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Mit einem Forward Kredit wählen Bauherren eine sichere Anschlussfinanzierung, bei der sie die anfallenden Zinsen bis zu mehrere Jahre im Voraus kennen - allerdings besteht auch ein spekulativer Charakter. Wir informieren Sie in diesem Beitrag über Kosten sowie über Vor- und Nachteile eines Forward Darlehens.

Mit einem Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer einen besonders attraktiven Zinssatz für die Zukunft sichern. Besonders wenn in einer Niedrigzinsphase mit steigenden Zinsen gerechnet wird, ist diese frühe Zinsfestlegung sinnvoll. Damit schaffen Forward-Darlehen eine sichere Planungs- und Kalkulationsgrundlage.

Überdies verlängert sich mit dieser Darlehensvariante der Entscheidungszeitraum für Kreditnehmer, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Statt wenige Wochen vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist schnell die passenden Angebote einholen zu müssen, können Kreditnehmer über ihre nächste Finanzierung einige Monate oder gar Jahre vor dem Ende der Zinsbindung entscheiden.

Oft möchten Darlehensnehmer eine aktuell günstige Zinssituation nutzen, würden aber nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Darlehensvertrag entlassen werden. Ob es sich tatsächlich rechnen würde, den Vertrag frühzeitig zu kündigen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen – vorausgesetzt, die Bank stimmt zu – sollte im Einzelfall geprüft werden. Mit einem Forward Kredit lassen sich aktuell niedrigen Zinsen aber immerhin für die Zukunft sichern.

Für den besseren Überblick haben wir sämtliche Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens in einer Übersicht zusammengefasst:

Forward-Darlehen sind bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Wenn die Zinsbindung jedoch erst in mehr als 60 Monaten ausläuft, vergeben Banken in der Regel keine Forward-Darlehen.

Ein Forward-Darlehen kann für alle Baufinanzierungs- und Umschuldungszwecke genutzt werden, wenn der jeweilige Kredit im Grundbuch abgesichert ist.

Viele Banken legen allerdings eine Mindestdarlehenssumme fest.

In der Regel werden Forward-Darlehen für die Bau- beziehungsweise für die Immobilienfinanzierung abgeschlossen, wenn deren Zinsbindung in den nächsten ein bis drei Jahren endet.

Eine Besonderheit des Forward-Darlehens ist die zinsfreie Vorlaufzeit. Forward-Darlehen sind fast immer normale Annuitätendarlehen, also Darlehen mit konstanten Raten, die aber nicht sofort, sondern zu einem späteren, festgelegten Zeitpunkt ausgezahlt werden.

Bei üblichen Darlehensverträgen würde eine Bank etwa ein halbes Jahr nach der Darlehenszusage Bereitstellungszinsen verlangen. Diese entfallen bei einem Forward Kredit, da die Zeit der Zinsbindung ja tatsächlich erst später beginnt.

Wird im Rahmen einer Umschuldung ein Anschlussdarlehen vorab reserviert, fallen in der Regel Bereitstellungszinsen an. Statt der Bereitstellungszinsen zahlt der Kreditnehmer für die Vorlaufzeit einen sogenannten Forward-Zuschlag.

Dieser Zuschlag erhöht den Sollzins des Darlehens und führt damit auch zu einer etwas höheren Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung. Wie hoch der Forward-Darlehen-Aufschlag ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

• Dauer bis zur Auszahlung des Darlehens
• Zinspolitik des jeweiligen Kreditinstituts

Grundsätzlich gilt:

1. In aller Regel wird das Forward-Darlehen umso teurer, je länger der Zeitpunkt des Kreditabrufs in der Zukunft liegt.
2. Wenn am Markt kurz- bis mittelfristig steigende Zinsen erwartet werden, kann es durchaus vorkommen, dass die Kosten für das Forward-Darlehen teurer sind als in einem Marktumfeld, das stagnierende oder gar rückläufige Zinsen erwarten lässt.
3. Wer ein Forward-Darlehen anstrebt, muss Grundbuch-Kosten mit einplanen. Hierbei empfiehlt es sich, eine Grundschuldabtretung vorzunehmen, statt die Grundschuld zu löschen und neu eintragen zu lassen. Das reduziert die für ein Forward-Darlehen anfallenden Kosten nicht unerheblich.
4. Für ein Forward-Darlehen fallen Grundbuch- sowie Notarkosten in Höhe von etwa 0,2 Prozent des Restschuldbetrages an. Das heißt also, dass bei einer Restschuld von beispielsweise 100.000,00 Euro zusätzliche Kosten in Höhe von mindestens 200,00 Euro aufgrund von Grundbuch- und Notargebühren entstehen.

Bereits angeklungen ist, dass sich die Forward-Darlehens-Kosten aus drei verschiedenen Punkten zusammensetzen:

• Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen
• Generelle Forward-Darlehens-Zinsen
• Grundbuch- und Notargebühren

Dabei hängt die Höhe des Aufschlags davon ab, ob das Forward-Darlehen 60 Monate im Voraus oder nur wenige Monate vor der Inanspruchnahme aufgenommen wird.

Sofern diese Vorlaufzeit weniger als sechs Monate beträgt, kommt das Forward-Darlehen meist ohne Aufschlag daher. 

