Untermietvertrag Ge­wer­be

Der Untermietvertrag für gewerbliche Zwecke weist einige Besonderheiten auf. Hier erfahren Sie mehr zur  Rechtslage und zur Frage, wer eigentlich einen Untermietvertrag ausstellen darf.

• Der gewerbliche Untermietvertrag besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter.
• Hauptmieter haben keinen rechtlichen Anspruch auf die Möglichkeit zur Untermiete, es sei denn, diese ist im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt.
• Auch der gewerbliche Untermietvertrag hält sich an Grundsätze von einem Mietvertrag und beinhaltet alle wichtigen Regeln.
• Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

Wer gewerbliche Räume mietet, aber für eine Zeit nicht vor Ort ist, kann durch die Untervermietung die regelmäßige Zahlung der Miete absichern. Es ist möglich, die Gewerberäume als Büro zu vermieten oder einen Untermieter zu finden, der einem ähnlichen Gewerbe nachgeht und einen entsprechenden Gewerbeschein hat. Wichtig ist, dass die Gewerberäume nicht ohne Weiteres als Wohnräume genutzt werden dürfen.

Es gibt viele Regelungen rund um die Untermiete, wobei ein großer Unterschied darin besteht, ob es sich um die gewerbliche Untermiete oder um die Untermiete von Wohnräumen handelt. Wichtig ist für Sie als Vermieter, dass Hauptmieter keinen unmittelbaren gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter haben. Zugleich besteht zwischen Mieter und Vermieter das Einverständnis, auf die gegenseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen und dem Partner nicht ohne Grund zu schaden.

Möchte ein Mieter einen untermietvertrag für gewerbliche Räume aufsetzen, sollte er daher zunächst Kontakt zu Ihnen als Vermieter aufnehmen. Gemeinsam ist es meistens möglich, eine Lösung zu finden. Dabei ist es in jedem Fall essenziell, Abmachungen schriftlich festzuhalten und auch den Untermietvertrag für Gewerbe-Räume schriftlich zu fixieren. Dieser besteht nur zwischen Hauptmieter und Untermieter, kann jedoch ausschließlich mit Erlaubnis des Vermieters abgeschlossen werden.

Um festzustellen, ob Mieter einen Untermietvertrag für Gewerberäume ausstellen dürfen, ist ein Blick in den vorhandenen Mietvertrag sinnvoll. Wenn dieser die Untervermietung explizit ausschließt, haben Mieter keine Möglichkeit, den Untermietvertrag auszustellen.

Falls der Mietvertrag keine Regelung zur Untervermietung enthält, können Sie von einem allgemein vertraglichen Anspruch auf Untervermietung ausgehen. Der Vermieter darf die Untervermietung nur dann verweigern, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt. Eine Ablehnung des gewerblichen Untermietvertrags darf also nicht aus reiner Schikane bestehen, sondern muss begründet werden.

In anderen Fällen ist bereits im Mietvertrag angegeben, dass eine Untervermietung der Gewerberäume erlaubt ist. Dennoch sollten Mieter vor dem Abschluss des Vertrags mit dem Untermieter die schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen. Im Interesse der gegenseitigen Rücksichtnahme sollte der Mieter außerdem sichergehen, dass Sie als Vermieter mit dem gewählten Kandidaten einverstanden sind.

Übrigens: Die gleichen Regeln gelten für die Untervermietung von Räumen, die Untervermietung von Gewerbefläche und die Untervermietung von Garagen. Mehr über die Grundsätze beim Untermietvertrag erfahren Sie hier.

Wer eigentlich Mieter ist, dann aber durch einen Untermietvertrag zum Vermieter wird, befindet sich in einer Sondersituation. Falls der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Angabe von Gründen verweigert, darf der gewerbliche Mieter daher sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Normalerweise muss der Vermieter bei berechtigtem und nachweisbarem Interesse des Mieters die gewerbliche Untervermietung akzeptieren – es sei denn, es liegen diese Gründe dagegen vor:

• Vertraglicher Ausschluss der Untervermietung

• Vermieter hat berechtigtes Interesse daran, keinen Untermieter zu haben

• Untermietvertrag resultiert in Überbelegung

• Vermieter hat berechtigte Bedenken, dass der Untermieter aufgrund seines Gewerbes einen Störfaktor darstellen würde (Lärm, Konkurrenz, Missachtung des vorgegebenen Gewerbe-Mix)

Der Mieter muss den Untermieter dem Vermieter gegenüber namentlich bezeichnen, Auskunft über seine Bonität geben und die Untermietbedingungen offenlegen. Bei einer Untervermietung ist nach wie vor der Hauptmieter für das Entrichten der Miete zuständig, weshalb Sie als Vermieter keine Informationen darüber benötigen, ob der Untermieter zahlungsfähig ist.

Zu guter Letzt ist es wichtig, im Untermietvertrag für das Gewerbe genau festzulegen, welche Gültigkeit das Verhältnis hat, welche Kosten abgedeckt sind und wer die Parteien sind. Zu Gewerberäumen zählen neben Büros auch Garagen oder gewerblich genutzte Stellplätze. Die Mietsache und die Höhe der Zahlungen sowie eine Kautionszahlung sollten genau im Untermietvertrag aufgelistet werden. Mieter finden online für den Untermietvertrag für Gewerbe zahlreiche Vorlagen zum Ausfüllen.

Checkliste für den Untermietvertrag für Gewerberäume:

• Genaue Bezeichnung der Mietsache

• Auflistung aller Einrichtungsgegenstände bei möblierten Räumen

• Regelung zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen

• Dauer und Befristung des Mietverhältnisses

• Schlüsselübergabe und Anzahl der Schlüssel

• Kündigungsfristen

• Höhe der Miete und Beteiligung an den Betriebskosten

• Kautionszahlung

• Beteiligung an Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

• Rechte des Untermieters (können die Rechte des Hauptmieters nicht überschreiten)

Beachten Sie, dass beim Untermietvertrag für Gewerbe eine Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen kann. Diese beträgt normalerweise sechs Monate. Hier lesen Sie mehr zur Kündigung von Mietverträgen.