Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen, sollten Sie dessen Dauer genau beachten. Üblich sind unbefristete Mietverträge, aber es ist auch möglich mit einer Mindestmietdauer oder einer Befristung zu arbeiten. Hier erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie für die Mietvertragsdauer haben.

• Normalerweise sind Mietverträge unbefristet und erlauben dem Mieter eine Kündigung innerhalb der 3-monatigen Frist

• Eine Mindestmietdauer von bis zu vier Jahren ist zulässig und lässt sich nur mithilfe eines zumutbaren Nachmieters auflösen

• Befristete Mietverträge sind möglich, wobei dem Vermieter keine Grenzen bei der Dauer gesetzt sind; jedoch sind diese Verträge bei Mietern nicht beliebt

Es geht inzwischen ganz schnell, einen Mietvertrag aufzusetzen. Im Internet finden Sie viele gratis Vorlagen für Mietverträge. Jedoch sollten Sie als Vermieter genau darauf achten, dass der Vertrag in all seinen Einzelheiten Ihren Vorstellungen entspricht. Dazu gehört unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses.

Normalerweise hat der Mietvertrag weder eine Mindestlaufzeit noch eine Befristung. Daher ist die Kündigungsklausel sehr wichtig. Diese erlaubt es dem Mieter mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten die Mietwohnung zu kündigen. Für den Vermieter ist es deutlich komplizierter, den Vertrag zu kündigen. Sie brauchen dafür ein sogenanntes berechtigtes Interesse wie beispielsweise Eigenbedarf.

Da es kein gesetzliches Format für das Aufsetzen eines Mietvertrags gibt, haben Sie einige Gestaltungsfreiheiten. Dazu gehört auch, dass Sie die Dauer des Mietvertrags beeinflussen können. Dies gelingt Ihnen, indem Sie eine Klausel zur Mindestmietdauer nutzen. Diese kann der Mieter meist nur mithilfe eines zumutbaren Nachmieters umgehen. Alternativ können Sie den Mietvertrag von Anfang an auf eine bestimmte Maximaldauer auslegen.

Wenn Sie sich als Vermieter Stabilität wünschen und sichergehen möchten, dass die Wohnung über mehrere Jahre an einen zuverlässigen Mieter vermietet wird, können Sie eine Klausel zur Mindestmietdauer in den Vertrag aufnehmen. Diese schreibt vor, dass eine Kündigung erst nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne möglich ist. Inzwischen werden deutschlandweit etwa 20 Prozent aller Mietverträge mit dieser Klausel versehen.

Viele Mieter bestehen darauf, diesen Kündigungsverzicht in beide Richtungen geltend zu machen. Dann dürfen auch Sie als Vermieter während der Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarf oder anderer Gründe kündigen.

Wichtig: Rechtlich gesehen darf die Mindestmietdauer nicht mehr als vier Jahre betragen. Normal ist ein Zeitraum zwischen einem Jahr und vier Jahren.

Im Rahmen der Mindestmietdauer gilt, dass die Aufhebung des Mietverhältnisses nur dann möglich ist, wenn die Interessen des Mieters wichtiger sind als die Interessen des Vermieters. Dabei handelt es sich um den Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben nach §242 BGB. Die folgenden Gründe können dafür sorgen, dass der Mieter den Vertrag mit Mindestmietdauer vor Ablauf der Frist kündigen kann:

• Erhebliche Mängel der Mietsache

• Zwingender Umzug aus beruflichen Gründen

• Familienzuwachs

Wenn einer dieser Gründe vorliegt, muss der Mieter einen Nachmieter vorschlagen, der für den Vermieter zumutbar sein muss. Je nachdem, ob die Nachmieterklausel echt oder unecht ist, muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren oder nicht.

Bei einer unechten Klausel darf er auch zumutbare Vorschläge ablehnen und einen anderen Nachmieter aus seinen Kontakten auswählen. Als Einzugsdatum des neuen Mieters gilt das Datum, zu dem der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter hätte einziehen können. Sollte der Vermieter der Nachmiete überhaupt nicht zustimmen, hat der Mieter noch die Option, die Wohnung zu untervermieten. Dazu ist ein Einverständnis des Vermieters nötig.

Übrigens: Wenn der Mieter Sie durch sein Verhalten auf unzumutbare Weise provoziert, dürfen Sie ihm auch innerhalb der Mindestmietdauer fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur in seltenen Fällen relevant.

In dem Fall, dass Vermieter einen guten Grund haben, können sie einen Zeitmietvertrag abschließen. Eine Voraussetzung hierfür ist, dass Sie dem Mieter den Grund schriftlich dargelegt haben. Wenn Sie zum Beispiel die Wohnung für sich selbst oder Ihre Angehörigen nutzen möchten oder planen, das Haus nach einer bestimmten Zeit abzureißen oder umzubauen, ist die Zeitmiete möglich. Hier gibt es keine zeitliche Obergrenze. Da es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, können Mieter den Vertrag nicht ordentlich kündigen. Somit ergeben sich Nachteile für den Mieter, weshalb oft Zweifel aufkommen, wenn es darum geht, einen Mietvertrag mit befristeter Dauer zu unterschreiben.