Ver­tei­ler­schlüs­sel

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die die Verteilung der Betriebskosten auf die Mieter festlegen. Gerechnet wird nach Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheit oder Verbrauch. Welcher Schlüssel angewandt wird, entscheidet die Betriebskostenart. In diesem Artikel erfahren Sie, wo in der Nebenkostenabrechnung welcher Verteilerschlüssel eingesetzt wird.

• Durch den gewählten Verteilerschlüssel werden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt.
• Als Vermieter müssen Sie dem Mieter im Vorhinein mitteilen, welche Betriebskosten-Umlageschlüssel Sie anwenden.
• Teilweise ist der Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung gesetzlich geregelt. Beispielsweise bei Heizkosten müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden.
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In der Nebenkostenabrechnung sind Verteilerschlüssel üblich, um die Nebenkosten möglichst gerecht auf die Mieter umzulegen. Die Nebenkosten werden nach Wohneinheit, Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch berechnet. Je nach Art der Nebenkosten wird ein Umlageschlüssel gewählt. Selten wird ein Verteilerschlüssel auf alle Nebenkosten angewandt.

Würden alle Betriebskosten nach dem Verteilerschlüssel „Wohneinheit“ umgelegt werden, müsste jede Mietpartei, ganz gleich wie groß die Wohnung ist oder wie viele Personen in ihr leben, den gleichen Anteil an Nebenkosten wie Heizung und Wasser zahlen. Diese Art der Umlagenabrechnung für Mietwohnungen ist besonders einfach, da alle Nebenkosten nur durch die Anzahl der Wohneinheiten geteilt werden müssen. Sie ist jedoch ungerecht, denn der Mieter einer Einzimmerwohnung hätte eine genauso hohe Heizkostenrechnung wie die fünfköpfige Familie in der Vierzimmerwohnung nebenan. Daher kommt der Schlüssel „Wohneinheit“ nur bei Betriebskosten zum Einsatz, die verbrauchsunabhängig sind: Zum Beispiel bei den Gebühren für den Kabel-TV-Anschluss oder für die Treppenhausreinigung. Diese lassen sich problemlos auf alle Wohnungen gleich verteilen.

Mit der Bezugsgröße „Personenzahl“ lassen sich Betriebskosten wie Abwasser, Müll, Aufzug oder Hausbeleuchtung genauer erfassen. Denn je mehr Personen in der Wohnung leben, umso größer ist der Verbrauch und die Nutzung – zumindest in der Theorie. Grundsätzlich können Sie als Vermieter zwar davon ausgehen, dass der einzelne Mieter weniger Wasser verbraucht als die Familie mit Kindern. Nimmt jedoch der einzelne Mieter mehrmals wöchentlich ein Schaumbad, während die Familie häufig die Duschen des Sportvereins nutzt, ist auch die Nebenkostenabrechnung für Wasser nach dem Umlageschlüssel „Personenzahl“ nicht gerecht. Ähnliches gilt für die Müllproduktion und die Nutzung des Lichts in Gemeinschaftsräumen.

Ein üblicher Weg, Nebenkosten abzurechnen, ist, den Anteil der Wohnfläche zu berücksichtigen. Hierfür wird die Gesamtwohnfläche aller Wohneinheiten benötigt, die an der Nebenkostenabrechnung beteiligt werden. Der jeweilige Anteil einer einzelnen Wohnung an der Gesamtwohnfläche entspricht dem Anteil, den der Mieter an den Gesamt-Nebenkosten zu tragen hat. In der Nebenkostenabrechnung ist dieser Verteilerschlüssel für Vermieter besonders leicht zu berechnen. Ungerecht ist diese Art der Abrechnung, wenn alleinstehende Mieter in großen Wohnungen höhere Nebenkosten zahlen als mehrköpfige Familien und kleine Wohnungen.

Bei den sogenannten verbrauchsabhängigen Betriebskostenarten wie Wasser und Heizung hat sich die Berechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch bewährt – und deshalb auch vielerorts durchgesetzt. Sie schließt Ungerechtigkeiten aus und ist für alle Beteiligten nachvollziehbar. Die Voraussetzung für die korrekte Betriebskostenabrechnung mit diesem Verteilerschlüssel ist, dass in jeder Wohnung entsprechende Messgeräte installiert sind.

Bei Heizkosten sind Vermieter verpflichtet, 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Der restliche Anteil wird nach Wohnfläche berechnet.

Sofern der Verbrauch an Heizungsenergie und Wasser für jede Wohnung durch Messgeräte erfasst wird, zahlt der Mieter auch nur den Anteil an diesen Betriebskosten, der auf seine Wohnung entfällt. Sind die Zähler für Heizung und Wasser in den Wohnungen angebracht, darf der Vermieter auch gar nicht anders verfahren, er muss den tatsächlichen Verbrauch pro Wohnung abrechnen. Schwierig anzuwenden ist der verbrauchsabhängige Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung bei Positionen wie Fahrstuhl oder Licht in Gemeinschaftsbereichen.

Ist der Verteilerschlüssel nicht im Mietvertrag festgelegt, dürfen die Betriebskosten laut Mietrecht nur nach dem Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern, verteilt werden.

Eine Abrechnung der Nebenkosten nach Verbrauch ist besonders fair. Hier müssen jedoch entsprechende Messgeräte installiert sein. Nicht für alle Nebenkosten ist der Umlageschlüssel „Verbrauch“ anwendbar.

Rechnen Sie die Nebenkosten nach der Personenzahl ab, können sich Ungerechtigkeiten ergeben. Schließlich verbraucht nicht jede Person gleich viel Wasser und nicht jede Person verursacht gleich viel Müll. Auch die Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheit ist bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser problematisch, da Mieter stark benachteiligt werden können.

Im Zweifelsfall, gerade wenn keine Messgeräte installiert sind, die den Verbrauch der Mieter messen können, empfiehlt sich eine Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche.