Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist wird auch als Zinsfestschreibung bezeichnet. Endet sie, so verbleibt oftmals eine Restschuld des Darlehensnehmers – die betreffende Immobilie muss bis dato nicht zwangsläufig abgezahlt sein. Besteht nach Abschluss der Zinsbindungsfrist eine solche Restschuld, so startet eine weitere Phase der Finanzierung. Folgt darauf ein Darlehensvertrag inklusive erneuter Zinsfestschreibung, so kann dieser am Ende der Zinsbindung der Immobilienfinanzierung bei der gleichen oder einer anderen Bank abgeschlossen werden. Man spricht dann von einer Anschlussfinanzierung.

Gebräuchlich sind bei Immobilienfinanzierungen Festschreibungen des Zinses über 5, 10 oder 15 Jahre. Die 10-jährige Festschreibung ist bei Bauherren und Immobilienkäufern die mit Abstand beliebteste Frist. Eher selten sind Zinsbindungen mit 15 Jahren Laufzeit und länger im Angebot. Ausnahmen erlauben sogar die Festschreibung des Zinssatzes für die gesamte Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Restschuld. In der Regel steigt der verlangte Sollzins mit der Länge der vereinbarten Festschreibungsfrist. Wenn das Verhältnis aufgrund einer außergewöhnlichen Marktlage umgekehrt ist, spricht man von einer inversen Zinsstruktur.

Vor dem Hintergrund des gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveaus raten viele Finanzexperten allerdings zu einer Zinsbindungsfrist, die so lang wie möglich ausfallen sollte. Auch der Bundesverband deutscher Banken geht fest davon aus, dass ein Leitzins von 0,00 Prozent, wie wir ihn aktuell erleben, nicht lange Bestand haben wird. Aus diesem Grund entscheiden sich selbst Interessenten, die bisher nur den Beginn eines Finanzierungsplans vor Augen hatten, zunehmend für eine Investition in Immobilien oder das Anlegen eines Bausparvertrags.

Denn selbst wer noch kein konkretes Bauvorhaben plant, kann sich etwa mittels eines Forward-Darlehens die aktuell günstigen Zinsen für zukünftige Finanzierungen sichern.

Mit der Wahl der Zinsbindungsfrist ist für den Immobilienkäufer eine feste Kalkulationsgrundlage verbunden. Seine monatliche Belastung für Zins und Tilgung bleibt für den vereinbarten Zeitraum konstant. Das Finanzinstitut kann sich zum Zeitpunkt des Darlehensbeginns zu feststehenden Konditionen am Kapitalmarkt in Höhe der Darlehenssumme refinanzieren. So bietet die Zinsbindung für beide Vertragsparteien Vorteile. Je nach erwarteter Zinsentwicklung kann eine kurze oder lange Zinsbindung bevorzugt werden:

• In Zeiten moderater Hypothekenzinsen wird zu langfristiger Festschreibung von Zinsen geraten.
• Umgekehrt sind kurze Fristen in Hochzinsphasen sinnvoll.
• Bei sehr volatilen Zinsbewegungen am Kapitalmarkt bevorzugen einige Darlehensnehmer mit Risikobewusstsein für kurze Zeit variable Zinssätze. Sie warten einen sinkenden Zins ab, um sich diesen gesunkenen Zins mit einer langfristigen Festschreibung anschließend zu sichern.

Dabei hängt die gewährte Dauer der Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung nicht nur von den erwarteten Veränderungen des Leitzinses oder anderer Referenzzinssätze wie LIBOR oder EURIBOR, sondern von weiteren Faktoren ab:

• Das in die Baufinanzierung einfließende Eigenkapital des Kreditnehmers
• Die Bonität, also Einkommenssituation, des Kreditnehmers

Die Bank befindet sich dabei in einer reinen Abwägung von Interessen und stellt entweder anhand von Einträgen bei der Schufa und dem dort berechneten Scoring oder mittels Gehaltsabrechnungen, Kontoauszügen und in seltenen Fällen auch einer Kopie der Lohnsteuerkarte des vergangenen Jahres die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers fest. Abhängig davon entscheidet sie dann, wie wahrscheinlich ein Zahlungsausfall des Kunden bei Laufzeiten von mehr als 10 oder 15 Jahren ist.

