Die Kündigung des Mietvertrags bringt neben der Veränderung der Lebenssituation auch rechtliche Aspekte mit sich. Wer Mietverträge kündigt, muss Fristen einhalten. Das gilt für Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen. Mieter:innen können allerdings fast immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen.
- Möchtest du ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
- Als Mieter:in musst du deine Kündigung nicht begründen.
- Vermieter:innen dürfen lediglich in Ausnahmefällen und unter besonderen Bedingungen kündigen.
- Auf dem Kündigungsschreiben müssen alle Mieter:innen unterschreiben.
Normale Kündigung einer Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten
Zum Beispiel wegen schwerer Mängel der Mietwohnung
Zum Beispiel wegen einer Mieterhöhung durch den Vermieter
Auch ein unbefristetes Mietverhältnis geht früher oder später zu Ende – weil entweder der:die Mieter:in oder der:die Vermieter:in die Wohnung kündigt. Für beide Parteien gelten nach dem Gesetz allerdings unterschiedlich lange gesetzliche Kündigungsfristen.
Für Mieter:innen ist die Angelegenheit relativ einfach geregelt: Kündigt ein:e Mieter:in einen unbefristeten Mietvertrag, muss er:sie sich an die Frist von drei Monaten halten, und zwar unabhängig davon, wie lange er:sie bereits in der Wohnung lebt.
Das muss ins Kündigungsschreiben:
- Betreff: Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein, etwa durch eine entsprechende Betreffzeile
- Adressat: Die Kündigung muss, wenn es mehrere sind, an alle Vermieter adressiert sein
- Ort und Datum sind wichtig
- Alle Mieter:innen müssen unterschreiben
- Genaue Bezeichnung: Die Wohnung muss genau bezeichnet werden – mit Adresse, Hausnummer und Etage
In dem Kündigungsschreiben können Mieter:innen gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.
Mieter:innen können einen unbefristeten Mietvertrag, abgesehen von der ordentlichen Kündigung, in bestimmten Fällen fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur in Ausnahmen möglich und sollte vorher gewissenhaft überprüft werden. Mögliche Gründe können sein:
- Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt werden, etwa weil der:die Vermieter:in die Übergabe verzögert.
- Es gibt erhebliche Mängel an der Wohnung wie eine kaputte Heizung. Der:die Vermieter:in muss jedoch zuerst aufgefordert werden, den Schaden zu beseitigen.
- Die Wohnung ist als gesundheitsgefährdend einzustufen, zum Beispiel bei schwerem Schimmelbefall oder einer hohen Schadstoffbelastung. Der:die Mieter:in muss dies beweisen, etwa durch ein Gutachten einer sachkundige Stelle.
- Bei Vertragsverletzungen oder Betrug der:des Vermieters:in wie dem unerlaubten Betreten der Wohnung oder einer gefälschten Nebenkostenabrechnung.
Mieter:innen, die fristlos kündigen wollen, sollten sich vorher bei einem Mieterverein oder einem:einer Anwalt:Anwältin zu den Voraussetzungen ihrer Situation beraten lassen. Sie sollten zudem bereits eine neue Wohnung gefunden haben.
Möchte ein:e Vermieter:in einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, muss er:sie zwei Dinge berücksichtigen:
Eine Kündigung der Mietwohnung durch Vermieter:innen benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Zulässig ist sie nur bei groben Vertragsverstößen seitens der Mietpartei, etwa beim mehrfachen Verstoß gegen die Hausordnung oder bei Nichtzahlung der Miete. Dann kann der:die Vermieter:in unter Umständen sogar fristlos kündigen.
Vertragstreuen Mieter:innen darf nur in Sonderfällen gekündigt werden. Die können vorliegen bei:
- Eigenbedarf: Wenn der:die Vermieter:in den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt. Bei der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen gibt es besondere Bestimmungen.
- Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Wenn der:die Vermieter:in durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Abriss oder ein Neubau geplant sind.
Für Vermieter:innen gelten folgende gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren. Eine kürzere Mietdauer bedeutet eine kürzere Frist:
- Drei Monate Frist bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren.
- Sechs Monate Frist bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren.
- Neun Monate Frist bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.
