Fristenplan für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Schönheitsreparaturen sind eine der wesentlichen Risiken für Vermieter. Dieser kann sich nämlich nicht, etwa wie bei Kündigungen oder Modernisierungen, auf relativ eindeutige Wortlaute in Gesetzestexten verlassen. Im Gegenteil: Der Bundesgerichtshof hat in den letzten 20 Jahren wesentliche Klauseln für unwirksam erklärt, wodurch Vermieter bei Auszug des Mieters teilweise auf hohen Kosten sitzen blieben.

Werden Schönheitsreparaturen mit dem Mieter vereinbart, so gelten allgemeine, gesetzlich geregelte Fristen. Starre Fristen sind unwirksam. Denn grundsätzlich muss der Vermieter für den „gebrauchsfertigen Zustand“ der Mietsache sorgen. Da derartige Risiken den Ertrag allerdings massiv beeinflussen, wurde dieser Passus auf die Mieter umgelegt. Grundsätzlich ist das auch kein Problem, allerdings sind die Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung ziemlich hoch.

Wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen muss, heißt das, dass er in den folgenden Abständen renovieren muss:

• Küche, Bad, Dusche - alle 3 Jahre
• alle übrigen Wohnräume - alle 5 Jahre
• alle Nebenräume - alle 7 Jahre

Der Fristablauf allein genügt noch nicht, damit Ihr Mieter in Verzug gerät. Der dekorative Zustand der Wohnung muss die Renovierung auch erforderlich machen. Schreiben Sie die Erforderlichkeit unbedingt in den Mietvertrag zusätzlich hinein, sonst können Ihre Renovierungsfristen als starre Fristen ausgelegt werden. Starre Fristen in Renovierungsklauseln sind aber unwirksam.
(BGH, Urteil v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03)

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Nicht eindeutig geklärt ist, welche Formulierungen aus einer Klausel eine „starre“ oder „weiche“ Verpflichtung machen. Empfehlungen, die sich an bestimmten Fristen orientieren, können unter Umständen auch wirksam sein. Im vorliegenden Verfahren hatte der Vermieter zwar die einkassierte Klausel genutzt, gleichzeitig aber auch einen eindeutigen Anspruch des Mieters auf Verlängerung der Fristen eingeräumt. Die unangemessene Benachteiligung entfiele somit (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004, Az. VIII ZR 378/03).

Nicht allein die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann unwirksam sein, sondern auch die damit verbundene Quotenregelung. Hier hatte der Vermieter eine quotenmäßige Abgeltung je angefangenem Renovierungsintervall eingesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az. VIII ZR 178/05). Abhilfe kann hier eine variable Fristenregelung bieten, sodass Mieter bei vorzeitigem Auszug vor Ablauf der regulären Frist, anteilig an den Kosten beteiligt werden.

Sind erstmal unwirksame Klauseln Bestandteil des Mietvertrags, ist dem Mieter auf gesetzlichem Wege nicht nachzukommen. Sie können dann nicht darauf pochen, einen Änderungsvertrag durchzusetzen. Andererseits empfiehlt es sich, Vertragsänderungen anzubieten, etwa durch Anpassungen bei der Miete.

Im umgekehrten Fall können Sie gegenüber dem Mieter nämlich schadenersatzpflichtig werden, wenn dieser im Glauben an die Wirksamkeit renoviert. Materialkosten sowie Werklöhne sind im Regelfall zu erstatten (vgl. LG Karlsruhe, NZM 2006, 508; AG München, NZM 2001, 1030).