Erbengemeinschaft
Liegt kein Testament vor, bestimmt die gesetzliche Erbfolge, wer zur Erbengemeinschaft gehört. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie beachten müssen, wenn Sie als Teil einer Erbengemeinschaft ein Haus erben und was Sie als Erbengemeinschaft beim Hausverkauf beachten müssen.
Ein Haus und mehrere Erben - so klappt der Verkauf
Von einer Erbengemeinschaft ist immer dann die Rede, wenn wenigstens zwei Erben alles teilen müssen. In der Praxis heißt das: Fragen rund um das Erbe, wie auch der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie, können nur gemeinsam entschieden werden.
Ohne Testament gilt das gesetzliche Erbrecht. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es Erben unterschiedlicher Ordnung. Sie bilden jeweils eine Erbengemeinschaft.
- Ordnung: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel und Urenkel
- Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
- Ordnung: Großeltern und deren Nachkommen (z.B. Onkel, Tante, Vetter)
Es erben immer nur die Kinder oder weitere Verwandte, die mit dem Verstorbenen biologisch verwandt sind oder von ihm adoptiert wurden. Stiefkinder und Schwiegereltern haben hingegen kein gesetzliches Erbrecht.
Plant eine Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie zu verkaufen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- alle Beteiligten müssen zustimmen, es gibt keine Mehrheitsentscheidung
- die Erbengemeinschaft muss als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen sein
- ein notarieller Kaufvertrag mit dem Käufer muss aufgesetzt werden
Der Kauferlös wird innerhalb der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
Soll das geerbte Haus im Familienbesitz bleiben und zugleich der Familienfrieden gewahrt bleiben, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- ein Miterbe ist bereit, das Haus zu übernehmen und die anderen auszuzahlen
- der Vertrag wird notariell beurkundet
- der Verkehrswert des Hauses wird durch ein Sachverständigengutachten festgehalten
Auf diese Weise wird Streitereien über den Wert des Hauses vorgebeugt und jeder Miterbe kann gleichermaßen bedient werden.
Kann sich die Erbengemeinschaft weder über die Nutzung des Hauses noch über dessen Verkauf einigen, kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragt werden. Dieses Recht können alle Erben gemeinsam oder auch ein einzelner Miterbe wahrnehmen. Dazu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- die Erbengemeinschaft muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein oder
- der Erbnachweis muss zweifelsfrei erbracht werden können
Bei der Versteigerung kann jeder Interessent bieten, egal ob er Miterbe oder Außenstehender ist. Der eigentliche Zweck der Versteigerung ist aber die Umwandlung des nicht real teilbaren Grundeigentums in Geld (Kaufbetrag), das geteilt werden kann. Vom Erlös müssen aber die Verfahrenskosten sowie erforderliche Beträge zur Ablösung bestehender Lasten abgezogen werden. Zumeist schmälert eine Versteigerung das Erbe. Bei einem freihändigen Verkauf, also einem Verkauf ohne Zwang, fällt der Erlös in der Regel höher aus.
Tipp:
Ein gemeinsam geerbtes Haus kann nicht von einem Erben allein vermietet werden. Soll das Haus also nicht verkauft, sondern vermietet werden, ist die Gründung einer GbR sinnvoll. Ein weiterer Vorteil der GbR ist, dass Sie einen Gesellschaftsvertrag aufsetzen können, der alle Eventualitäten regelt. Auf diese Weise schützen Sie sich vor bösen Überraschungen. Zum Beispiel können Sie ausschließen, dass ein Gläubiger eines Erben auftaucht und dessen Erbteil pfänden lässt.
