Wann un­gül­ti­ge Zeitmietverträge ein­zu­hal­ten sind

Ein Mieter schloss mit einer Vermieterin einen befristeten Mietvertrag. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung: „Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“ Mieter und Vermieter schlossen also für einen relativ langen Zeitraum eine Kündigung aus.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis dann aber vor Ablauf dieser Frist wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Der Räumungsklage der Vermieterin wurde von mehreren Gerichten aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Weil der Mieter in Berufung ging, landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter entschieden nun, dass zwar dieser Zeitmietvertrag aufgrund formaler Fehler nicht gültig war, eine Kündigung innerhalb der im Mietvertrag genannten Zeit sei aber trotzdem nicht zulässig.

Der Zeitmietvertrag war nach Auffassung des BGH ungültig. Denn beide Vertragsparteien hätten laut der Regelung zum Zeitmietvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 575 BGB) die Gründe für die Befristung nennen müssen. Danach kann ein Mietvertrag befristet abgeschlossen werden, wenn der Eigentümer nach der Frist die Räume selber nutzen, Umbaumaßnahmen durchführen oder an jemanden anderen vermieten will. Der Vertrag galt daher für einen unbefristeten Zeitraum.

Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da beide Seiten einen langfristigen Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht wollten, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die genannte Dauer anzunehmen. Die von der Vermieterin am 28. Februar 2011 ausgesprochene Kündigung ist daher unwirksam. Wer befristete Mietverträge vereinbaren will, sollte im Zweifelsfall einen Anwalt hinzuziehen.