Miet­rück­stän­de

Sie haben als Vermieter verschiedene Möglichkeiten, die Anhäufung von Mietrückständen rechtzeitig vorzubeugen und einzudämmen. Welche das genau sind, erfahren Sie hier. Welche das genau sind und wann die fristlose Kündigung bei Mietrückständen berechtigt ist, erfahren Sie hier.  

Sobald ein Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist, ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter fristlos zu kündigen.  

Um zu wissen, ob die Rückstandsgrenze schon erreicht ist, müssen Sie die Grundmiete plus die Betriebskostenvorauszahlung bzw. die Betriebskostenpauschale zusammenrechnen. Vermieten Sie mit der Wohnung eine Garage oder einen Stellplatz, müssen Sie die Grundmiete plus die Garagenmiete plus eventuelle Betriebskostenvorauszahlungen zusammenrechnen.  

Treten diese Voraussetzungen ein, sind alle Entscheidungen dahingehend zu treffen, das Verlustrisiko einzudämmen. Die Kündigung steht in diesem Fall als eine erste Maßnahme, um überhaupt weitere Rechtsmittel ausschöpfen zu können, sollten die Rückstände nicht ausgeglichen werden. Vorherige Abmahnungen sieht der Gesetzgeber ausdrücklich nicht vor. Eine Besonderheit stellt § 569 BGB dar, wonach eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der offene Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren kann diese Regelung vom Mieter in Anspruch genommen werden. Hilfsweise kann zugleich eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen werden, mit den jeweiligen Fristen. So kann ein fortlaufender Verzug rechtlich im vollen Rahmen sanktioniert werden. Zahlt Ihr Mieter keine oder zu wenig Miete, gerät er in Zahlungsverzug. Um ihm nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB fristlos kündigen zu können, muss er wie folgt bei Ihnen in der Kreide stehen:  

1. Mit 2 aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als 1 Monatsmiete. Dafür reicht es schon, wenn er den Betrag um 1 Cent überschreitet oder  
2. über einen längeren Zeitraum mit mindestens 2 Monatsmieten. 

Sofern der Mieter die Wohnung trotz fristloser Kündigung nicht räumt und auch die rückständige Miete nicht nachzahlt, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Mit dem dann erwirkten Räumungstitel kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Treten diese Voraussetzungen ein, sind alle Entscheidungen dahingehend zu treffen, das Verlustrisiko einzudämmen. Die Kündigung steht in diesem Fall als eine erste Maßnahme, um überhaupt weitere Rechtsmittel ausschöpfen zu können, sollten die Rückstände nicht ausgeglichen werden. Vorherige Abmahnungen sieht der Gesetzgeber ausdrücklich nicht vor. Eine Besonderheit stellt § 569 BGB dar, wonach eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der offene Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren kann diese Regelung vom Mieter in Anspruch genommen werden. Hilfsweise kann zugleich eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen werden, mit den jeweiligen Fristen. So kann ein fortlaufender Verzug rechtlich im vollen Rahmen sanktioniert werden.  

Um die Mietrückstände einzutreiben, hat der Vermieter die Möglichkeit, bei Gericht einen Mahnbescheid zu erwirken oder aber die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage zu verbinden.  

Als Kostenrahmen gilt bei dieser gerichtlichen Auseinandersetzung immer der Gegenstandswert, der nach der Jahresnettokaltmiete berechnet wird. Da die Risiken eines falschen Vorgehens bedeuten würden, dass andere Fristen gelten und die Räumung der Wohnung nach hinten verschoben wird, empfiehlt sich in jedem Fall die Beauftragung eines Rechtsanwaltes. Bei ImmobilienScout24 finden Sie rechtssicher formulierte Musterschreiben und andere Dokumente zum kostenlosen Download.  

Ist der Mieter nicht in der Lage, seine Miete in vollem Umfang zu zahlen, besteht für den Mieter auch die Möglichkeit, beim Sozialamt, dort dem Amt für Wohnungssicherung, die Übernahme der Mieten zu beantragen.  

Voraussetzung einer Übernahme der Mieten durch das Sozialamt ist jedoch, dass das Wohnraummietverhältnis nicht durch fristlose Kündigung beendet wird, sondern dass der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt. Die Wartezeiten unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde teils sehr stark. Als verantwortungsbewusster Vermieter sollte man daher schon rechtzeitig darauf hinweisen, dass es für derart finanzschwache Mieter eine Alternativlösung gibt. Der Mieter muss hier allerdings selbständig aktiv werden und eine Reihe von Belegen und Nachweisen dem Amt vorlegen. Zur Wahrung der Frist genügt die Vorlage einer Verpflichtungserklärung seitens des Mieters. Art und Umfang dieses Beratungsangebotes sind regional unterschiedlich, das Amt hilft im Regelfall aber auch bei der Neuvermittlung, sodass eine rasche Wiedervermietung möglich wird.  

Ursachen für Mietrückstände können auch Mängel an der Wohnung oder der Nachbarschaft sein. Hier hilft zumeist ein klärendes Gespräch, um als Vermieter gegebenenfalls Abhilfe zu schaffen. In jedem Fall kann eine Mietminderung begründet sein.  

Eine ständige Kontrolle von Zahlungseingängen sowie ein gutes Forderungsmanagement sind sehr wichtige Komponenten für ein erfolgreiches Vermietungsgeschäft.  

Versucht der Mieter, durch Mietrückstand aus einem langfristigen Mietvertrag auszuscheiden, steht Ihnen als Vermieter ein Schadenersatz zu. Im Extremfall können Sie so die Mietzahlung bis zum Ende der vereinbarten Mietdauer verlangen, zusätzlich die hierfür notwendigen Rechtsanwaltsgebühren und weitere Kosten. Mittlerweile gibt es spezialisierte Vermieter-Rechtschutzversicherungen, die helfen das Kostenrisiko zu minimieren.