Ein typischer Grund für eine fristlose Kündigung der Mietwohnung seitens des:der Vermieters:Vermieterin sind offene Mietforderungen. Bei Mietrückständen von mindestens zwei Monatsmieten kann der Vermieter durchaus eine fristlose Kündigung aussprechen. Fristlos heißt hier aber nicht sofort. Der Vermieter muss dem Mieter eine „Ziehfrist“ von ein bis zwei Wochen gewähren.
Ist die Kündigung der Wohnung rechtskräftig, muss der:die Mieter:in fristgerecht und im Rahmen der Kündigungsfrist ausziehen. Ein verspäteter Auszug, egal ob eigen oder fremd verschuldet, kann für den:die Mieter:in sonst mit Kosten verbunden sein, denn der:die Vermieter:in kann für die Verzögerung eine Nutzungsschädigung für den entstandenen Ausfall der Miete geltend machen.
Insbesondere wenn aufgrund des verspäteten Auszugs eine geplante Nachvermietung scheitert, muss der:die Mieter:in mit einer Schadensersatzklage rechnen.
Was kostet dein Umzug?
Auf dieser Basis berechnet der Umzugskostenrechner die finalen Kosten für Ihren Umzug:
Wohnung
- kein Balkon, keine Garage
- Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
- Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf
Umzug
- Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
- Preis für Transport pro m3: 25 Euro
- Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
- Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt
Der finale Abschluss des Mietverhältnisses stellt die abschließende Wohnungsübergabe dar. Nach der Kündigung und dem letztendlichen Auszug in die andere Wohnung folgt in der Regel eine Übergabe der Immobilie an den:die Vermieter:in.
Bei dieser Gelegenheit sollte immer ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden, in dem etwaige Mängel festgehalten werden. Dieses Protokoll wird nach Abschluss der Wohnungsübergabe von beiden Seiten unterzeichnet.
Die abgeschlossene Wohnungsübergabe hat jedoch nicht eine automatische Freigabe der Kaution zur Folge. Der:Die Vermieter:in kann die Mietkaution noch bis zu sechs Monate einbehalten, im Falle einer absehbaren Nebenkosten-Nachzahlung sogar noch länger.
Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt meist nicht in Einliegerwohnungen oder Zwei-Familienhäusern, in denen auch der:die Vermieter:in wohnt. Mitunter darf der:die Vermieter:in dann jederzeit eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Meist verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate.
Auch bei Untermietverhältnissen, in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder möblierten Zimmern gelten andere Regeln. Dort sollten sich die neuen Mieter:innen vor Vertragsabschluss genau informieren.
Bei Zeitmietverträgen muss die vereinbarte Mietlaufzeit von dem*der Vermieter:in und Mieter:in gleichermaßen eingehalten werden. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund steht – andernfalls gelten laut dem Deutschen Mieterbund die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse.
FAQ
- Hat man immer 3 Monate Kündigunsfrist?
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Grundsätzlich kann jede:r Mieter:in die Wohnung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Hierbei ist zu beachten, dass das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats dem:der Vermieter:in zugestellt werden muss.
- Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?
-
Immer dann, wenn beide Parteien im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart haben, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
- Wie komme ich aus einem WG-Mietvertrag raus?
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Ein Sonderkündigungsrecht zum Mietvertrag entsteht nicht dadurch, wenn eine Trennung vorliegt. Grundsätzlich müssen auch bei einer gemeinsamen Wohnung die gesetzlichen Fristen eingehalten werden.
- Wie lange beträgt die Kündigungsfrist bei 20 Jahren Miete?
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Der:Die Vermieter:in kann, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, stets mit einer Frist von 3 Monaten die Wohnung kündigen. Für Vermieter:innen gelten jedoch gestaffelte Kündigungsfristen.
- Wann kann ich meine Wohnung fristlos kündigen?
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Eine fristlose Kündigung, und somit die Verkürzung der Kündigungsfrist, kann durchgesetzt werden, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht gewährleistet werden kann. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise erheblich Mängel oder gesundheitsgefährdende Umstände vorhanden sind. Vermieter:innen haben zum Beispiel die Chance auf Kündigung ohne Frist, wenn die Miete für mindestens zwei Monate nicht geleistet wurde.
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