die vermietende Wohnung oder das Haus präzise beschrieben werden.

1. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa eine Fußbodenheizung, eine Dachterrasse oder ein Kamin sollten nicht fehlen.

2. Darüber hinaus sollten aussagekräftige Fotos und Grundrisse des Objekts eingestellt werden. Wichtig ist, dass die Räume gut ausgeleuchtet, aufgeräumt und sauber sind.

3. Die Zahl der Mieter, die bei der Wohnungssuche auf Aspekte wie Energieeffizienz und Komfort Wert legen, wird immer größer. Daher darf eine Angabe zu den Heizkosten nicht fehlen. Auch die Art der Wärmedämmung, der Zustand der Fenster und das Alter der Heizungsanlage sollten angegeben werden. 

4. Zudem sind die Lage und die nähere Umgebung des Objekts wichtig. Weisen Sie beispielsweise auf nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Grünflächen hin. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkauf ist für viele Mieter ein wesentlicher Aspekt bei der Wohnungssuche.

Für die Beurteilung einer Wohnung ist ein Grundriss ein unentbehrliches Hilfsmittel. Anzeigenleser möchten gerne vor einer Besichtigung wissen, wie die Wohnung geschnitten ist. Anzeigen ohne Grundriss werden deutlich weniger beachtet, sodass es sich durchaus lohnt, ein wenig Arbeit zu investieren, um mit dem Online-Werkzeug von ImmobilienScout24 einen genauen Grundriss zu erstellen. Wenn eine Architekturzeichnung vorhanden ist, muss der Vermieter nicht einmal die Wohnung eigenhändig vermessen.

Mit den Fotos bekommt der Anzeigenleser die Möglichkeit, eine realistische Vorstellung von der Wohnung zu gewinnen. Auf den Fotos sollten alle Zimmer sowie alle in der Anzeige erwähnten Wohnungselemente, zum Beispiel ein Kamin oder eine Einbauküche, zu sehen sein. Mit zwei Fotos pro Zimmer, die aus unterschiedlichen Perspektiven gemacht werden, ist eine Anzeige sehr gut ausgestattet.

Gegebenenfalls können aber auch mehr Fotos eingefügt werden, wenn die zusätzlichen Fotos dazu beitragen, die Qualität der Anzeige zu steigern. Im Zweifel ist es immer besser, ein paar Fotos mehr einzustellen als auf Fotos zu verzichten. So erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, einen passenden Mieter zu finden. Beachten Sie aber, dass Immobilienanzeigen mit qualitativ schlechteren Fotos die Chancen auf eine Kontaktaufnahme eher schmälern.

Bei einem Besichtigungstermin entscheidet sich, ob der Interessent die Immobilie mieten möchte und ob der Bewerber für Sie als potenzieller Mieter in Frage kommt. Doch zunächst geht es darum, das Objekt möglichst attraktiv zu präsentieren.

Der Vermieter sollte:

• pünktlich zum Termin erscheinen

• freundlich auftreten

• den Interessenten durch das Objekt führen und ihm Zeit geben, die Wohnung in Ruhe zu besichtigen 

• alle Fragen des Bewerbers beantwortet können

• sich nicht sofort entscheiden oder dem Interessenten, ohne einige Tage darüber nachgedacht zu haben, die Wohnung zusagen

• vor der Unterzeichnung des Mietvertrags die Bonität des Interessenten prüfen (Zustimmung des Bewerbers erforderlich)

Entscheiden Sie sich im Vorhinein, ob Sie Einzel- oder Massenbesichtigungen anbieten wollen. Eine Einzelbesichtigung hat den Vorteil, dass Sie den Bewerber persönlich kennenlernen können und somit mehr über die Person erfahren. Der Vorteil einer Massenbesichtigung liegt dagegen lediglich in der Zeitersparnis.

Für Vermieter ist es wichtig die richtige Wahl hinsichtlich der Mieter zu treffen, was jedoch nicht immer so einfach ist. Deswegen ist es empfehlenswert sich als Vermieter eine Checkliste zu den Fragen während der Wohnungsbesichtigung zu erarbeiten. Anhand der Antworten auf die Fragen fallen möglicherweise Bewerber heraus, die die Kriterien nicht erfüllen oder nicht zu den restlichen Mietern passen. Allerdings müssen Vermieter hinsichtlich der Fragen einige rechtliche Aspekte beachten.

Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis. Klären Sie mit Ihrem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss folgende 7 Fragen ab:

1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?

2. Haben Sie Haustiere oder möchten Sie in Zukunft welche halten? 

3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?

4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

5. Wie heißt Ihr bisheriger Vermieter?

6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden? 

7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Für Vermieter gibt es natürlich viele wichtige Fragen, die gestellt werden wollen. Informiert sich der Vermieter nicht gründlich und befragt die Bewerber nicht, läuft er Gefahr, sich für den falschen Mieter zu entscheiden. Die Bereiche, zu denen Fragen gestellt werden können, sind jedoch eingeschränkt. Möglich sind Fragen zu folgenden Themen:

• Verdienst und Arbeitsplatz

• Vermögenslage und wirtschaftliche Situation

• Personenanzahl, die zum Haushalt gehört 

• Art des Haustieres bzw. der Haustiere und die ihre Anzahl

Wer die wichtigsten Fragen an den möglichen Mieter stellt, kann anhand der Antworten ableiten, wie hoch möglicherweise das Ausfallrisiko ist. Natürlich sollte nicht nur den Antworten der potentiellen Mieter vertraut werden. Es ist wichtig, auch eine Bonitätsauskunft einzuholen. Eventuell ist es auch eine Option, bei dem alten Mieter anzufragen, ob der Bewerber seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zurückgelassen wurde.

Neben den erlaubten Fragestellungen gibt es auch viele Bereiche, zu denen keinerlei Fragen gestellt werden dürfen.

Wir haben hier die Themenbereiche zusammengestellt, zu denen Vermieter keine Fragen stellen dürfen und sollten:

• Nationalität, Religionszugehörigkeit und Ethnie

• Familienstand, Kinderwunsch und Schwangerschaft

• Vorstrafen und Aufenthaltsgenehmigung

• Rauchgewohnheiten

• Krankheiten

• Anzahl von Besucher

• Musikgeschmack und Hobbies 

• Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung

• Grund des Wohnungswechsels

• Mitgliedschaft in einer Partei oder politische Einstellung

Es haben sich einige Bewerber herausgestellt, die bei vielen Vermietern sehr beliebt sind. Hierzu zählen vor allem Rentner und kinderlose Paare. Natürlich kann das nicht verallgemeinert werden. Es hängt vielmals auch von dem vermieteten Objekt und den bereits vorhandenen Mietern ab. Gibt es in dem Haus bereits mehrere Mieter im Rentenalter oder kinderlose Paare, ziehen Vermieter solche Personengruppen vor. Falls jedoch in dem Haus Familien mit Kindern wohnen, haben auch diese Bewerber eine gute Chance, die Wohnung zu bekommen.

Meistens gestaltet sich die Aufstellung wie folgt:

• Rentner und Beamte

• Familien mit zwei Erwerbstätigen

• Kinderlose Paare mit geregeltem Einkommen

• Alleinstehende Personen mit unbefristetem Arbeitsverhältnis in guter Position

Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass die Mietpartei über ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete fristgerecht und regelmäßig zu bezahlen. Rentner erhalten jeden Monat ihre Rente vom Staat. Deswegen gehören sie auch mit zu den bevorzugten Mietergruppen. Auch Paare mit oder ohne Kinder, bei denen beide Partner über ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und einen ausreichenden Verdienst verfügen, haben deswegen gute Chancen darauf, rasch eine Wohnung zu bekommen.

Es haben sich auch einige Mieter-Typen als äußerst unbeliebt herausgestellt. Unter anderem gehören Geringverdiener zu den Gruppen, die bei Vermietern weniger beliebt sind. Wer beispielsweise zu den Arbeitslosen gehört oder im Reinigungsgewerbe arbeitet, hat es oft schwerer, eine Mietswohnung zu finden. Weniger gerne gesehen sind außerdem Musiker, Schauspieler und Kampfhundebesitzer.

Zahlungsunwillige Mieter sind für Vermieter ein No-Go. Deswegen wird meistens eine SCHUFA Auskunft gefordert sowie ein Nachweis, dass es aus vergangenen Mietverhältnissen keine Mietschulden gibt. Es gibt auch Vermieter, die bei dem vorherigen Vermieter anrufen, um sich abzusichern.

