Zu­satz­ver­ein­ba­run­gen im Miet­ver­trag

Als Vermieter können Sie durch Zusatzvereinbarungen dafür sorgen, dass der Mieter mehr Pflichten und Kosten übernimmt. Hier erfahren Sie, welche Zusatzvereinbarungen wirksam sind und was bei Endrenovierung, Schönheits- und Kleinreparaturen gilt.

• Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag können den Mieter dazu bringen, bestimmte Pflichten und Kosten des Vermieters zu übernehmen.
• Die Sondervereinbarungen sind im Mietvertragsmuster nicht immer enthalten, weshalb Sie besondere Vorsicht bei der Formulierung walten lassen sollten – bei ImmoScout24 erhalten Sie entsprechende Vorlagen.
• Sie müssen als Vermieter nachweisen können, dass Sie die Zusatzvereinbarungen mit dem Mieter ausgehandelt haben und dass es sich um Zusätze zum Mietvertrag handelt.

Vermieter dürfen im Mietvertrag vom klassischen Muster abweichen und dem Mieter bestimmte Pflichten übertragen, die eigentlich dem Vermieter obliegen. Ein typisches Beispiel sind die Betriebskosten. Diese sind Pflicht des Vermieters, werden aber im Rahmen der Warmmiete zu einem Teil vom Mieter bezahlt. Jedoch ist dies nur erlaubt, wenn die Kosten explizit im Mietvertrag geregelt werden – mehr zu den sonstigen Betriebskosten lesen Sie hier.

Sie sollten beachten, dass Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag immer rechtskonform sein müssen. Das heißt, Sie dürfen nur rechtlich erlaubte Pflichten an den Mieter abgeben. Die Zusatzvereinbarungen müssen schriftlich getroffen werden und im Mietvertrag stehen. Handschriftliche Nachträge sind beispielsweise nicht gültig.

Nur Zusatzvereinbarungen, die Sie individuell mit Ihrem Mieter ausgehandelt haben, sind wirksam. Die klassischen Formular-Mietverträge enthalten nicht immer alle möglichen Zusatzvereinbarungen. Sie sollten entsprechende Klauseln erstellen, die laut §§305 des BGB gültig sind. Rechtssichere Muster-Mietverträge finden Sie zum kostenfreien Download bei ImmoScout24.

Die folgenden Zusatzvereinbarungen sind erlaubt, wenn Sie sie korrekt und schriftlich formuliert haben und der Mieter mit seiner Unterschrift zustimmt:

• Übernahme sonstiger Betriebskosten
• Übernahme von Schönheits- und Kleinreparaturen
• Gültigkeit der Hausordnung
• Pflichten wie regelmäßige Reinigung von Treppenhaus und Flur
• Vorgaben zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen

Achten Sie darauf, dass Klauseln verständlich sein müssen. Darüber hinaus müssen Sie nachweisen können, dass Sie diese mit dem Mieter ausgehandelt haben (etwa im Schriftverkehr). Denn im Falle eines Rechtsstreits ist es nicht ausreichend, den unterschriebenen Mietvertrag vorzulegen. Als Vermieter müssen Sie darlegen, dass der Mieter bei den Zusatzvereinbarungen ein Mitspracherecht hatte, dass diese also keine Bedingung für den Mietvertrag waren.

Nein, Sie dürfen den Mieter nicht per Klausel dazu verpflichten, auf jeden Fall bei Auszug zu renovieren. Diese Klausel ist unwirksam. Denn damit bürden Sie dem Mieter die Renovierung auf, unabhängig davon, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt und ob die Renovierung überhaupt fällig und notwendig ist.

Jedoch sieht der Mietvertrag immer vor, dass der Mieter die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgeben muss. Darauf können Sie sich berufen, wenn bei seinem Auszug entsprechende Mängel vorhanden sind. Zudem gehört zum ursprünglichen Zustand oft auch, dass der Mieter die Wände weiß streichen muss.

Sie dürfen den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sollten aber besonders vorsichtig bei der Formulierung sein. Eine Sondervereinbarung im Mietvertragsmuster wie „Der Mieter nimmt nach Bedarf Schönheitsreparaturen vor“ oder „Der Mieter übernimmt die laufenden Renovierungen“ ist nicht gültig.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter nur solche Schönheitsreparaturen durchführen müssen, die wirksam vereinbart wurden und die beim Auszug notwendig sind. Wenn der Mieter das Objekt in einem unrenoviertem Zustand übernommen hat, dürfen Sie ihn gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Hier lesen Sie mehr zum Thema.

Kleine Instandhaltungen, typischerweise als Kleinreparaturen bezeichnet, werden gerne in Mietverträge integriert. Zulässig ist das Ganze jedoch nur dann, wenn einige Einschränkungen vorgenommen werden. § 28 Abs. 3 der II. BV regelt genau, worum es bei „kleinen Instandhaltungen“ geht. Bei einer Unwirksamkeit, etwa durch unangemessene Benachteiligung, gelten die Grundsätze des § 535 BGB. Der Mieter muss dann gar keine Kosten übernehmen.

Beachten Sie diese Formulierungen für die Zusatzvereinbarung im Mietvertragsmuster:

• Begrenzung der Kostenübernahme mit einem Betrag wie 100 Euro
• Begrenzung der Kostenübernahme pro Jahr (meist 6 bis 8 Prozent der Kaltmiete)
• Genaue Beschreibung der möglichen Kleinreparaturen (Lichtschalter, Türgriffe etc.)

Mehr zum Thema Kleinreparaturen finden Sie hier. Solange Sie diese korrekt in den Sondervereinbarungen des Mietvertrags auflisten, sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite.

Sie haben noch Fragen? Unsere Experten von ImmoScout24 beraten Sie zu den Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag!