Mietvertragsänderung

Gerade bei schon lange bestehenden Mietverträgen erhoffen sich viele Vermieter durch eine Mietvertragsänderung bessere Konditionen. Mitunter ist es möglich, durch vertragliche Änderungen eine höhere Miete zu verlangen oder durch eine Neuaufsetzung des Mietvertrags Klauseln zur Übernahme von Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen durch den Mieter einzufügen. In diesem Artikel erfahren Sie mehr zum Thema Mietvertragsänderungen.

• In der Regel müssen alle Parteien Änderungen im Mietvertrag zustimmen.
• Durch Mietvertragsänderungen können unter Umständen die Miethöhe, die Laufzeit oder die Abrechnung der Nebenkosten geändert werden.
• Einige Regelungen können Sie durch Mietvertragsänderungen nicht abwandeln. So können Sie Ihrem Mieter beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, die Wohnung unterzuvermieten.
• Im Mietvertrag kommt es auf die Details an. Nutzen Sie deshalb vom Fachanwalt für Mietrecht erstellte Mustervorlagen. Bei ImmoScout24 gibt es diese inklusive Haftungsübernahme.

Grundsätzlich können Mietverträge geändert werden, wenn alle Vertragsparteien den Änderungen zustimmen. Von dieser Regelung gibt es nur wenige Ausnahmen, in denen einseitige Änderungen zulässig sind. Eine Änderung muss immer schriftlich festgehalten und von allen Vertragsparteien unterschrieben werden sowie auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen.

In den meisten Fällen betreffen Änderungen am Mietvertrag diese Bereiche:

• Miethöhe

• Vertragslaufzeit

• Nebenkostenvorauszahlung

• Verteilerschlüssel für Nebenkosten

• Regelungen zur Untermiete

• Änderungen bei neuen Mitbewohnern in Wohngemeinschaften

Haben Sie zunächst einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen, kann dieser problemlos in einen schriftlichen Mietvertrag umgewandelt werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass sich alle Vertragsparteien über den Inhalt des Mietvertrags einig sind. Als Vermieter sollten Sie also, wenn Sie gern einen schriftlichen Vertrag aufsetzen möchten, die Bedingungen des mündlichen Mietvertrags übernehmen.

Häufig werden in schriftlichen Mietverträgen keine Regelungen zur Übernahme von Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart. Diese können also auch in die schriftliche Form des bestehenden mündlichen Mietvertrags nicht aufgenommen werden, wenn der Mieter nicht zustimmt.

Möchten Sie durch eine Mietvertragsänderung eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bewirken, dürfen Sie dies frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters oder nach der letzten Mieterhöhung. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete jedoch nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In einigen Städten und Gemeinden gilt sogar eine niedrigere Grenze von 15 Prozent. Zwar muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Verweigern kann er sie jedoch nur, wenn die Erhöhung nicht rechtmäßig ist.

Die Miete erhöhen können Sie auch durch aufwertende Modernisierungsmaßnahmen wie die Anbringung eines Balkons oder den Einbau eines Aufzugs. Seit dem 01.01.2019 gilt, dass Sie bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Vor dem 01.01.2019 waren es sogar elf Prozent.

Haben Sie vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, können Sie die Miete darüber hinaus nicht erhöhen. Bei der Staffelmiete steigt die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Betrag. Bei der Indexmiete steigt die Miete jedes Jahr gemäß der Inflationsrate. Hier darf der Anstieg auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen.

Die Laufzeit eines befristeten Mietvertrags kann auch nachträglich geändert werden. Im Sinne des § 575 BGB dürfen befristete Mietverträge nur aus bestimmten Gründen abgeschlossen werden. Als Vermieter müssen Sie die Absicht haben, nach Ablauf der Befristung die Wohnung selbst zu beziehen oder Sie einem Familienangehörigen zu überlassen, sie umfangreich baulich zu verändern oder sie an jemanden zu vermieten, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.

In vielen Fällen kann es vorkommen, dass sich der Eintritt des Befristungsgrundes nach hinten verschiebt. Das passiert beispielsweise, wenn die Tochter, die zum Studium in die Wohnung ziehen soll, ihr Studium doch erst später beginnt, oder wenn die mit der Modernisierung beauftrage Baufirma den Auftrag erst später annehmen kann. In diesen Fällen können Sie mit den Mietern eine Verschiebung der Vertragslaufzeit nach hinten vereinbaren.

Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung eines Mieters orientiert sich an dessen Verbrauch und der Höhe der Betriebskosten. Stellen Sie nach der Jahresabrechnung fest, dass die Vorauszahlung des Mieters wesentlich zu hoch oder zu niedrig ausgefallen ist, können Sie die monatliche Vorauszahlung für die Zukunft anpassen. Vor der ersten Jahresabrechnung können Sie die Nebenkostenvorauszahlung jedoch nicht ändern.

Für den Fall, dass im Mietvertrag eine Vereinbarung zum Nebenkosten-Verteilerschlüssel besteht, müssen Sie als Vermieter einige Hinweise beachten, wenn Sie den Verteilerschlüssel ändern möchten. Die Anforderungen sind in § 556a BGB gesetzlich festgelegt.

• Als Vermieter können Sie gegenüber dem Mieter schriftlich erklären, dass die Betriebskosten zukünftig ganz oder teilweise nach einem anderen Verteilerschlüssel berechnet werden. Der Anteil der Mieter an Verbrauch und Verursachung sind natürlich weiterhin zu beachten.

• Die Erklärung können Sie ausschließlich vor Beginn eines Abrechnungszeitraums ablegen. Im laufenden Abrechnungsjahr kann der Verteilerschlüssel nicht geändert werden.

• Nebenkosten, die nach altem Verteilerschlüssel in der Miete enthalten sind, müssen für die Anwendung des neuen Verteilerschlüssels herausgerechnet werden.

Der Nebenkosten-Verteilerschlüssel kann nicht beliebig einseitig geändert werden. Eine Änderung ist dann möglich, wenn der Mieter bislang eine Pauschalmiete zahlt und die Nebenkosten zukünftig verbrauchsabhängig zahlen soll. Andernfalls muss der Mieter der Änderung des Verteilerschlüssels für Nebenkosten zustimmen.

Bevor ein Mieter die Wohnung untervermieten kann, benötigt er die Erlaubnis von Ihnen als Vermieter. Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, müssen Sie der Untervermietung zustimmen. Von dieser Regelung gibt es Ausnahmen, die in § 553 Abs. 1 BGB geregelt sind. Sie müssen der Untervermietung nicht zustimmen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Untermiete spricht. Außerdem müssen Sie nicht zustimmen, wenn der Wohnraum überbelegt würde oder Ihnen die Untermiete aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann. Diese Regelungen können Sie nicht grundsätzlich ändern.

Ob der Mietvertrag geändert werden muss, wenn in eine Wohngemeinschaft ein neuer Mitbewohner einzieht, kommt auf die Vertragsgestaltung an. Mietvertragsänderungen sind bei Trennungen oder neuen Mitbewohnerkonstellationen denkbar. In Wohngemeinschafts-Mietverträgen sind die folgenden Konstellationen möglich:

• ein Bewohner ist Hauptmieter, die anderen sind dessen Untermieter

• alle Bewohner sind Hauptmieter und haften gesamtschuldnerisch

• die Bewohner sind jeweils eigenständige Mieter ihres Zimmers und dürfen Bad und Küche mitnutzen

Im ersten Fall muss der Mietvertrag nur geändert werden, wenn der Hauptmieter auszieht und die Wohnung kündigt. Sie sind nicht dazu verpflichtet, das Mietverhältnis mit den Untermietern fortzusetzen. Viele Vermieter entscheiden sich jedoch der Einfachheit halber für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den bisherigen Untermietern.

Im zweiten Fall bedeutet ein neuer Mitbewohner, dass es einen neuen Hauptmieter gibt. Für das Fortführen des Mietverhältnisses mit einem neuen Hauptmieter gibt es nun mehrere Optionen:

• Alle Hauptmieter kündigen. Ein neuer Mietvertrag mit allen Beteiligten, inklusive des neuen Mitbewohners, wird aufgesetzt. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung genauso möglich wie, wenn noch nicht vorhanden, eine Regelung zur Übernahme von Klein- und Schönheitsreparaturen durch die Mieter.

• Alle Beteiligten einigen sich vertraglich darüber, dass ein Hauptmieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und dafür ein anderer Hauptmieter in den Vertrag aufgenommen wird.

Der dritte Fall ins der einfachste. Haben alle Bewohner der Wohngemeinschaft einen eigenständigen Vertrag über die Nutzung ihres Zimmers, wird bei einem neuen Mitbewohner ein neuer Vertrag zwischen diesem und Ihnen als Vermieter aufgesetzt.