Dem Vermieter ist es freigestellt, wen er als Mieter in die Wohnung nimmt. Er kann demzufolge ganz nach Belieben entscheiden, ob es ein kinderloses Paar, eine Familie mit Kindern, Rentner oder junge Erwachsene werden sollen. Manche Vermieter nehmen auch gerne Hartz-4-Bezieher auf, da so auch die Sicherstellung der monatlichen Mietzahlung gewährleistet ist. Das Geld für die Miete wird normalerweise direkt vom Amt an den Vermieter gezahlt, sodass er sich sicher sein kann, die Mietzahlung und Nebenkosten zu erhalten.

Niemand wird gezwungen, einen Makler zu beauftragen. Wer seine Wohnung vermieten möchte, kann das in Eigenregie tun. Doch es gibt einige Gründe, sich für einen Immobilienvermittler zu entscheiden. Schließlich ist er jeden Tag mit Angelegenheiten rund um die Vermietung beschäftigt. Er trifft für Vermieter die Vorauswahl, überprüft die SCHUFA-Auskunft und findet schnell heraus, welcher der Bewerber zu den guten Mietern gehört. Vermieter profitieren, wenn sie einen Spezialisten an der Seite haben.

Vermieter sollten die Auswahl sehr sorgfältig treffen, um sich vor unliebsamen Mietern zu schützen. Es lohnt sich, den Aufwand zu betreiben und eine Checkliste zu erstellen.

Unter anderem sollten sich Sie sich als Vermieter im Vorfeld schon über folgende Fragen Gedanken machen:

• Was soll alles vermietet werden?

• Sollen Haustiere erlaubt werden?

• Soll es eine Nebenkostenpauschale geben? 

• In welcher Höhe soll der Mietpreis ausfallen?

• Ist eine Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll?

• Sind nur bestimmte Einkommensgruppen relevant?

• Welche Mieter würden zur Wohnungsgröße passen? 

• Wie sieht es mit dem Rauchverbot in der Wohnung aus?

• Welche Personen würden gut in die Wohnanlage passen?

• Soll es ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis werden?

Stellen sich Vermieter diese Fragen und beantworten sie, gibt es möglicherweise schon einige Bewerber, die herausfallen, weil sie ganz einfach nicht zu den gesetzten Kriterien passen. 

Grundsätzlich gibt es vermieter- und mieterfreundliche Mietverträge. Wie der Name schon vermuten lässt, sind diese Verträge so formuliert, dass sie die Interessen der jeweiligen Partei schützen. Als Vermieter haben Sie die Wahl, ob Sie einen vermieter- oder mieterfreundlichen Vertrag erstellen. Vergleichen Sie dazu beide Vordrucke und überlegen Sie, welche Punkte Ihnen wichtig sind.

Beachten Sie allerdings, dass Formulare von Mietervereinen für Mieter und solche vom Vermieterschutzbund für Vermieter vorteilhafter sind.

Sie können sich auch die für Sie relevantesten Punkte aus beiden Verträgen herausziehen und einen komplett neuen erstellen, der bestenfalls beiden Vertragspartnern zugewandt ist.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht

• Bonitäts-Selbstauskunft des Mieters: Gibt Auskunft darüber, ob der Bewerber die zukünftigen Mietzahlungen voraussichtlich  
  leisten kann 

• Mieterselbstauskunft: Gibt Auskunft über die private und wirtschaftliche Situation des Bewerbers, wie z.B. Familienstand, Beruf und Nettoeinkommen.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Weist nach, dass der Mieter in der Vergangenheit pünktlich seine Miete gezahlt hat und keine Mietschulden hat.

• Einkommensnachweis: Bestätigt das regelmäßige Einkommen des Bewerbers in angegebener Höhe während der letzten drei Monate. 

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Parteien. Hierbei hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

• Bei einem Standardvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.

• Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt. 

• Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

• ImmoScout24 bietet Ihnen rechtssichere Mietverträge in unterschiedlichen, kostenlosen Ausführungen an.

Wollen Sie eine Wohnung vermieten, verlangen Sie in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Setzen Sie die Nebenkosten nicht zu gering an. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, einen Mieter anzulocken, müssen Sie unter Umständen auf spätere Nachzahlungen verzichten.

Händigen Sie Ihrem künftigen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie dem Mieter per Hausordnung Pflichten auferlegen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.