Da­ten­schutz im Miet­ver­trag

Seit der Einführung der europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) im Mai 2018 müssen Vermieter beim Mietvertrag besonders sensibel mit dem Datenschutz umgehen. Zwar ist es nötig, personenbezogene Daten zu erheben, aber Fragen zum höchstpersönlichen Lebensbereich sind nicht gestattet. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter in Bezug auf den Datenschutz haben.

• Der Vermieter muss sorgfältig mit den Daten des (potenziellen) Mieters umgehen.

• Bei Missachtung der DSGVO-Datenschutzvorschriften drohen empfindliche Strafen.

• Im Zweifelsfall ist es immer empfehlenswert, sich eine schriftliche Genehmigung des Mieters einzuholen.

• Nutzen Sie eine gratis Vorlage für eine Datenschutzanlage zum Mietvertrag, um sich von Anfang an abzusichern.

Für den Mietvertrag brauchen Sie als Vermieter bestimmte Daten des Mieters, um dem Vertrag seine Gültigkeit zu geben. Schon vor Vertragsabschluss sind personenbezogene Daten wichtig. Zum Beispiel möchten Sie vermutlich eine Schufa-Auskunft einholen, um sicherzugehen, dass der mögliche Mieter keine Schulden hat. Zugleich bringen die Datenschutzrechte strenge Vorschriften mit sich. Mieter haben ein Recht auf sogenannte informationelle Selbstbestimmung.

Je nach Vertragsverhältnis dürfen Vermieter die folgenden Informationen einholen:

• Von Mietinteressenten: allgemeine Kontaktinformationen wie Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse; Einsicht in den Personalausweis zur Identitätsprüfung; Wohnberechtigungsschein

• Von Bewerbern: Bonitätsauskünfte (Schufa), Anzahl der einziehenden Personen, berufliche Tätigkeit, geplante Haltung von Haustieren

• Von Mietern bei Vertragsabschluss: Kontoverbindungen, Bürgschaftsverträge mit Privatpersonen oder Banken

Als Vermieter ist es darüber hinaus wichtig, die Grenzen der Mieterselbstauskunft zu kennen. Dabei geht es um den sogenannten höchstpersönlichen Lebensbereich der Mieter. Dazu dürfen Sie keine Fragen stellen. Sollten Sie dies dennoch tun, kann der Mieter die Antwort verweigern. Selbst nicht wahrheitsgemäße Antworten auf diese Fragen sind rechtlich akzeptabel.

Diese Informationen dürfen Sie als Vermieter nicht einholen:

• Familienstand

• Bestehende Schwangerschaft

• Religionszugehörigkeit

• Ethnische Herkunft und Staatsangehörigkeit

• Sexualität

• Politische Orientierung sowie Zugehörigkeit zu Parteien, Gewerkschaften oder Mietervereinen

• Vorstrafen

• Gesundheitsdaten

• Hobbys

Seit dem 25. Mai 2018 ist in der Europäischen Union die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gültig. Diese richtet sich vor allem an Unternehmen, aber auch private Vermieter sind von den Regelungen betroffen, da sie personenbezogene Daten verarbeiten. Stellen Sie unbedingt sicher, dass Sie die folgenden Punkte beachten. Anderenfalls drohen hohe Geldstrafen oder gar Schadensersatzansprüche seitens der Mieter.

Wichtige DSGVO-Vorgaben für Mieter:

• Einwilligung des Mieters zur Speicherung von Daten wie Schufa-Auskünften und E-Mail-Kommunikation

• Sparsame Datenerfassung und Begründung der Notwendigkeit der erhobenen Daten

• Datenlöschung nach Mietverhältnis oder wenn ein Mietinteressent abspringt („Grundsatz der Datenminimierung und Erforderlichkeitsgrundsatz“)

• Informationspflicht gegenüber dem Mieter zur beabsichtigten Nutzung der Daten

• Gesicherte Datenübermittlung, also Verschlüsselung und Anonymisierung bestimmter Daten

Achten Sie als Vermieter darauf, stets nachweisen zu können, dass Sie sorgfältig mit den Daten des Mieters umgegangen sind. Andernfalls können Datenschutzbehörden eine Verwarnung aussprechen, die Verarbeitung verbieten oder gar Geldstrafen verhängen. Die rechtliche Grundlage für die Datenverarbeitung während des Mietverhältnisses ist Art. 6 Abs. 2 der DSGVO.

Es gibt inzwischen viele DSGVO-Mietverträge online als PDF, die dem Vermieter dabei helfen, einen passenden Mietvertrag zu gestalten. Auch auf ImmoScout24 finden Sie entsprechende Vorlagen für einen korrekten Mietvertrag.

Wir empfehlen, zusätzlich zum Mietvertrag ein Dokument aufzusetzen, dass den Mieter eindeutig über den geltenden Datenschutz aufklärt. Diese Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, macht den Datenschutz aber übersichtlicher für beide Seiten. Nehmen Sie die folgenden Hinweise in die Datenschutzerklärung auf und lassen Sie sich diese vom Mieter unterzeichnen:

• Name und Kontaktdaten des Vermieters

• Grund für die Datenerhebung

• Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung (etwa vertragliche oder steuerrechtliche Gründe)

• Dauer der Datenspeicherung

• Verneinung einer Übermittlung der Daten in Drittländer

• Hinweis auf Mieterrechte im Bereich des Danteschutzes: Recht auf Auskunft, auf Kopie der Daten, auf Löschung von Daten und auf Einschränkung der Verarbeitung

• Hinweis auf Beschwerderecht des Mieters

• Hinweis auf Recht des Mieters, seine Einwilligung zurückziehen, wenn keine vertragliche Grundlage für die Datenverarbeitung besteht (Widerspruchsrecht)

• Empfänger der Daten

Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, sollten Sie überprüfen, dass Sie in diesem alle nötigen Vorgaben erfüllen. Besonders wichtig ist, dass der Vermieter die Mieterwohnung nicht regelmäßig ohne vorliegenden Grund besichtigen darf. Denn das Datenschutzrecht bezieht sich auch auf die Frage, ob der Vermieter unangekündigt die vermietete Wohnung betreten darf. Hier handelt es sich um den persönlichen Lebensbereich des Mieters. Daher ist es empfehlenswert, einen Besuch anzukündigen und sich bei häufiger anstehenden Besuchen eine schriftliche Genehmigung geben zu lassen.

Die Weitergabe von Verbrauchsdaten, etwa des Stromzählers oder anderer haustechnischer Daten, fällt ebenfalls unter den Datenschutz. Der Mieter sollte in der Datenschutzerklärung unterzeichnen, dass er dieser Weitergabe zustimmt. Als Vermieter können Sie bei Bedarf ein neues Dokument aufsetzen, das die Weitergabe bestimmter Daten regelt.

Die Datenweitergabe an Handwerker ist ebenfalls zu bedenken. Es ist ausreichend, wenn Sie sich zum Beispiel einen so formulierten Hinweis vom Mieter mit Datum unterschreiben lassen: „Ich/Wir sind damit einverstanden, dass meine/unsere Kontaktdaten an Handwerker zur Vereinbarung von Reparaturterminen weitergeleitet werden dürfen. Diese Einwilligung ist freiwillig erfolgt. Ich/wir bin/sind darüber informiert, dass diese Einwilligung jederzeit widerrufen werden kann.“