Miet­ver­trag auf Le­bens­zeit

Insbesondere ältere Mieter wünschen sich häufig einen Mietervertrag auf Lebenszeit. Sie möchten ausschließen, dass sie im hohen Alter umziehen müssen. Grundsätzlich ist es möglich, einen Mietvertrag auf Lebenszeit abzuschließen, die Rechtslage ist jedoch kompliziert. In diesem Artikel erfahren Sie mehr rund um den Mietvertrag auf Lebenszeit.

• Ein Mietvertrag auf Lebenszeit ist ein befristeter Mietvertrag, der einer außerordentlichen Kündigung bedarf.
• Im Falle eines lebenslangen Mietvertrages gelten die Befristungsgründe aus § 575 BGB nicht.

• Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis. Haushaltsangehörige können jedoch unter Umständen in das Mietverhältnis eintreten.

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Ein Mietvertrag auf Lebenszeit soll Mietern die Sicherheit geben, dass das Mietverhältnis bis zum Zeitpunkt ihres Todes nicht beendet wird. Aber auch für Vermieter hat ein Mietvertrag auf Lebenszeit Vorteile, schließlich sind dadurch die Mietzahlungen langfristig gesichert. Natürlich muss ein Mietvertrag auf Lebenszeit schriftlich abgeschlossen werden. Im Folgenden erklären wir die rechtlichen Hintergründe zum entgeltlichen Mietvertrag auf Lebenszeit.

Im Normalfall kann durch eine Befristung des Mietverhältnisses erreicht werden, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Frist gekündigt wird. Ein befristeter Mietvertrag kann von Ihnen als Vermieter nur außerordentlich fristlos gekündigt werden. Der gesetzliche Rahmen ist hierbei nach §§ 543 und 569 BGB sehr mieterfreundlich und erlaubt eine außerordentlich fristlose Kündigung nur im Ausnahmefall.

Ein unbefristeter Mietvertrag hingegen erlaubt Vermietern, das Mietverhältnis im Rahmen des § 573 BGB ordentlich zu kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung besteht. Für Mieter bietet ein unbefristeter Mietvertrag somit keineswegs die Sicherheit, das Mietverhältnis bis zum Lebensende aufrecht erhalten zu können.

Der Todeszeitpunkt des Mieters ist jedoch kein Zeitpunkt, der genau bestimmbar ist. Es kann beim befristeten Mietvertrag auf Lebenszeit also kein Datum, mit dem das Mietverhältnis endet, in den Mietvertrag eingetragen werden. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat einen auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Mietvertrag nichtsdestotrotz als befristeten und auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis eingestuft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 02.07.1991 – RE-Miet 5/92). Demnach ist ein Mietvertrag auf Lebenszeit von einem Eigentümerwechsel nicht betroffen. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Vertrag ein.

In der Rechtsprechung ist es weiterhin umstritten, einen Mietvertrag auf Lebenszeit als befristeten Mietvertrag, der nicht ordentlich gekündigt werden kann, anzuerkennen. Zum Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung können Mietverträge laut § 575 Abs. 1 BGB nur aus bestimmten Gründen befristet abgeschlossen werden:

• Wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf des Mietvertrages für sich, seine Haushaltsangehörigen oder seine Familienangehörigen nutzen möchte

• Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ende der Frist dadurch, dass die Räume erheblich verändert werden sollen, nicht möglich ist oder

• Wenn der Vermieter die Räume nach Ende der Frist an jemanden vermieten möchte, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Im Fall eines auf Lebenszeit abgeschlossenen Mietvertrags trifft keiner der Gründe zu. Immerhin ist das Ende des Mietverhältnisses nicht absehbar, sodass Vermieter die Voraussetzungen aus § 575 BGB nicht angeben können. Die Folge wäre, dass Mietverhältnisse auf Lebenszeit im Sinne des § 575 BGB nicht als befristet angesehen und somit ordentlich gekündigt werden können.

Diese Schlussfolgerung wird jedoch beispielsweise vom Landgericht Freiburg zurückgewiesen. In seinem Urteil vom 21.03.2013 – 3 S 368/12 – vertritt das LG Freiburg die Auffassung, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit ein befristeter Mietvertrag sei. Der § 575 BGB kann laut LG Freiburg jedoch auf Mietverträge auf Lebenszeit nicht angewandt werden. Dennoch können Mietverträge befristet bis zum Lebensende des Mieters abgeschlossen werden und dürfen zum Schutz des Mieters nur außerordentlich gekündigt werden. Begründet ist dies damit, dass die in § 575 BGB genannten Gründe für Befristungen den Mieter, nicht aber den Vermieter schützen sollen. Das Landgericht Freiburg ist bislang das einzige, das ein solches Urteil gefällt hat.

Übrigens: Der Abschluss eines Mietvertrags auf Lebenszeit kann eine Mieterhöhung ausschließen. So hat das Landgericht Berlin am 11. Mai 2000 geurteilt (61 S 371/99).

Haben Sie einen Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen, endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters und bedarf keiner weiteren Kündigung. Die Erben treten nicht in das Mietverhältnis ein. Als Vermieter haben Sie nun Anspruch auf Räumung, der sich logischerweise jedoch nicht mehr gegen den Mieter richten kann. Die Erben des verstorbenen Mieters sind nun verpflichtet, die Wohnung zu räumen oder sie räumen zu lassen. Auch eine eventuelle Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung müssen die Erben des verstorbenen Mieters begleichen. Die Erben treten also in ein Abwicklungsschuldverhältnis ein.

Komplizierter ist der Fall, wenn der verstorbene Mieter die Wohnung dauerhaft mit einer anderen Person in einem gemeinsamen Haushalt bewohnt hat. Laut § 563 BGB hat diese Person ein Recht darauf, in das Mietverhältnis einzutreten. Begründet wird dies dadurch, dass die Person ein berechtigtes Interesse daran hat, ihren bisherigen Lebensmittelpunkt zu behalten. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall aber zu einem unbefristeten Mietverhältnis, das ordentlich gekündigt werden kann.