Steu­er­er­klä­rung-Spe­zi­al

Ganz egal, ob Haus oder Wohnung – Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Anfallende Kosten können dagegen gerechnet werden. Wir zeigen Ihnen, wie das geht und haben für Sie zusammengefasst, worauf es bei der Steuererklärung ankommt.

Grundsätzlich gilt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das sogenannte Zu- und Abflussprinzip. Sie können also immer nur das steuerlich geltend machen, was Sie eingenommen beziehungsweise ausgegeben haben. Geben Sie Geld für Ihre Immobilie aus, können Sie diese Kosten von der Steuer absetzen. Die wichtigsten haben wir hier für Sie aufgelistet:

Für eine Immobilie, die bis Ende 1924 erbaut wurde, können Sie jährlich 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis steuerlich geltend machen. Liegt das Baujahr nach 1924, können Sie 2 Prozent im Jahr abschreiben. Dies gilt für eine gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für das Jahr, in dem Sie die Immobilie gekauft oder gebaut haben, dürfen Sie allerdings nur einen anteiligen Wert abschreiben. Kaufen Sie beispielsweise im April, können Sie in diesem Jahr die folgenden acht Monate bis Jahresende ansetzen.

Wollen Sie mit teuren Umbauten den Wohnstandard deutlich anheben, zählen diese Ausgaben zu den Herstellungskosten und können von der Steuer abgeschrieben werden. Teure Reparaturen und Renovierungen gelten als Herstellungskosten, wenn

• sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf der Immobilie anfallen
• diese 15 Prozent netto der Anschaffungskosten der Immobilie ausmachen

Schönheitsreparaturen sind Arbeiten an der Immobilie, die dem Erhalt der vier Wände dienen wie beispielsweise ein neuer Wasserhahn, Tapeten oder eine neue Türklinke. Die Kosten für Schönheitsreparaturen können sofort abgezogen werden.

Kaufen Sie Möbel, sanitäre Anlagen oder andere Einrichtungsgegenstände, können Sie diese im gleichen Jahr von der Steuer absetzen. Dabei ist wichtig, wie teuer Sie eingekauft haben. Alles unter 410 Euro können Sie direkt absetzen. Alles, was mehr kostet, können Sie nur über mehrere Jahre abschreiben.

In der Steuererklärung können Sie natürlich weitere Posten angeben. So etwa die Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder auch Fahrtkosten, die anfallen. Hier finden Sie eine Übersicht:

• Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie anfallen
• Kontoführungsgebühren für das Konto, über das alle Zahlungen für Ihre Immobilie laufen
• Bürokosten für die Verwaltung Ihrer Immobilie
• Grundsteuer, die Ihre Gemeinde erhebt
• Kreditzinsen, die Sie bezahlen müssen
• Maklergebühren, wenn Sie einen neuen Mieter suchen
• Hausnebenkosten, die anfallen
• Anwaltskosten, wenn es Streit mit dem Mieter gibt
• Beiträge, wenn Sie Mitglied in einem Vermieterverband sind
• Abfindungen, die Sie eventuell an Ihren Mieter zahlen müssen
• Werbekosten für Anzeigen, wenn Sie so einen neuen Mieter suchen
• Renovierungskosten, wenn diese vor Einzug eines neuen Mieters fällig werden
• Reparaturkosten, wenn in der Immobilie mal etwas kaputtgeht
• Kosten für den Steuerberater

Welche Ausgaben sollten Vermieter auf alle Fälle von der Steuer absetzen?

Immobilienbesitzer sollten sich an der Anlage V orientieren. Allerdings werden dabei manche Dinge gerne vergessen wie zum Beispiel die Geldbeschaffungskosten. Vermieter können Disagio und Gebühren eines Kredites absetzen. Genau wie die Kontoführungsgebühren, die mit der Immobilie zusammenhängen.

Bei welchen Ausgaben stellt sich das Finanzamt gerne quer?

Problematisch kann es beim sogenannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand werden. Wird eine ältere Immobilie nach dem Kauf renoviert, lässt sich der Erhaltungsaufwand üblicherweise direkt von der Steuer absetzen. Fallen diese Aufwendungen allerdings in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf an und betragen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten, gelten sie eben als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.  Diese kann man dann nur über viele Jahre abschreiben.

Welche leicht vermeidbaren Fallstricke warten auf Vermieter bei der aktuellen Steuererklärung?

Ein Fallstrick kann die Vermietung an nahe Angehörige sein. Hier muss der Vermieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete nehmen. Besser wären sogar 70 Prozent, um auf der sicheren Seite zu sein. Ansonsten lassen sich die Werbungskosten nicht vollständig absetzen. Hier findet man im Internet oft noch die falsche Zahl von 75 Prozent. Davon sollten sich Vermieter nicht täuschen lassen.