Be­fris­te­te Miet­ver­trä­ge

Zeitlich befristete Mietverträge unterliegen genauen Richtlinien und müssen einen rechtskonformen Befristungsgrund beinhalten.

Befristete Mietverträge können zudem nur in seltenen Fällen frühzeitig gekündigt oder verlängert werden. Was bei zeitlich befristeten Mietverträgen ansonsten zu beachten ist und wann dieser ungültig wird, erfahren Sie hier.

• Berechtigte Gründe dafür, einen Wohnungsmietvertrag befristet aufzusetzen, sind die geplante Anmeldung von Eigenbedarf des Vermieters oder eine zukünftig anstehende Sanierung der Immobilie.
• Wird ein Mietvertrag befristet aufgesetzt, so gelten besondere Kündigungsregelungen. Bei einem gültigen, befristeten Mietvertrag steht es beiden Parteien nur in Ausnahmefällen frei, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Gründe hierfür sind beispielsweise Familienzuwachs oder unsachgemäßes Verhalten des Mieters.
• Ist ein Wohnungsmietvertrag befristet und der Befristungsgrund wird für ungültig erklärt, so gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
• Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese kostenlos und inklusive Haftungsübernahme.

In manchen Fällen kann es für beide Parteien sinnvoll sein, einen befristeten Mietvertrag aufzusetzen. Dabei müssen allerdings einige Richtlinien beachtet werden.

Regelungen zum Zeitmietvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 575 BGB) schreiben eine Begründung für die Befristung im Mietvertrag vor. Danach kann ein Mietvertrag zeitlich befristet abgeschlossen werden, wenn:

• der Eigentümer den befristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs einrichtet. In diesem Fall könnten der Vermieter oder seine Angehörigen im Anschluss an den befristeten Wohnungsmietvertrag in das Objekt einziehen.

• Umfassende Umbaumaßnahmen oder sogar ein Abriss der Immobilie geplant sind.

• der Vermieter die Wohnung zur Dienstleistung als Werkswohnung vermieten möchte.

Fehlt eine solche Begründung im Zeitmietvertrag, wird dieser ungültig und das Mietverhältnis für unbefristet erklärt. Gleiches gilt, wenn versäumt wird, die reguläre Kündigungsfrist aus dem befristeten Mietvertrag zu entfernen. Auch in diesem Fall könnten Mieter und Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen oder verlängern.

Wenn der befristete Mietvertrag sachgerecht aufgesetzt wurde, kann er nur in Ausnahmefällen vorzeitig gekündigt werden. Erklären lässt sich die Regelung anhand eines Präzedenzfalls im Jahr 2011. Ein Mieter schloss mit einer Vermieterin einen befristeten Mietvertrag. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mieter und Vermieter schlossen also für einen relativ langen Zeitraum eine Kündigung aus.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis dann aber vor Ablauf dieser Frist wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Der Räumungsklage der Vermieterin wurde von mehreren Gerichten aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Weil der Mieter in Berufung ging, landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter entschieden, dass zwar dieser Zeitmietvertrag aufgrund formaler Fehler nicht gültig war, eine Kündigung innerhalb der im Mietvertrag genannten Zeit sei aber trotzdem nicht zulässig. Der Mietvertrag wurde somit für unbefristet erklärt. Der Mietzeitraums ist also für beide Seiten strikt einzuhalten, es sei denn, dem Mieter kann unsachgemäßes Verhalten nachgewiesen werden.

Alternativ ist die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlich vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da beide Seiten einen langfristigen Mietvertrag durch einen beidseitigen Kündigungsverzicht wollten, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die genannte Dauer anzunehmen. Wer befristete Mietverträge vereinbaren will, sollte im Zweifelsfall einen Anwalt hinzuziehen.

Besonders Mietverträge für möblierte Wohnungen sind häufig befristet. Das ergibt sich aus der Tatsache, dass möblierte Wohnungen eher zur Zwischenmiete angeboten werden. Solche Zwischenmietverträge zielen auf befristete Zeiträume ab, da sie häufig aufgrund von jobbedingten Umzügen oder Auslandsaufenthalten des Vermieters zustande kommen. So kann ein Mietvertrag beispielsweise auf 3 Jahre befristet sein und endet, sobald der Vermieter zurückkehrt. Zusätzlich sollte der Zwischenmietvertrag (befristet) verdeutlichen, dass möbliert vermietet wird. Es sollte zudem eine gesonderte Kaution für das Mobiliar vereinbart werden, damit der Vermieter im Schadensfall nicht auf den Ersatzkosten sitzen bleibt.

Rechtlich besteht seit 2001 keine Obergrenze für zeitlich begrenzte Mietverträge. So kann ein Mietvertrag beispielsweise auf 5 Jahre und mehr angesetzt werden, wenn beide Parteien sich vorab auf diesen Zeitraum einigen. Besteht Bedarf für eine Verlängerung des Mietverhältnisses, so kann der Mieter nach § 575 Abs. 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums anfragen, ob der Befristungsgrund des Vermieters noch immer besteht. Die Anfrage muss innerhalb eines Monats beantwortet werden. Sollte der vereinbarte Befristungsgrund erst zu einem späteren Zeitpunkt eintreten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Zeitmietvertrags verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB).