Maklervertrag – dar­auf kommt es an

Auch wenn schon eine mündliche Vereinbarung ausreichen kann: Wer eine:n Makler:in mit der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, tut das am besten mit einem Maklervertrag in Schriftform. Lesen Sie hier, welche Arten von Verträgen es gibt und worauf es bei ihrer Ausarbeitung ankommt. 

• Der Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Makler:in und Auftraggeber:in beim Verkauf einer Immobilie. 

• Je mehr Details im Maklervertrag festgelegt werden, desto besser. Rechte und Pflichten von Makler:in und Verkäufer:in sowie alle Aspekte rund um die Zahlung und Maklerprovision sollten möglichst genau definiert werden. Ein Maklervertrag-Muster kann dabei helfen. 

• Als Auftraggeber:in können Sie zwischen verschiedenen Vertragsarten wählen: einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag.

• Bei einem Maklervertrag gelten die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich Kündigung und Widerrufsrecht.

Ein schriftlicher Maklervertrag ist die solide, seriöse Basis für die Auslagerung der Immobilienvermarktung an einen externen Profi. Auch wenn in Deutschland mündliche Verträge und Handschlagvereinbarungen rechtlich gültig sind, sind beide Parteien mit einem schriftlichen Maklervertrag besser beraten. 

Im Maklervertrag sollte Folgendes festgehalten werden:

• das zu vermittelnde Objekt 
• Daten des:der Eigentümer:in bzw. Verkäufer:ins
• Daten des:der Maklers:in
• Laufzeit und Befristung des Vertrages
• Höhe der Maklerprovision
• Aufwandsentschädigung
• Kündigungsfrist
• Pflichten beider Vertragsparteien, so etwa die konkreten Tätigkeiten des:der Maklers:in und die Bereitstellung von Unterlagen durch den:die Eigentümer:in
• Allgemeine Geschäftsbedingungen

Weitere Ergänzungen im Maklervertrag sollten sein:

• der Provisionsanspruch und dessen Höhe 

• bei Verkauf: wer die Provision zu welchem Anteil zahlt

• die Art und Intensität der Werbemaßnahmen des:der Makler:in

• die Möglichkeit der:des Auftraggeber:in, auf die Inhalte der Werbemaßnahmen der Immobilienmakler:in Einfluss zu nehmen

Seit Einführung des Bestellerprinzips ist ein Maklervertrag bei Vermietungen Pflicht. Um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden, sollte im Vertrag schriftlich vereinbart werden, was Auftraggeber:in, also Vermieter:in, und Makler:in vorher mündlich besprochen haben. Jede:r Vermieter:in ist natürlich an einer schnellen Vermittlung seiner:ihrer Immobilien interessiert. Deswegen sollte im Vertrag festgehalten sein, dass der:die Makler:in unverzüglich angemessene Werbung für das Objekt macht. Er:sie sollte also beispielsweise innerhalb weniger Tage eine Anzeige in einem millionenfach frequentierten Immobilienportal wie ImmoScout 24 veröffentlichen.

Außerdem wichtig: die sorgfältige Prüfung der Bonität von Mietinteressent:innen. So kann im Maklervertrag festgelegt werden, welche Unterlagen der:die Makler:in von ihnen einfordern soll. 

Schließen Sie mit Immobilienmakler:innen einen Vertrag ab, besteht grundsätzlich die Wahl zwischen drei verschiedenen Arten des Maklervertrags, die der:die Verkäufer:in wählen kann. Alle Varianten bieten für den:die Eigentümer:in gewisse Vor- und Nachteile, die Sie im Vorfeld bedenken sollten.

Diese Art der Vereinbarung gibt dem:der beauftragte:n Makler:in die Möglichkeit, die Immobilie anzubieten, sie verpflichtet ihn:sie aber nicht dazu. Der:die Verkäufer:in kann beliebig viele weitere Makler auf diese Art beauftragen – aber sinnvoll ist das nicht! Denn zum einen wirkt es für Interessent:innen wenig seriös, wenn eine Immobilie von mehreren anderen Makler:innen gleichzeitig angeboten wird. Und zum anderen ist eben keine:r dieser Immobilienmakler:innen verpflichtet, sich auch tatsächlich um den Verkauf zu kümmern.

