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Eine Baufinanzierung kann einen Zeitraum von bis zu 35 Jahren umfassen. Die erste Zinsbindungsfrist endet meist nach zehn oder 15 Jahren. Warum die Aussichten auf günstige Zinsen jetzt noch gut sind, wann sich der Wechsel lohnt und was bei der Anschlussfinanzierung sonst noch zu berücksichtigen ist, erfahren Sie hier.

• Je früher Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, desto wahrscheinlicher ist es, gute Konditionen zu finden.
• Schon wenige Prozentpunkte Unterschied machen bei der Anschlussfinanzierung viel aus. Daher sollten Sie stets Angebote vergleichen.
• Steigen die Zinsen in Zukunft tendenziell, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen, günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.
  

Ab wann Sie die Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie planen sollten, ist leicht zu beantworten: Frühestens fünf Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Nur wer sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung des Baukredits kümmert, kann bares Geld sparen! Generell stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits zur Auswahl:

Unsere Darstellung verschafft Ihnen einen Überblick, zu welchem Zeitpunkt Sie sich mit welcher Finanzierungsvariante beschäftigen sollten:

Seit März 2016 liegt der Leitzins für den Europäischen Währungsraum bei 0,000 Prozent.

Dies hat zur Folge, dass unter anderem Anschlussfinanzierungen zinsgünstiger geworden sind, da die Kreditinstitute den derzeit niedrigen Zins mit kleinen Aufschlägen an ihre Kunden weitergeben können.

Zinsänderungen der EZB der letzten Jahre:

Wer sich für seine Anschlussfinanzierung also beste Zinsen sichern will, sollte nicht zu lange warten. Seit dem historischen Zinstief im Jahr 2016 sind die Bauzinsen insgesamt nur leicht angestiegen. Dies hängt zum großen Teil damit zusammen, dass der Leitzins der EZB bis jetzt unverändert geblieben ist.

Zinsänderungen der EZB im Überblick:

Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung beispielsweise drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung planen, ist es wichtig zu wissen, wie das derzeitige Zinsniveau ist. Grundsätzlich hängt der Zinssatz für das Anschlussdarlehen auch immer von weiteren Faktoren ab wie zum Beispiel:

• Bonität des Darlehensnehmers
• Schufa-Score
• Beleihungsauslauf (Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert)
• Höhe des Anschlussdarlehens
• Regionale Besonderheiten
• Geschäftspolitik des Kreditinstituts
• Laufzeit der Zinsbindung

Aussagekräftige Zinswerte für Anschlussfinanzierungen lassen sich dennoch angeben. Im Einzelfall weichen diese entweder etwas nach oben oder nach unten ab.

Anschlussfinanzierung: Zinsen-Übersicht

Für die Anschlussfinanzierung ist die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus sehr wichtig. Steigen oder sinken die Darlehenszinsen? Oder bewegen die Zinsen sich kontinuierlich in einem bestimmten Prozentbereich? Für die Anschlussfinanzierung sind diese Beobachtungen von entscheidender Bedeutung, denn schon wenige Prozentpunkte können im Endeffekt zu teils erheblichen Mehrkosten führen.

Zwei Faustformeln lassen sich ableiten:

1.    Sinken die Zinsen, sind kürzere Zinsbindungen zu wählen.

2.    Steigen die Zinsen, sind längere Zinsbindungen sinnvoll.

Die meisten Beobachter gehen derzeit davon aus, dass das allgemeine Zinsniveau kurzfristig niedrig bleibt. Mittel- und langfristig jedoch soll das allgemeine Zinsniveau wieder steigen.

Wichtig: Ob Sie Ihre Anschlussfinanzierung jetzt sichern oder zu einem späteren Zeitpunkt, sollte daher erst nach reiflicher Überlegung entschieden werden!

Sie müssen eine Anschlussfinanzierung planen, da eine Restschuld aus der Erstfinanzierung besteht? Dabei ist es erst einmal egal, für welche der Arten von Anschlussfinanzierungen Sie sich entscheiden.

Ihr Fokus sollte vielmehr darauf liegen, möglichst gute Konditionen für das Anschlussdarlehen zu erzielen – auch wenn es bedeutet, dass Sie die Bank wechseln müssen.

