Miet­ver­trag mit meh­re­ren Mie­tern

Wenn Sie als Vermieter mit mehreren Parteien auf einmal, etwa mit WG-Bewohnern oder einem Ehepaar, einen Mietvertrag abschließen, gilt es, einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Dazu gehört zum Beispiel, dass Maßnahmen wie die Kündigung oder eine Mieterhöhung nur dann gültig sind, wenn Sie diese an alle Parteien melden. Hier erfahren Sie mehr zum Thema gemeinsamer Mietvertrag sowie zum Umgang mit dem Mietvertrag bei der Trennung von Eheleuten.

• Bei einem Mietvertrag mit mehreren Mietern stellt jede Partei einen Gesamtschuldner dar.
• Als Vermieter müssen Sie beim gemeinsamen Mietvertrag Kündigungen und Ankündigungen der Mieterhöhung an alle Mieter einer Wohnung richten.
• Bei einem Mietvertrag mit 2 Mietern dürfen Sie in den meisten Fällen darüber entscheiden, ob Sie einen Mieter aus dem Verhältnis entlassen möchten oder nicht, wenn dieser darum bittet.
• Eine Ausnahme stellt die Scheidung von Ehegatten dar: Sie sind dazu verpflichtet, auf Wunsch eine Partei aus dem Mietverhältnis zu entlassen, erhalten im Gegenzug aber auch ein Sonderkündigungsrecht.
• Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

Laut §421 des BGB sind im Mietvertrag mit mehreren Mietern diese stets Gesamtschuldner. Sie als Vermieter dürfen sich daher darauf verlassen, dass jeder einzelne Mieter Ihnen gegenüber dazu verpflichtet ist, vertragliche Pflichten zu erfüllen. Sie dürfen also auch von einem einzelnen Mieter die Leistung in voller Höhe verlangen, sollte es anderweitig Probleme geben. Zu den vertraglichen Pflichten der Mieter gehören wie gewohnt die Zahlung der Miete, die Leistung der Kaution sowie die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Lesen Sie hier mehr über den Inhalt des Mietvertrags.

Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis mehrerer Mieter sind diese untereinander zum Ausgleich der Zahlungen verpflichtet. Jede Person hat einen Anteil, kann aber dem Vermieter gegenüber aufgrund der Eigenschaft als Gesamtschuldner für den gesamten Anteil zuständig sein. Als Vermieter müssen Sie die interne, gestückelte Mietzahlung der Mieter nicht akzeptieren. Sie dürfen den vollen Betrag der Miete jedoch nur einmal erhalten.

Besonders wichtig ist diese Besonderheit dann, wenn eine der Parteien auszieht, beispielsweise wenn ein gemeinsamer Mietvertrag bei einer Trennung bestehen bleibt. Da der verbleibende Mieter als Gesamtschuldner für die Kosten der Miete, die Betriebskostennachzahlungen und andere Posten zuständig ist, erhalten Sie weiterhin alle nötigen Zahlungen. Die vertragliche Haftung bleibt also bestehen, selbst wenn von mehreren Parteien im gemeinsamen Mietvertrag nur noch ein Mieter verbleibt.

Beachten Sie als Vermieter außerdem die Regelung zur Betriebskostenabrechnung. Diese sollten Sie bei einem Mietvertrag mit zwei Mietern oder mehr Personen an alle Mieter der Wohnung adressieren und senden, um die Abrechnungsfrist zu wahren. Mit diesem Dokument erhalten Sie auch die rechtliche Basis, bei Bedarf eine Nachzahlung fordern zu dürfen. Jedoch gilt auch hier, dass die Mieter Gesamtschuldner sind. Sie können also auch einen einzelnen Mieter zur Zahlung auffordern. Rückzahlungen oder Gutschriften müssen jedoch an alle Mieter gemeinsam geleistet werden. Mehr über die Betriebskosten lesen Sie hier.

Viele Vermieter stehen vor der Frage, wie sie ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern aufkündigen können. Für Vermieter, die bei einem Mietverhältnis mit mehreren Personen eine Kündigung erwirken möchten, gilt, dass Sie allen Parteien zugleich kündigen müssen. Andersherum ist eine Kündigung seitens der Mieter nur dann gültig, wenn diese von allen Mietern gegenüber allen Vermietern erfolgt.

Wenn Sie die Situation haben, dass nur ein Mieter ausziehen möchte, sollten Sie eine vertragliche Vereinbarung schaffen. Diese könnte darin bestehen, dass Sie den Mietvertrag neu aufsetzen und nur die aktuellen Mieter darin aufnehmen. Sollten Sie als Vermieter oder einer der bestehenden Mieter nicht an diesem Verfahren teilnehmen, scheitert das Vorhaben, einen Mieter ausscheiden zu lassen, schnell. Zum Beispiel weigern sich viele Vermieter, ihre Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, weil sie so einen Schuldner für die Mietzinsforderung verlieren. Mehr über diese Forderung erfahren Sie hier.

Neben der WG-Auflösung oder Neuzusammensetzung ist für Vermieter vor allem eine Scheidung für den Mietvertrag ein besonderer Fall. Oft können sich die Eheleute nicht darüber einigen, wer in der Immobilie wohnen bleibt und wer ausziehen muss. Laut § 1568 a des BGB ist es möglich, dass ein Ehegatte ein gerichtliches Wohnungszuweisungsverfahren anordnet, um eine Entscheidung zu erzwingen. Im Falle der gerichtlichen Entscheidung ist es nicht nötig, dass Sie als Vermieter den anderen Ehegatten offiziell aus dem Mietvertrag entlassen. Mit Rechtskräftigkeit der Scheidung wird der Mietvertrag automatisch nur mit dem verbleibenden Ehegatten fortgesetzt.

Wenn die Eheleute sich darüber einig sind, wer bleibt, werden sie Sie darum bitten, einen der Gatten nach der Trennung aus dem Mietvertrag zu entlassen. Im Interesse eines guten Verhältnisses sollten Sie dieser Bitte stattgeben. Falls der Vermieter sich weigert, haben Ehepaare aufgrund der Scheidung die Möglichkeit, allein durch die Mitteilung an den Vermieter die Entlassung zu erzwingen. Diese ist jedoch erst mit der Scheidung gültig. Ein Wohnungszuweisungsverfahren ist in diesem Fall nicht nötig.

Da die Mieterrechte in Deutschland sehr stark sind, müssen Sie als Vermieter hinnehmen, dass Ihre Interessen im Fall einer Scheidung der Mieter weder beim Wohnungszuweisungsverfahren noch bei der einvernehmlichen Entscheidung der Ehegatten über das Ausscheiden eines Mieter berücksichtigt werden. Jedoch haben Sie gemäß § 1568 a Abs. 3 B GB ein Sonderkündigungsrecht: Sie dürfen das mit nur einem Ehegatten fortgesetzte Mietverhältnis innerhalb von einem Monat nach Kenntnisnahme des Ausscheidens einer Person aus dem zuvor gemeinsamen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Dabei müssen Sie die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Außerdem muss ein wichtiger Grund wie ein bereits schwieriges Verhältnis zum verbleibenden Mieter vorliegen.