Bei dieser Variante des Maklervertrags übernimmt der:die Makler:in die alleinige Verantwortung für die Vermittlung der Immobilie und die Kommunikation mit Interessent:innen bis zum Kaufvertrag mit dem:der Käufer:in – mit einer Ausnahme: Auch der:die Eigentümer:in kann beim Alleinauftrag das Objekt in Eigenregie verkaufen, ohne dass eine Provision für den:die Makler:in fällig wird. 

Dennoch ist das Interesse von guten Makler:innen an einem erfolgreichen Vertragsabschluss hoch. Sie werden alles Nötige daransetzen, um Interessent:innen zu gewinnen und ihnen die Immobilie as Objekt zu vermitteln. Die Erfahrung zeigt, dass eine Befristung des Vertrages auf sechs Monate das Engagement der Immobilienmakler:innen befördert, weil sie in dieser vereinbarten Frist zum Erfolg kommen möchten.

Die dritte Variante des Immobilienmaklervertrags unterscheidet sich nur in einem Punkt von der zweiten: Hier ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der:die Eigentümer:in selbst die Immobilie verkauft. Sollten Sie es als Kund:in dennoch tun, hat der:die beauftragte Makler:in Anspruch auf Schadensersatz. 

Was deswegen beim qualifizierten Alleinauftrag besonders wichtig ist: Alle Maßnahmen der Vermarktung, die dem:der Verkäufer:in wichtig sind, sollten detailliert im Vertrag aufgeschlüsselt werden. Sollte der:die Immobilienmakler:in sich dann nicht vertragsgerecht verhalten – indem etwa keine Werbung für das Objekt –,gemacht wird –  können Sie als Verkäufer:in den Maklervertrag vorzeitig beenden und eine:n andere:n Makler:in beauftragen, um passende Käufer:innen für die Immobilie zu finden.

Für die Berechnung der Provision gelten bei Vermietung und Verkauf unterschiedliche Regeln: 

• Für den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages können Makler:innen maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus 19% Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Die Höhe des tatsächlich fälligen Honorars ist Verhandlungssache. Da in Deutschland bei der Vermietung von privat genutzten Immobilien das Bestellerprinzip greift, müssen Sie als Vermieter:in die vereinbarte Provision alleine tragen und dürfen sie nicht auf die Käufer:innen umlegen. 

• Bei einem erfolgreichen Verkauf orientiert sich die Maklerprovision an marktüblichen Werten, die meistens zwischen 6 und 7% des Kaufpreises betragen. Durch die gesetzliche Neuregelung muss der:die Eigentümer:in als erster Auftraggeber mindestens 50% dieser Provision zahlen, den Rest übernimt der:die Käufer:in. 

Beachten Sie, dass die Modalitäten zur Provision bei erfolgreicher Vermittlung im Maklervertrag eindeutig definiert sind, um Probleme zu vermeiden. 

Ein unbefristeter Vertrag kann ohne Angabe von Gründen jederzeit gekündigt werden. Bei befristeten Verträgen, beispielsweise über sechs Monate, hat der:die Makler:in auch das Recht, die Immobilie über diesen Zeitraum anzubieten. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung des:der beauftragte:n Makler:in ist nur dann möglich, wenn sie aus „wichtigem Grund“ erfolgt. Das ist etwa der Fall, wenn der:die Makler:in sich nachweislich nicht um den Verkauf bemüht oder er:sie gegen das Interesse ders Eigentümers:innen handelt. Dann kann die frostlose Kündigung ausgesprochen und der Auftrag neu vergeben werden.

Ein Widerrufsrecht kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der:die Makler:in zu privaten Zwecken beauftragt wurde – wenn also beispielsweise eine privat genutzte oder geerbte Wohnung verkauft werden soll. Hier gelten dann die entsprechenden Regelungen des BGB.