Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung in der Steu­er­er­klä­rung

Als Vermieter müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern und haben zugleich viele Ausgaben, die dazu dienen, das Mietobjekt im gewünschten Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist es möglich, viele dieser Aufwendungen von der Steuer abzusetzen und so einige der Ausgaben wieder hereinzuholen. Hier erfahren Sie, welche Nebenkosten Sie von der Steuer absetzen können.

• Vermieter können viele ihrer Nebenkosten in der Steuererklärung angeben und somit von der Steuer absetzen. Besonders relevant sind dafür die Werbungskosten in der Anlage V bei Elster.
• Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Handwerkerkosten lassen sich über längere Zeit abschreiben.
• Wenn die Steuererklärung fällig ist, bevor Sie die genaue Höhe der Nebenkosten kennen, sollten Sie Kontakt mit dem Finanzamt aufnehmen.
• Wir empfehlen Ihnen eine gründliche Beratung durch einen Steuerberater.
• Eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen ist kompliziert, kostet Zeit und häufig auch Nerven. Nutzen Sie deshalb den kostenlosen Service von ImmoScout24 und erstellen Sie Ihre Abrechnungen stressfrei und rechtskonform.

Vermieter sollten sich gut darüber informieren, welche Kosten sie von der Steuer absetzen können, da sie auf diese Art viel Geld sparen können. Ein Steuerberater kann hier hilfreich sein. Außerdem können Sie sich von einem Experten für Vermieter-Steuererklärungen beraten lassen. Im Zweifelsfall ist es immer eine gute Idee, Unklarheiten durch einen kurzen Anruf beim zuständigen Bearbeiter im Finanzamt zu klären.

Diese Nebenkosten können Vermieter normalerweise von der Steuer absetzen:

• Immobilienanzeigen und Werbung: Kosten für Annoncen, Prospekte, Exposés und die Mitgliedschaft bei Immobilienplattformen wie ImmoScout24

• Maklerprovision: Kosten für den Makler, der einen geeigneten Mieter sucht

• Kreditzinsen für einen Kredit auf die zu vermietende Immobilie

• Kontoführungsgebühren

• Grundsteuer

• Anschaffungs- und Herstellungskosten (als Abschreibung)

• Kosten für Reparatur, Renovierung und Sanierung

• Kosten für Möbel

• Fahrtkosten

• Bürokosten

• Kosten für Anwalt und Steuerberater

• Mitgliedsbeiträge für Verbände

Kosten für Hausnebenkosten, die der Mieter trägt, wie etwa die Ausgaben für Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen, Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste, muss der Vermieter als Einkünfte versteuern. Zugleich darf er sie aber auch als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben und dementsprechend absetzen.

Die Anschaffungskosten oder Baukosten einer zu vermietenden Immobilie lassen sich über einen langen Zeitraum als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Diese Aufteilung ist als Abschreibung bekannt. Es geht dabei nur um den Wert des Gebäudes, nicht um den Wert des Grundstücks. Je nachdem, wann die Immobilie errichtet wurde, können Vermieter 40 Jahre lang jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten (Bau vor 1924) oder 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Kosten (Bau nach 1924) von der Steuer absetzen.

Ausnahme: Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien unterliegt anderen Regelungen. Oft sind höhere Abschreibungssätze möglich.

Unter Anschaffungskosten lassen sich neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten und Architektenhonorare verstehen. Die Eintragung einer Grundschuld hingegen ist von der Abschreibung ausgenommen.

Die Herstellungskosten bestehen unter anderem aus wesentlichen Verbesserungen an der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise Anbauten, eine Vergrößerung der Wohnfläche oder Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen binnen drei Jahren nach Kauf des Gebäudes. Kleinere Baumaßnahmen dürfen nur innerhalb eines kürzeren Zeitraums von der Steuer abgesetzt werden.

Der Vermieter muss die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietimmobilie selbst tragen, da diese Aufgaben zu seinen wichtigsten Pflichten gehören. Fast immer kommt er daher für Reparatur- und Handwerkerkosten auf. Die Handwerkerkosten sowie die Kosten bei einer Renovierung lassen sich von der Steuer absetzen. Hier kommt die Anlage V der Steuererklärung (Werbungskosten) zur Geltung.

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Renovierungskosten abzuschreiben. Einerseits können Vermieter die Reparaturkosten als sogenannte Erhaltungsaufwendungen anrechnen lassen. Dies geht auf Antrag beim Finanzamt, und zwar dann, wenn der Rechnungsbetrag für die Bauarbeiten 4.000 Euro netto im Steuerjahr nicht überschreitet. Ein formloser Antrag ist ausreichend. Andererseits ist es möglich, die Kosten für Handwerkerleistungen auf bis zu fünf Jahre zu verteilen. Dies bietet sich bei mehreren größeren Renovierungsarbeiten an. Die Kostenverteilung hat den Vorteil, dass die Handwerkerarbeiten nicht in 4.000-Euro-Etappen pro Jahr durchgeführt werden müssen. Jedoch muss der Vermieter einen höheren Betrag auf einmal zahlen.

Auch dann, wenn eine Mietwohnung für längere Zeit leer steht, kann der Vermieter die laufenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Hier geht es um die Kosten für Strom, Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter seine ernsthafte Suche nach einem neuen Mieter beweisen kann. Zur Beurteilung berücksichtig das Finanzamt, ob der Vermieter zum Beispiel wiederholte Anzeigen schaltet, einen Makler beauftragt, die Wohnung renoviert oder den Mietpreis anpasst. Bei einem langen Leerstand kann es zu kritischen Nachfragen kommen.

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter gilt der Steuerfreibetrag. Dieser wird jährlich neu festgelegt. Im Jahr 2020 beträgt dieser Grundfreibetrag beispielsweise 9.408 Euro für Alleinstehende. Je nach Steuerklasse und Familienstand kann es Unterschiede geben. Vermieter müssen nur Einnahmen, die über diesem Freibetrag liegen, besteuern.

Dabei ist es möglich, jährlich gleichbleibende Ausgaben, etwa für die Verwaltung, schon in der Vorausbezahlung abzusetzen. Denn häufig müssen Sie die Steuererklärung einreichen, wenn die Endbeträge der Nebenkosten des Steuerjahres noch nicht feststehen. Einmalige Aufwendungen hingegen können Sie erst in dem Jahr von der Steuer absetzen, in dem die Eigentümerversammlung diese genehmigt.

Wenn Sie Ihre Steuererklärung früh einreichen müssen, können Sie entweder die Nebenkosten auslassen und dann Einspruch einlegen, sobald die Abrechnungen alle vorliegen; oder Sie berechnen die abzugsfähigen Beträge anhand der geleisteten Vorauszahlungen selbst. Die erste Methode ist empfehlenswert, da Sie keine Nachzahlungen leisten müssen. Lassen Sie sich außerdem von Ihrem Steuerberater zu den Details beraten.

Um Ihre Steuererklärung bei ELSTER auszufüllen, ist für die Nebenkostenabrechnung die Anlage V relevant. Hier geht es um die „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Ausgaben mit einer Quittung oder Rechnung belegen können. Weitere Ausgaben, wie etwa die Handwerkerleistungen, fallen unter den Mantelbogen Est 1A („Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen“).