Ein Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag ist natürlich kostengünstiger. Wer jedoch früher als sechs Monate vor Ablauf des Kredits Planungssicherheit haben will, bezahlt dies mit einem Zinsaufschlag. Dabei spielen die Dauer des Vorlaufs sowie die Höhe des Zinsaufschlags eine tragende Rolle: 

Etwas komplexer gestaltet sich die Situation bezüglich des Forward-Darlehen-Zinssatzes. Denn hierauf haben wiederum zwei Faktoren einen Einfluss:

• Die Kosten des Forward-Darlehens hängen von der Zinsentwicklung an sich ab. Hat sich der generelle Marktzins erhöht, wird auch die Anschlussfinanzierung teurer. Wenn sich das Niveau hingegen abgesenkt hat, erhalten Kreditnehmer ein entsprechend günstiges Forward-Darlehen.

• Allerdings zeigt sich, dass die Forward-Darlehens-Konditionen von Bank zu Bank schwanken können – unabhängig von der Zinsentwicklung. Bis zu einem Prozentpunkt kann die Abweichung hier betragen. Aus diesem Grund lohnt sich ein Forward-Darlehen-Zinsvergleich ungemein, spart er im besten Fall doch mehrere tausend Euro.

Bei einem Forward-Darlehen kann ein Zinsvergleich viel Geld sparen. Daher sollten Sie für das ideale Forward-Darlehen verschiedene Angebote von Banken einholen. In der folgenden Tabelle wird ersichtlich, dass sich selbst kleine Zinsunterschiede deutlich bemerkbar machen:

Bei einem Sollzins von 2,50% werden 2.651,31€ mehr Zinszahlungen fällig. Auf der Suche nach einem möglichst günstigen Forward-Darlehen ist ein Zinsvergleich also unerlässlich. Sie sollten aber in Bezug auf ein Forward-Darlehen die allgemeine Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt nicht außer Acht lassen. Ist das Zinsniveau aktuell sehr hoch, sollten Sie auf eine kurze Zinsbindung setzen, um bei fallenden Zinsen flexibel für eine erneute Umschuldung zu bleiben.

Ein Forward-Darlehen ist keine unverbindliche Option, sondern ein verbindlicher Vertrag, der nicht einfach rückgängig gemacht werden kann. Der Darlehensnehmer kann es sich also nicht einfach anders überlegen, wenn der durchschnittliche Sollzins am Markt entgegen der Erwartung doch wieder sinken sollte.

Umso wichtiger ist es also bei einem Forward-Darlehen, die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt aufmerksam zu verfolgen. Doch es gibt – wie bei jedem Hypothekendarlehen – die Möglichkeit, eine Ausstiegsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Dafür erheben Banken allerdings zum Teil erhebliche Aufschläge.

Die Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute können stark variieren. Wann lohnt sich daher, die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens anstatt eines herkömmlichen Darlehens abzuschließen? Diese Frage lässt sich letzten Endes erst dann beantworten, wenn das alte Darlehen abgelöst wird – dann nämlich zeigt sich, zu welchem Sollzins die Finanzierung ohne Forward-Zuschlag hätte weiterlaufen können.

In jedem Fall ist es aber sinnvoll, für die neue Baufinanzierung einen Forward-Darlehen-Vergleich durchzuführen. Denn in diesem Vergleich werden die Konditionen verschiedener Kreditinstitute ersichtlich – und das kann viel Geld sparen!

Ausschlaggebend ist dabei die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Bank für den normalen Bankkredit Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen dem Abschluss der Anschlussfinanzierung und der Auszahlung des Darlehens in Rechnung stellt. Manche Banken lassen sich hierfür bis zu sechs Monate Zeit, sodass Sie auch ohne Forward-Darlehen vergleichsweise günstig an Ihre Anschlussfinanzierung kommen.

Als Faustregel gilt: 

Liegt der Zeitpunkt der Folgefinanzierung mehr als sechs Monate in der Zukunft, ist die Anschlussfinanzierung teurer als das Forward-Darlehen – zumindest in einem Großteil der Fälle. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Kreditnehmer die Höhe der Bereitstellungszinsen den Gesamtkosten gegenüberstellen, die durch den Sollzins-Aufschlag beim Forward-Darlehen verursacht werden.

Zinsen zwischen verschiedenen Banken können stark variieren. Vergleichen Sie jetzt Baukreditzinsen für Ihr Forward-Darlehen und sparen Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung.

Ein Forward-Darlehen kann bei der bisher finanzierenden Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden, wenn dieses günstigere Konditionen bietet. Folgende Aspekte sollten aber in den Forward-Darlehen-Vergleich einbezogen werden:

Bei einer sogenannten Prolongation – einer neuen Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank – findet keine erneute Bonitätsprüfung statt. Anders bei einer Umschuldung, also dem Wechsel zu einer anderen Bank: In diesem Fall wird nicht nur die Bonität noch einmal geprüft, sondern auch die Immobilie neu bewertet und es fallen Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Das gilt auch im Falle eines Forward-Darlehens.

Auch wenn der Vertrag für die Anschlussfinanzierung schon früher abgeschlossen wurde, gilt die Finanzierung erst ab Ende des ersten Kredites und wird auch erst zu diesem Zeitpunkt ausgezahlt. Die Auszahlung an die alte Bank übernimmt bei einem Bankwechsel normalerweise das neue Kreditinstitut und der Darlehensnehmer begleicht ab dann nur noch die Tilgungsraten für das neue Forward-Darlehen.

In einer Timeline sähe dies also wie folgt aus:

1. August 2019: Forward-Darlehen wird 3 Jahre vor Ablauf geschlossen
2. August 2019 – August 2022: Forward-Phase mit festgelegtem Zinsaufschlag
3. August 2022: Beginn der zehnjährigen Zinsbindung des Forward-Darlehens
4. August 2032: Zinsbindung des Forward-Darlehens endet