In so gut wie jedem Mietverhältnis kommt der Moment, in dem Sie als Vermieter die Miete erhöhen möchten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Fehler hierbei häufig vorkommen und wie Sie diese vermeiden können.

• Sie müssen die Mieterhöhung rechtzeitig schriftlich ankündigen und dabei eine angemessene Begründung (z. B. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) vorlegen.

• Studieren Sie die entsprechenden Paragraphen im BGB, bevor Sie das Schreiben zur Mieterhöhung versenden.

• Beachten Sie, dass der Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Monaten nach Eingang des Mieterhöhungsbegehrens hat und dass er erst zum dritten Kalendermonat die erhöhte Miete zahlen muss.

Wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete mit dem Mieter vereinbart haben, dürfen Sie keine davon abweichende Mieterhöhung ansetzen. Sie dürfen also die Miete nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben oder Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen.

Bei der Staffelmiete sind sowohl die genauen Summen als auch die Fristen für die jeweiligen Mieterhöhungen bereits genau abgesprochen. Bei der Indexmiete dürfen Sie einmal im Jahr die Miete an die Zahlen des Verbraucherschutzes erhöhen. Beide Arten der Mieterhöhung erfolgen dabei automatisch.

Übrigens: Sie dürfen die Miete erhöhen, wenn Sie eine Wohnung neu vermieten. Jedoch ist dies kein Grund für eine Änderungskündigung. Diese gilt nur bei berechtigtem Interesse wie dem Eigenbedarf, aber nicht bei einem rein wirtschaftlichen Interesse.

Besonders fehleranfällig ist die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Beachten Sie, dass Sie für die Rechtsmäßigkeit dieser Art der Mieterhöhung streng nach §558 des BGB vorgehen müssen. Unter anderem ist es für die Mieterhöhung nötig, dass der Mieter ausdrücklich zustimmt.

Vermeiden Sie weitere Fehler, indem Sie diesen Hinweisen folgen:

• Sie dürfen nur eine Mieterhöhung pro Jahr aussprechen und müssen mindestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung warten.

• Hinzu kommt eine Überlegungsfrist von drei Monaten, sodass de facto ein 15-monatiger Mietbestand nötig ist, bevor eine neue Mieterhöhung in Kraft treten kann.

• Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete nur um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).

• Sie müssen für die Ankündigung der Mieterhöhung die Schriftform wahren.

• Bei mehreren Mietern müssen Sie alle Mietparteien über die Mieterhöhung informieren und deren Zustimmung einholen.

• Sie müssen die Mieterhöhung anhand des Mietspiegels, einer Auskunft einer Mietdatenbanken oder eines Gutachtens von einem Bausachverständigen begründen. Alternativ können Sie auf drei vergleichbare Wohnungen im Ort verweisen und deren Miete nennen.

• Sie müssen dem Mieter nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens eine zweimonatige Frist zur Überlegung geben.

Innerhalb dieser Frist darf der Mieter der Mieterhöhung widersprechen, falls diese nicht rechtskräftig ist, oder von seinem Recht auf Sonderkündigung Gebrauch machen. Sollte der Mieter sich nicht melden und die geforderte Miete nicht zahlen, können Sie eine Zustimmungsklage in die Wege leiten.

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie ebenfalls die obengenannten Regeln zur schriftlichen Ankündigung und zur Überlegungsfrist des Mieters beachten. Darüber hinaus ist es wichtig, im Fall der Modernisierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden.

• Bei der Instandhaltung oder Instandsetzung handelt es sich um Ihre vertragliche Pflicht als Vermieter.

• Modernisierungsmaßnahmen sind im §555b des BGB genauer bezeichnet. Unter anderem zählen energetische Sanierungen oder Maßnahmen zu einem verbesserten Wohnwert zu den Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter muss davon ebenfalls einen Vorteil erhalten.

Sie müssen dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die Maßnahmen ankündigen, ebenfalls schriftlich. Sollten Sie diese Frist versäumen, muss der Mieter statt nach drei Monaten erst nach neun Monaten zum ersten Mal die Mieterhöhung zahlen.

Insgesamt dürfen Sie maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umlegen. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach der Ankündigung der Erhöhung zum ersten Mal fällig.

Tipp: Bei mehreren Mietparteien müssen Sie die Kosten nach einem klaren Verteilungsschlüssel auf die Wohnungen umlegen. Öffentliche Fördermittel und Mieterdarlehen müssen Sie von dem Gesamtbetrag abziehen.