Miet­preis­brem­se: Was sie be­deu­tet und wo sie gilt

• Alles, was du über die Mietpreisbremse wissen musst, erfährst du bei ImmoScout24. 
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. 
• Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert. 
• Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Spielregeln drohen Sanktionen. 

• Vor allem in begehrten Wohnlagen mit knappem Angebot dürfte sich der Anstieg der Mieten langsamer als bisher fortsetzen. 
• Wenn du eine neue oder umfassend modernisierte Wohnung mieten willst, solltest du dir nicht allzu viel Hoffnung auf eine Preisreduzierung machen – denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht. 
• Stellst du nach dem Abschluss des Mietvertrags fest, dass die Preisobergrenze überschritten wird, rügst du einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangst von dem:der Vermieter:in Auskunft über die Zulässigkeit dieser Miete. 

• Eigentümer:inne müssen im Rahmen neuer Mietverträge darauf achten, ob der Standort der Wohnung vom Bundesland als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. 
• Wenn eine umfassende Modernisierung durchgeführt wurde, sollte geprüft werden, ob aufgrund des Investitionsumfangs die Mietpreisbremse nicht für diese Wohnung gilt. 
• Bei einer Neuvermietung in betroffenen Gebieten sollten Eigentümer:innen bei der Ermittlung des Mietpreises klären, ob die Obergrenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent eingehalten wird. 

Union und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage anzupassen. Zum 1. Januar 2019 wurden die geplanten Änderungen umgesetzt. Im Sommer 2019 gaben Union und SPD bekannt, den Preisdeckel zu verlängern und zusätzlich auch verschärfen zu wollen. Die geplanten Anpassungen wurden am 01. April 2020 wirksam. 

Das gilt: 

• Vermieter:innen müssen seit Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der:die Vermieter:in eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 
• Darüber hinaus muss der:die Vermieter:in vor Vertragsabschluss informieren und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (zum Beispiel Modernisierungsumlage) Gebrauch gemacht wird. Wird dies unterlassen, kann er:sie sich hinterher nicht mehr darauf berufen und Mieter:innen können die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Dazu reicht ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den:die Vermieter:in. 

• Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert. 
• Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse war bislang eine rückwirkende Rückforderung von Miete ausgeschlossen. Erst ab dem Zeitpunkt einer Rüge von Mieter:innen mussten überhöhte Zahlungen rückerstattet werden. Mit der Gesetzesänderung – der Rückzahlungspflicht für einen Zeitraum von 30 Monaten – kann es für Vermieter:innen teuer werden, wenn sie die Preisbremse ignorieren und die Mieter:innen sich dagegen wehren. 
• Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nun ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren. Bisher wurden jeweils die vergangenen vier Jahre herangezogen. 

Ob die Mietpreisbremse überhaupt in den Wohnungsmarkt eingreift, hängt zuallererst davon ab, in welcher Stadt sich die Wohnung befindet.  

Denn: Gelten soll die Mietpreisbremse nur dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. 

Die Bundesländer haben den Auftrag, die infrage kommende Städte und Gemeinden zu definieren. 

Wird im Rahmen des Mietvertrags eine Staffelmiete vereinbart, dann hat der:die Vermieter:in die legitime Befugnis, die angesetzte Miete in regelmäßigen Abständen (mindestens zwölf Monate) um einen bestimmten Betrag zu erhöhen.  

Gilt jedoch im betroffenen Wohnort eine Mietpreisbremse und überschreitet die zu zahlende beziehungsweise die bereits gezahlte Miete nach einer Staffelmieterhöhung die ortsübliche Miete um 10 Prozent, greift die Mietpreisbremse. In diesem Fall wird die letzte Mieterhöhung, die zur Überschreitung der Zehn-Prozent-Grenze geführt hat, ungültig. 

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Mieterhöhungen, wenn im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart wurde. Nur die bei Mietbeginn vereinbarte Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse. Bedeutet, dass auch der Mietspiegel hierbei keine Rolle spielt. 

Da sich die Indexmiete nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert und nicht dem Ermessen des:der Vermieters:in liegt, ist eine Steigerung der Indexmiete zulässig – auch wenn die Obergrenze der Mietpreisbremse überschritten wird. 

Liegt schon die bisherige Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können sich Vermieter:innen bei der Neuvermietung auf den Bestandsschutz verlassen. 

Das bedeutet konkret: die Wohnung darf bei einem Mietwechsel zu dem Preis neu vermietet werden, der zuvor schon rechtswirksam erzielt worden ist. Der:die Vermieter:in kann also nicht gezwungen werden, den Preis zu senken, wenn der:die alte Mieter:in auszieht und die Wohnung neu ausgeschrieben wird. 

Auch in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um eine neu erbaute Wohnung handelt, die erstmalig genutzt wird. 

Ebenfalls ausgenommen ist die Neuvermietung von Wohnungen, die umfassend modernisiert worden sind. Dabei soll als Faustregel gelten:  

• Erreichen die Investitionen ein Drittel des Aufwands, der für einen Neubau erforderlich gewesen wäre, dann greift die Mietpreisbremse nicht. 

Wenn der:die Vermieter:in bei der Neuvermietung der möblierten Wohnung die neuen gesetzlichen Spielregeln missachtet und die zulässige Miethöhe überschreitet, kann sich der:die Mieter:in dagegen wehren. Unzulässig ist der Anteil der Miete, der über der Grenze von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Allerdings ist das kein Automatismus: der:die Mieter:in muss aktiv seine:ihre Rechte einfordern. Rügt der:die Mieter:in, dass die Miethöhe unzulässig ist, kann er:sie von dem:der Vermieter:in Auskunft über die Zulässigkeit verlangen.