Die am häufigsten genutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation: eine Verlängerung des Vertrages bei derselben Bank.
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ist der Kreditgeber verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, zu welchen Konditionen er das Darlehen verlängert und in welchem Umfang er beispielsweise Sondertilgungen ermöglicht.

Oft bieten Banken ihren Kunden eine Baukredit-Anschlussfinanzierung zu denselben Konditionen wie bei der Erstfinanzierung an.

Akzeptieren Sie aber nicht jedes Angebot zur Anschlussfinanzierung kommentarlos. Schließlich können Sie beträchtliche Geldsummen einsparen.

Sie schrecken vor der zeitraubenden Zusammenstellung der benötigten Unterlagen zurück oder fürchten, dass die neue Bank ihre Immobilie schlechter bewertet? In den meisten Fällen bedeutet eine Umschuldung günstigere Konditionen. 

Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank aber so aufwendig, dass selten ein neues Gutachten erstellt wird. Somit ist die Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer wiederum mit weniger Aufwand verbunden als gedacht. 

Die Kosten, die bei der Grundbuchumschreibung anfallen, liegen im Schnitt bei:

• 400 bis 500 Euro bei einem Umschuldungsbetrag von 100.000 Euro. 
• Eine um 0,5 Prozentpunkte günstigere Immobilien-Anschlussfinanzierung (über die gleiche Summe) ermöglicht bei zehn Jahren Laufzeit eine Zinsersparnis von 5000 Euro.

Je höher das Darlehen ist, desto eher lohnt sich der Wechsel.

Wer weiß, dass seine Finanzierung erst in ein paar Monaten ausläuft, kann sich mit einem Forward-Darlehen günstigere Zinsen sichern.  Aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung können bis zu 60 Monate vor Ablauf der ersten Finanzierung gesichert werden.

Ob und inwiefern Sie eine Anschlussfinanzierung bei der KfW abschließen können, ist abhängig von der Kreditsituation, in der Sie sich befinden. Grundsätzlich lassen sich drei verschiedene Ausgangssituationen unterscheiden:

1. Sie haben eine übliche Baufinanzierung bei Ihrer Hausbank oder einen anderen Kreditinstitut laufen, dessen Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten ansteht und Sie überlegen, ob Sie diese bei der KfW abschließen können. In diesem Fall wird aber eine Anschlussfinanzierung bei der KfW nicht zu realisieren sein, da Darlehen der KfW nicht für eine Umschuldung vorgesehen sind.
   
   
2. Sie verfügen derzeit über ein KfW-Darlehen und dessen Zinsbindung läuft in absehbarer Zeit aus. Die Vertragslaufzeit geht jedoch über die auslaufende Zinsbindung hinaus. Hier sind Sie dann sogar verpflichtet, die neuen Zinskonditionen, die Ihnen die KfW anbietet, zu übernehmen. Im Normalfall haben Sie dann die Wahl zwischen einer fünf- oder zehnjährigen Zinsbindung. Dieses Vorgehen ähnelt einer Prolongation, wobei es sich im engeren Sinne gar nicht um eine Anschlussfinanzierung handelt, da kein neuer Darlehensvertrag geschlossen wird.
   
   
3. Wenn Zinsbindung und Vertragslaufzeit des KfW-Darlehens enden, ist keine Anschlussfinanzierung bei der KfW möglich. Diese müssten Sie dann bei einem Kreditinstitut Ihrer Wahl abschließen, womöglich auch zu schlechteren Zinskonditionen. Daher lohnt es sich in diesem Zuge schon frühzeitig Angebote einzuholen und zu vergleichen, um eine möglichst zinsgünstige Anschlussfinanzierung zu finden und abzuschließen.
   

Wenn Sie für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie auf ein Forward-Darlehen setzen, ist die Zinsentwicklung von besonderer Bedeutung. Ist absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau sinkt, sollten Sie eventuell noch ein wenig Geduld haben – sofern dies in Anbetracht der auslaufenden Zinsbindungsfrist möglich ist. Zeigt die Tendenz jedoch, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen werden, ergibt ein Forward-Darlehen zum jetzigen Zeitpunkt durchaus Sinn.

Zu beachten: Wenn Sie ein Forward-Darlehen mit einem bestimmten Zinssatz abgeschlossen haben und die bereitstellungszinsfreie Zeit beispielsweise sechs Monate beträgt, die Auszahlung des Forward-Darlehen aber erst in zwölf Monaten erfolgt, erhebt die Bank für die restlichen sechs Monate einen Zinsaufschlag pro Monat auf den vereinbarten Zinssatz. Dieser Aufschlag liegt meist bei 0,01 bis 0,03 Prozent. Dies sollten Sie bei einem Anschlussfinanzierungs-Vergleich immer berücksichtigen!

Übliche Vorlaufzeiten bei Forward-Darlehen sind drei Jahre bis hin zu einem halben Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Bevor Sie jedoch ein solches Darlehen in Anspruch nehmen können, müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Wenn die Zinsbindung der aktuellen Baufinanzierung beispielsweise noch über sieben Jahre beträgt, ist ein Forward-Darlehen in der Regel nicht möglich.

Die Zeit zwischen Vertragsabschluss eines Forward-Darlehens und Ablauf der Zinsbindungsfrist der aktuellen Finanzierung wird auch Forward-Phase genannt.

In Einzelfällen kann diese Vorlaufzeit für ein Forward-Darlehen fünf Jahre betragen. Dies ist aber nicht der Regelfall.

Warum Sie sich die Zeit für einen Anschlussfinanzierungsvergleich nehmen sollten, zeigt die folgende Beispielrechnung mit einem Anschlussfinanzierungs-Vergleichsrechner sehr deutlich:

Damit sich Kreditnehmer günstige Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern können, sollten sie sich möglichst frühzeitig mit der Suche nach Alternativen befassen. Rund sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf des aktuellen Kredits gilt es, sich einen Überblick über die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu verschaffen. Maßgeblich für die Anschlussfinanzierungs-Zinsen ist dabei die Entwicklung der allgemeinen Marktzinsen:

• Zinsentwicklung positiv = Anschlussfinanzierung wird teurer als bisheriges Darlehen
• Zinsentwicklung negativ = Anschlussfinanzierung wird günstiger als bisheriges Darlehen

Wichtig: Ist abzusehen, dass das allgemeine Zinsniveau in den kommenden Monaten weiter ansteigen wird, sollten sich Kreditnehmer schon die heutigen Zinsen sichern – die Anschlussfinanzierung wird sonst noch teurer. Wenn allerdings von einem weiteren Absinken ausgegangen wird, kann auch erst rund zwei bis drei Monate vor dem Ende des Kreditvertrags der Zinssatz der Anschlussfinanzierung verhandelt werden.

Ungeachtet dessen, für welche Art der Anschlussfinanzierung Sie sich entscheiden, ist es ratsam zu berechnen, ob eine Anschlussfinanzierung mit Sondertilgungen zu geringeren Zinskosten nach Ablauf der Zinsbindungsfrist führt.

Nehmen Sie sich unbedingt die Zeit, um für Ihre Anschlussfinanzierung einen Tilgungsplan zu erstellen. Probieren Sie verschiedene Varianten aus und suchen Sie eine Variante, die Sie sicher bewältigen können.

In der Praxis werden die Kündigungsfristen der jeweiligen Darlehensverträge häufig in den allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt. Welche konkrete Mindestkündigungsfrist dem Darlehensnehmer eingeräumt werden muss, wurde vom Bundesgerichtshof indes nicht entschieden.

Allerdings sind die Interessen des Kreditnehmers erst dann angemessen berücksichtigt, wenn die zur Verfügung stehende Zeit es diesem auch ermöglicht, auf die geänderten Konditionen zu reagieren und auch ggf. Angebote anderer Kreditgeber zu prüfen (BGH III ZR 281/87).

Dies kann unter Umständen mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Viele Banken und Versicherer bieten ein Anschlussdarlehen in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an.

Dabei wird meist die Ablaufleistung der Versicherung zur Tilgung eingesetzt und gleichzeitig die Familie des Kreditnehmers im Todesfall abgesichert. Das klingt auf dem Papier interessant, lohnt sich in der Realität aber meistens nicht.