Zinsbindungsfristen kommen im Kreditwesen sowohl bei Verbraucherkrediten als auch im Kreditgeschäft mit Unternehmen zum Einsatz.

1.     Unternehmenskredite:

Die Zinsbindungsfristen bei Darlehen an Firmen beginnen im Normalfall bei einem Monat, üblich sind darüber hinaus auch drei, sechs oder 12 Monate. Je nach Vertragsbedingungen können beide Parteien nach Ablauf der Frist eine Option vereinbaren: Diese erlaubt die ganze oder teilweise Tilgung des Kredits beziehungsweise die Vereinbarung einer neuen Zinsbindungsfrist. Dieses Vorgehen wird auch als „roll-over“ bezeichnet.

2.     Verbraucherkredite

Auch bei Verbraucherkrediten kann die Zinsbindungsfrist von unterschiedlicher Dauer sein. Üblich bei der Immobilienfinanzierung sind Laufzeiten zwischen fünf und 15 Jahren. Dabei gilt: Je länger die Zinsbindung andauert, desto höher ist normalerweise auch der vereinbarte Zinssatz.

Eine kurze Zinsbindungsfrist geht oft einher mit niedrigen Zinsen sowie einer geringen monatlichen Rate in puncto erste Zinsbindung. Experten raten daher zumeist nur dann zu einer kurzen Zinsbindungsdauer, wenn die Baufinanzierung innerhalb dieser Phase dank einer Sondertilgung beziehungsweise hohen Tilgung zurückgezahlt werden kann. Andernfalls rät man Verbrauchern oft zu einer langen Zinsbindung bei Immobilienfinanzierungen – vor allem aufgrund günstiger Zinssätze.

Eine lange Zinsbindung bedingt in der Regel jedoch auch einen Zinsaufschlag. Dieser liegt bei einem Darlehen über 15 Jahre beispielsweise bei etwa 0,35 Prozent.

Gerade vor dem Hintergrund des gegenwärtig niedrigen Zinsniveaus stellen sich immer mehr Verbraucher die Frage, ob es sich lohnt den Darlehensvertrag, der vor vielen Jahren zu vergleichsweise hohen Zinssätzen abgeschlossen wurde, heute zu widerrufen und einen neuen Vertrag zu gegenwärtigen Zinskonditionen abzuschließen. Dies kann unter Umständen Sinn machen und dem jeweiligen Bauherrn enorme Kosten ersparen. Um festzustellen, ob die Zinskonditionen des neuen Kreditvertrags die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung und eine etwaige Umschuldung des noch laufenden Darlehens aufwiegen, sollten Interessenten daher eine detaillierte Kalkulation aller Finanzierungsmodelle aufstellen.

Hierfür eignen sich die zahlreichen Darlehensrechner im Internet, die unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Faktoren unterschiedliche Tilgungspläne und die maximal vom Verbraucher zu stemmende Kreditsumme ausgeben. Zusätzlich kann so bereits frühzeitig erörtert werden, ob und inwiefern eine Anschlussfinanzierung bei einem neu abgeschlossenen Darlehensvertrag nötig erscheint.

Wer sich letztlich für die Kündigung desselben entscheidet, der sollte diese schriftlich durchführen und genau darauf achten, dass von der jeweiligen Bank keine überhöhte Vorfälligkeit berechnet wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich der Kunde mit dem Recht auf Sondertilgungen die Option auf ein vorzeitiges und kostengünstiges Verlassen des Vertrages teuer erkauft hat. Wer auf Widerstand bei der fairen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung trifft, sollte keine Zeit verlieren und sich umgehend mit der nächsten Verbraucherzentrale oder einem unabhängigen Rechtsanwalt in Kontakt setzen. Immerhin kann der Kreditnehmer bei zügigem Handeln mehrere tausend Euro sparen oder eine Rückerstattung bereits vollzogener Zahlungen gerichtlich erwirken, sofern sich die Berechnung der Vorfälligkeit als fehlerhaft herausstellen sollte.