Woh­nungs­ei­gen­tum

Hier erfahren Sie, was es mit Wohnungseigentum, Wohneigentum und Sondereigentum auf sich hat, welche rechtlichen Grundlagen vorhanden sind und worauf Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung achten sollten.

• Das Wohnungseigentum wird im WEG geregelt und ist vor allem für Eigentumswohnungsbesitzer wichtig.
  
• Nur wenn das Wohnungseigentum korrekt im Grundbuch eingetragen wird, ist es begründet.
• Normalerweise handelt es sich bei Wohnungseigentum um Sondereigentum, aber auch eine Umwandlung in Gemeinschaftseigentum ist bei einigen Gebäudebestandteilen möglich.

Die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz). Laut der § 1 WEG-Gesetz Definition ist Wohnungseigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“.

Dementsprechend kann Wohnungseigentum lediglich an Wohnungen begründet werden. Für Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, kann hingegen nur ein Teileigentum im Rahmen der Teilungserklärung geltend gemacht werden.

Die Begründung des Wohnungseigentums erfolgt durch Eintragung ins Grundbuch. Für jede einzelne Wohnung wird ein einzelnes Grundbuchblatt erstellt. Demzufolge können Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, ebenso verkauft, belastet oder verschenkt werden wie andere Immobilienobjekte auch.

Der Begriff Wohnungseigentum ist per Definition als rechtliche Konstruktion ist abzugrenzen vom Begriff des Wohneigentums. Hiermit wird lediglich der Sachverhalt bezeichnet, dass das Immobilienobjekt, das jemand zu Wohnzwecken nutzt, der betreffenden Person auch gehört. Entscheidend ist demnach die Selbstnutzung der Eigentumswohnung oder des eigenen Hauses und nicht die rechtliche Begründung des Wohnungseigentums laut WEG Gesetz.

Wohnungseigentum bezeichnet per WEG-Definition das Sondereigentum an einer Wohnung. Zum Sondereigentum zählen die betreffende Wohnung sowie die Bestandteile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören und verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dies Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines benachbarten Wohnungseigentümers hat. Darüber hinaus muss auch die äußere Gestaltung des Gebäudes unverändert bleiben.

Unter Umständen können Wohnungseigentümer auch eine Vereinbarung treffen, der zufolge ein bestimmter Teil des Gebäudes, der grundsätzlich zum Sondereigentum gehören könnte, zum Gemeinschaftseigentum gezählt wird. Im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes wird zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück, aber auch Einrichtungen und Anlagen des Gebäudes gezählt, die nicht zum definierten Sondereigentum eines Dritten, sondern zum Teileigentum gehören.

Wohnungseigentum kann laut WEG entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch die Teilungserklärung begründet werden. Bei der vertraglichen Einräumung wird das Miteigentum eines Grundstücks per Vertrag derart eingeschränkt, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung zugesprochen wird. Allerdings müssen die Wohnungen oder sonstigen Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sein.

Um Sondereigentum einräumen bzw. aufheben zu können, müssen sich die Beteiligten über diese Rechtsänderung einigen. Darüber hinaus müssen die Sondereigentumsrechte laut WEG als Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden.

Eine alternative Begründung von Wohnungseigentum erfolgt durch Teilung. Das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt in einer Teilungserklärung angibt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird. Jeder Anteil ist dabei mit einem Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung verbunden.