Die Gründe:

• Die kalkulierte Überschussbeteiligung wird nicht garantiert und fällt unter Umständen sehr niedrig aus.
• Wenn der Bauherr sein Haus verkaufen will oder muss, bekommt er von der Versicherung nur den Rückkaufswert erstattet.
• Wichtigstes Argument gegen eine Versicherungslösung ist der meist signifikant höhere Effektivzinssatz.

Trotzdem kann es sich lohnen, für das Anschlussdarlehen auch bei einer Versicherung nachzufragen, denn einige Versicherer bieten Darlehen ähnlich einer Bank. Teilweise gibt es sogar Sonderkonditionen oder die Versicherung übernimmt die Kosten für die Grundbuchumschreibung.

Fordern Sie von Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung an. So schaffen Sie sich das nötige Zeitpolster für einen Vergleich mit anderen Finanzierungsangeboten.

Wenn Ihr Bankberater Sie vor dem Aufwand und den Kosten eines Wechsels zu einer anderen Bank warnt: Bleiben Sie gelassen – die Gebühren sind gering. Beinhaltet das neue Angebot einen niedrigeren Zinssatz, sollten Sie zumindest über einen Wechsel nachdenken!

Ein Anschlussdarlehen ist nicht so komplex wie der erste Kredit. Der Beratungsaufwand sinkt, schließlich kennen Sie bereits Ihre Finanzierungssumme, die Höhe der Raten und die Zinsbindungsfrist. Deshalb lohnt sich auch die Suche im Internet: Direktbanken oder Finanzvermittler bieten oft besonders attraktive Konditionen.

Vor allem in einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, die Konditionen von heute bereits für ein Anschlussdarlehen in ein bis fünf Jahren festzuschreiben. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen steigen, sollten Sie unbedingt die Konditionen eines Forward-Darlehens prüfen.

Wenn Sie die bisherigen Raten problemlos zahlen konnten, sollten Sie die Höhe der monatlichen Rückzahlung auch dann beibehalten, wenn Sie weniger Zinsen zahlen müssen. In diesem Fall erhöht sich die Tilgung: Das spart Kosten bei der Anschlussfinanzierung!

Wenn Sie Ihren Finanzierungspartner wechseln, bietet sich Ihnen eine günstige Gelegenheit, eine Sondertilgung zu leisten und nur einen Teil der Restschuld zu finanzieren. Bei gleichbleibender Rate sinken dadurch die Zinsen, und Sie sind schneller schuldenfrei. In diesem Fall müssen Sie auch keine Vorfälligkeitsentschädigung befürchten.

Das Anschlussdarlehen muss nicht das gesamte Restdarlehen abdecken. Sie können problemlos in eine dritte Finanzierungsrunde gehen.

Grundsätzlich gilt:

1. Sind die Zinsen niedrig, sollten Sie eine lange Zinsbindung wählen, vielleicht sogar bis zur Schuldenfreiheit.
2. Bei hohen Zinsen bietet sich eine kurze Laufzeit an, wenn Sie etwa auf günstigere Konditionen in wenigen Jahren spekulieren.

Bei einem Beleihungsauslauf von unter 80 Prozent müssen Sie in den seltensten Fällen mit einer grundlegenden Neubewertung Ihrer Immobilie rechnen.

Allerdings kann es sinnvoll sein, wenn Sie eine Neuschätzung selbst initiieren – sofern der Wert der Immobilie gestiegen ist!

Für selbstgenutzte Immobilien ist die Kombination aus Darlehen und Kapitallebensversicherung selten sinnvoll. Besser kombinieren Sie ein klassisches Darlehen mit einer günstigen Restschuldversicherung. Manche Versicherungen bieten aber auch günstige Anschlusskredite an.

Wenn Sie Vergleichsangebote eingeholt haben und mit der Betreuung durch Ihre alte Bank zufrieden waren, lohnt sich eine zweite Verhandlungsrunde.

Bei langjährigen Kunden, die ihre Raten fristgemäß gezahlt haben, sinkt bei einer Anschlussfinanzierung das Risiko für die Bank - Grund genug, selbstbewusst bessere Konditionen als bei den Vergleichsbanken zu fordern.