Geld und Steu­ern

Um gut zu wirtschaften gibt es für Sie als Vermieter viel zu beachten. Dazu gehört unter anderem Fehler bei der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden oder schon beim Mieter die richtige Wahl zu treffen.

Als Vermieter sind Sie in der privilegierten Lage, nahezu alle damit in Zusammenhang stehenden Kosten und Aufwendungen absetzen zu können. Dieser Rahmen beginnt bereits mit dem Verkauf und endet bei Wartungs- und Reparaturmaßnahmen.

Bei der Abschreibung einer Immobilie gilt es zunächst, den Wertabzug in Abhängigkeit zum Baujahr zu bestimmen. Alle bis einschließlich 1924 errichteten Immobilien können mit 2,5 Prozent vom Brutto-Kaufpreis abgeschrieben werden, alle danach fertiggestellten Einheiten mit zwei Prozent. Ausnahmen gibt es insbesondere bei sanierungsbedürftigen Altbauten oder denkmalgeschützten Bauten. 

Unabhängig von der Immobilienart fällt in jedem Jahr eine Grundsteuer an, die sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden kann. Diese Kosten sind klassische Werbungskosten und können im Rahmen der Einkommenssteuererklärung in voller Höhe angesetzt werden. Anders sieht es bei Maklergebühren aus, wenn diese selbst getragen werden: Derartige Gebühren werden von den laufenden Mieteinnahmen abgezogen, womit der steuerliche Effekt etwas geringer ausfällt.

Der klassische Immobilienerwerb wird zum Teil über einen Kredit oder eine Hypothek finanziert, in diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit nicht unerhebliche Finanzierungskosten. Das Finanzamt bewertet diese Ausgaben als Werbungskosten, weshalb eine lückenlose Belegführung notwendig ist. Separate Aufteilungen von selbstbewohnten und vermieteten Bereichen der Immobilie im Kaufvertrag sowie getrennte Kontenführung sind Mittel zum Zweck. Angesetzt werden kann ausschließlich der Finanzierungsbedarf für den vermieteten Bereich. 

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, welches im Zweifelsfall durch die Vermietung wieder erwirtschaftet werden muss. Es wird eine Unterscheidung zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten vorgenommen. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür als Herstellungskosten eingeordnet. Nun kann entschieden werden, ob die Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend gemacht werden, oder diese auf bis zu fünf Jahre gestreckt werden. Diese Vereinfachungsregel ist auf 4.000 Euro im Jahr begrenzt.