Neue Mieter wünschen sich eine einzugsbereite, renovierte Wohnung. Jedoch gibt es Situationen, in denen Vermieter auch eine nicht renovierte Wohnung ohne negative Konsequenzen an den Mieter übergeben dürfen. Hier lesen Sie, welche Vermieterrechte und -pflichten Sie in solchen Fällen haben und wann eine Wohnung vom Vermieter renoviert muss.

• Wenn Sie eine Vereinbarung mit dem neuen Mieter treffen oder diese die Renovierungsarbeiten des Nachmieters in gegenseitigem Einvernehmen übernimmt, dürfen Sie eine nicht renovierte Mietwohnung übergeben.

• Wenn Sie die Mietwohnung hingegen ohne Abmachung und entgegen des im Mietvertrag vereinbarten Zustands unrenoviert übergeben, darf der Mieter eine Mietminderung umsetzen und die Klausel zu Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag streichen.

• Sie sind als Vermieter in der Pflicht, für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der vermieteten Wohnung aufzukommen.

Grundsätzlich gilt, dass der Nachmieter ein Recht auf eine renovierte Wohnung hat. Jedoch muss der Vermieter die Mietwohnung nicht immer vor dem Einzug renovieren. Die folgenden Szenarien sind denkbar:

• Der Vormieter trifft eine Vereinbarung mit dem Nachmieter, die beinhaltet, dass der Nachmieter die Wohnung renoviert und im Gegenzug Möbel oder Einrichtungsgegenstände kostenlos übernehmen darf.

• Der Nachmieter verzichtet schriftlich auf sein Recht, eine renovierte Wohnung zu erhalten.

• Der Vermieter zahlt dem neuen Mieter bei Einzug einen Betrag zur Renovierung oder stimmt einer Mietminderung zu.

Normalerweise ist der Vormieter in der Pflicht, bei seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Wenn keine andere Regelung besteht und der Nachmieter seine Pflicht vernachlässigt, ist der Vermieter verpflichtet die Wohnung trotzdem im vertraglich vereinbarten Zustand an den neuen Mieter zu übergeben. Das kann heißen, dass Sie als Vermieter selbst Hand anlegen oder auf eigene Kosten Handwerker beauftragen müssen.

Hinweis: Sie können Renovierungskosten und Ausgaben für Schönheitsreparaturen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Sollten Sie dem neuen Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, obwohl im Mietvertrag ein renovierter Zustand vereinbart ist, kann das unter anderem zur Folge haben, dass der Mieter eine Mietminderung durchsetzt. Zudem hat er das Recht, die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag mit sofortiger Wirkung zu streichen. Somit müssen Sie als Vermieter alle künftig anfallenden Kleinreparaturen selbst bezahlen.

Jedoch können Sie diesem für Sie unattraktiven Szenario aus dem Weg gehen, indem Sie den neuen Mieter rechtzeitig über die Situation aufklären und eine Lösung vorschlagen. Zum Beispiel kann diese darin bestehen, dass der neue Mieter selbst renoviert, dafür aber im ersten Monat weniger Miete zahlen muss. Bemühen Sie sich daher von Anfang an um ein gutes Verhältnis mit dem Mieter.

Wichtig: Halten Sie den Zustand der Mietwohnung bei Einzug des Mieters genau im Übergabeprotokoll fest. Dort steht unter anderem, ob und welche Schönheitsreparaturen fehlen. Wir empfehlen Ihnen, zusätzlich zur schriftlichen Dokumentation Fotos zu machen.

Auch bei geltender Kleinreparaturklausel muss der Mieter nur einen gewissen Teil an Kosten für Reparaturen und Renovierungen übernehmen. Die gesetzliche Obergrenze variiert je nach Region. Sie bewegt sich aber etwa im Rahmen von 150-200 Euro pro Reparatur. Alternativ lässt sich im Mietvertrag festlegen, dass die Summe der Kleinreparaturen pro Jahr nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete betragen darf.

Abgesehen von diesen kleinen Schönheitsreparaturen wie dem Ausbessern von Kratzern, Dellen, dem Austausch von Armaturen oder einem neuen Anstrich, gibt es weitere anstehende Renovierungen in einer Wohnung. Obwohl nicht genau festgelegt ist, wie oft der Vermieter renovieren sollte, steht fest, dass er die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten muss.

Der Mieter meldet vorhandene Mängel beim Vermieter und dieser muss dafür Sorge tragen, dass diese behoben werden. Dazu gehören alle Maßnahmen rund um Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung.