Grund­steu­er B – Was muss ich als Ei­gen­tü­mer wis­sen?

Die Grundsteuer B ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Steuereinnahmequelle der Gemeinden. Steuergegenstand ist der Grundbesitz. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG) sowie das Bewertungsgesetz (BewG). Anfang des Jahres verschicken die Gemeinden regelmäßig ihre Grundsteuerbescheide. Das Festsetzungsverfahren, das zur Bestimmung der Grundsteuer führt, ist eine komplexe bürokratische Angelegenheit. Dennoch kann es sich für Eigentümer von Immobilien lohnen, die Details zu kennen.

Die Grundsteuer besteuert den Grund und Boden einschließlich der Gebäude. Gegenstand der Grundsteuer B sind Grundstücke mit Wohnbebauung. Die Grundsteuer A (agrarisch) erfasst landwirtschaftlich oder fortwirtschaftlich genutzte Flächen. Grundstücksflächen, die dem Staat oder öffentlichen Körperschaften gehören, sind grundsteuerbefreit. Verfassungsbeschwerden, die die Grundsteuer als verfassungswidrig außer Kraft setzen wollten, wurden vom Bundesverfassungsgericht zurückgewiesen.

Die Grundsteuer B zählt zu den laufenden und öffentlichen Lasten des Grundstücks. Der Vermieter kann als Eigentümer die Grundsteuer anteilig auf die Mieter entsprechend § 2 I Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlegen. Umlagefähig ist aber nur der Steuerbetrag, der dem Vermieter tatsächlich entsteht. Wird ihm eine Grundsteuervergünstigung gewährt, kann er nur den ermäßigten Betrag umlegen. Entfällt die Vergünstigung, wird der komplette Steuerbetrag fällig. Der Umlagemaßstab richtet sich nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel. Wurde nichts vereinbart, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel.

Die für die Steuerberechnung maßgebenden Komponenten der Grundsteuer B sind  Steuermessbetrag und Steuermesszahl sowie der Hebesatz der Gemeinden. Bei der Berechnung  geht das Finanzamt zunächst von einem Steuermessbetrag aus. Dieser Betrag wird durch Anwendung eines Tausendsatzes auf den Einheitswert ermittelt. Dieser Tausendsatz stellt die Steuermesszahl dar. Dabei wird der Einheitswert zugrunde gelegt, der nach dem Bewertungsgesetz (BewG) zum Zeitpunkt der Veranlagung für das Grundstück maßgebend ist.

Der Einheitswertbescheid kann mit einem Einspruch binnen vier Wochen nach Zugang angezweifelt werden. Die Steuermesszahlen betragen, bezogen auf den Einheitswert für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, 6,0%, für Einfamilienhäuser bis 38.346,89€ Einheitswert 2,6%, für Zweifamilienhäuser 3,1%, für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Einfamilienhäuser über oben genanntem Einheitswert 3,5%.

Die Steuermessbeträge werden  zunächst durch die sogenannten Hauptveranlagungen und unter bestimmten Voraussetzungen auch durch eine Neuveranlagung festgesetzt (§ 13 ff GrStG). Sofern keine Neuveranlagung erfolgt, bleibt die Hauptveranlagung so lange maßgebend, bis sie geändert wird.

Dabei ist das Finanzamt verpflichtet, den Einheitswert zu überprüfen, wenn es darauf aufmerksam gemacht wird, dass der Einheitswert überhöht ist. Dies erfordert eine Abweichung von mindestens 10% oder aber 250€ nach unten sowie ab 50.000€ nach oben. Gründe können sein, dass sich in der Nachbarschaft ein emissionsträchtiger Industriebetrieb angesiedelt hat. Unerwartete Baumängel, Bauschäden oder Feuchtigkeitsschäden am Haus können aber genauso Gründe sein. Außerdem könnte eine Schnellstraße, die durch eine bisher ruhige Wohngegend geführt wird, oder eine Ertragsminderung durch eine dauerhaft leerstehende Wohnung verantwortlich für die Abweichung des Einheitswerts sein.

Das Finanzamt teilt den Grundsteuermessbetrag der hebeberechtigten Gemeinde mit. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Jede Gemeinde bestimmt nach § 1 GrStG in eigener Verantwortung, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. Soll die Steuer erhoben werden, bestimmt die Gemeinde die Höhe der Steuer durch Festsetzung eines auf den Steuermessbetrag anzuwendenden Prozentsatzes. Dies ist der sogenannte Hebesatz.

Beispiel: Das Finanzamt hat den Einheitswert für eine Immobilie auf 30.677€ festgestellt und den Grundsteuermessbetrag auf 107,37€ festgesetzt. Bei einem Hebesatz der Gemeinde für die Grundsteuer B von 300 % beträgt die jährliche Grundsteuer somit 322,11€.

Da die Gemeinden daran interessiert sind, möglichst viele Bürger als Einwohner und Gewerbetreibende anzuziehen, konkurrieren sie untereinander durch die unterschiedliche Festsetzung der Beträge der Hebesätze. Je geringer der Hebesatz, desto attraktiver ist es, gerade in dieser Gemeinde Wohnsitz oder gewerbliche Niederlassung zu gründen. So kann der Hebesatz in einer ländlichen Gemeinde bei 240% liegen, während er in einer attraktiven Großstadt vielleicht mit 600% angesetzt wird.

Die Grundsteuer (A und B) wird zu Beginn des Kalenderjahres für ein Kalenderjahr festgesetzt.  Die Festsetzung ist zu ändern, wenn der Hebesatz geändert wird. Der Jahresbetrag der Grundsteuer wird in vier gleichen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Soweit die Grundsteuer im Folgejahr gleich bleibt, kann die Steuerfestsetzung auch durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

§ 33 GrStG erlaubt bei einer wesentlichen Ertragsminderung aufgrund eines Antrages den Erlass der Steuer. Der Eigentümer muss diesen Antrag spätestens bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres stellen. Das bloße Argument, dass die Vermietung einer Wohnung nicht möglich war, genügt nicht. Vielmehr muss der Eigentümer ernsthafte Vermittlungsbemühungen nachweisen. Ein beauftragter Makler muss nachweisen, was er konkret unternommen hat, um eine leer stehende Wohnung auf dem Markt anzubieten. Geeignete Nachweise sind Rechnungen und Kopien des Immobilienmaklers für Vermietungsanzeigen oder Nachweise über durchgeführte Objektbesichtigungen. Es ist darzustellen, aus welchem Grund die Vermietungsbemühungen gescheitert sind. Der Eigentümer ist aber verpflichtet, zur Erfüllung seiner Steuerpflicht alle verfügbaren Mittel einzusetzen und auch die Vermögenssubstanz anzugreifen. Besteht auch insoweit keine Aussicht, kann die Grundsteuer ausnahmsweise auch aus Billigkeitsgründen erlassen werden. Da die Gemeinden mit jedem Euro rechnen, werden entsprechende Anträge strengstens geprüft.