Wohnflächenberechnung

Die neue Wohnflächenverordnung regelt, wie Sie Ihre Wohnfläche berechnen müssen. Sie ist seit dem 01. Januar in Kraft und bezieht sich prinzipiell nur auf Mietwohnraum. Die früher dafür geltende DIN 283 wurde bereits 1983 ersatzlos gestrichen. Die vorher herangezogenen Modelle nach den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung sind damit außer Kraft beziehungsweise von dieser abgelöst. So werden nunmehr einzelne Sonderfälle genau beschrieben. Hälftig anrechnen auf die Wohnfläche dürfen Sie beispielsweise alle Räume und Raumteile innerhalb der Mietwohnung, die höher als 1 m, aber niedriger als 2 m sind.  

Besonderheiten müssen jene Vermieter beachten, deren Mietverträge vor 2004 abgeschlossen wurden und entsprechend noch auf Basis der II. Berechnungsverordnung erstellt wurden. Nur dann nämlich, wenn seitdem keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, müssen Sie keine Neuberechnung vornehmen.  

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Größe einer Wohnung zu bestimmen. Welche das sind und wie Sie bei der Berechnung der Wohnungsgröße korrekt vorgehen, erfahren Sie nachfolgend.  

• Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Wohnflächenberechnung, die enormen Unterschiede hinsichtlich des Mietpreises mit sich bringen. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte im Mietvertrag die verwendete Wohnflächenmethode angegeben werden.  
• Vermieter können sich einen Immobilienexperten zurate ziehen und von ihm die Wohnfläche berechnen lassen.  
• Räume mit Dachschrägen stellen Sonderfälle darf und werden je nach lichter Raumhöhe gar nicht, mit 50 Prozent oder komplett hinzugerechnet.  
• Es gibt auch Bereiche, die nicht zu der Wohnfläche hinzugehören. Hierzu gehören Dusche, Küche und Badezimmer.  
• Eine Küche kann einen Sonderfall darstellen. Handelt es sich um eine Wohnküche, wird sie als halber Raum angesehen.  

Hinsichtlich der Wohnflächenberechnung gibt es immer wieder Differenzen. Oft weichen die Maße im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung ab. Wer genau nachmisst und zu viel Wohnfläche im Mietvertrag entdeckt, kann sogar viel Geld sparen. Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung sollte normalerweise zum Ansatz kommen. Diese Wohnflächenverordnung besagt:  

Es wird nur die Grundfläche der Wohnung bewertet, die wirklich zum Wohnen genutzt werden kann. Große Schränke und Nischen zählen mit.  

Sogar Erker und Wandschränke, sofern Sie eine Mindestgrundfläche von 0,5 m2 haben. Bei Fenster- und Wandnischen ist es so: Diese Fläche dürfen Sie voll mitrechnen, wenn sie bis zum Boden herunterreichen und mindestens 0,13 m tief sind.  

Auch Balkone und Terrassen werden nur teilweise einbezogen. Balkon und Terrasse dürfen Sie nur zu einem Viertel mitrechnen. Die Grundfläche des Balkons und der Terrasse dürfen Sie in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte anrechnen. Das ist seit dem 1.1.2004 neu. Bisher durften Sie nämlich die Grundfläche einer Terrasse gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen. Ob Sie die vollen 50 % beispielsweise vom Balkon mitrechnen dürfen, hängt vom Wohnwert des Balkons ab. Probleme werden Sie sicherlich bei einem Balkon bekommen, der auf eine sehr befahrene Hauptverkehrsstraße hinausgeht  

Da durch diese Einschränkungen ein wesentlich kleineres Flächenergebnis entsteht, bringt das dem Mieter Vorteile im Gegensatz zu den anderen Berechnungsmethoden.  

Es gibt auch die Berechnung der Wohnungsgröße nach DIN-Norm 277. Diese Berechnungsmethode bezieht sich auf die Rauminhalte und Grundflächen im Hochbau. Eigentümer wenden gerne diese Berechnungsmethode an, da sie vorteilhafter für den Vermieter ist. Es wird mit dieser Methode das größtmögliche Flächenergebnis hervorgerufen. Bei dieser Variante werden Keller, Balkon und Dachschrägen komplett einbezogen. Bei einer Dachgeschosswohnung ist der Unterschied zu der Berechnung laut Wohnflächenverordnung hinsichtlich der Wohnfläche enorm.  

Ebenfalls gibt es gelegentlich noch die Berechnungsmethode nach DIN-Norm 283, die eigentlich schon 1983 nicht mehr angewendet werden soll. Nur wenn sich die Parteien einig sind, ist die Berechnung nach dieser DIN-Norm relevant. Regelungen zu Heizungsräumen, Terrassen und Garagen gibt es in dieser Norm nicht.  

Bis Ende 2003 gab es auch die zweite Berechnungsverordnung für die Berechnung der Wohnfläche. Allerdings wird dieser nicht mehr genutzt. In manchen Situationen ist jedoch diese Berechnungsmethode noch gültig. Mieter älterer Wohnungen müssen genauer hinschauen und die Regeln der alten Verordnung anwenden.  

Hier haben wir ein kleines Beispiel für Sie für eine Wohnung mit einem Balkon einer Größe von 6 Quadratmetern.  

• Berechnung nach DIN 277 mit voller Fläche von 6 m²  
• Berechnung nach DIN 283 komplett ohne Balkon also 0 m²  
• Berechnung nach zweiter Berechnungsverordnung mit der Hälfte des Balkons mit 3 m²  
• Berechnung nach Wohnflächenverordnung mit 25 bis 50% der Fläche mit 1,5 bis 3 m²  

Die Mietpreisunterschiede können enorm sein, weswegen es wichtig ist, auf die angewendete Berechnungsmethode zu achten. Im Mietvertrag sollte auf die verwendete Wohnflächenberechnung hingewiesen werden. So können auch Mieter nachvollziehen, wie die Quadratmeterzahl der Wohnung zustande gekommen ist.  

Manchmal ist es gar nicht so einfach, die richtige Wohnfläche zu berechnen. Deswegen ist es ganz praktisch, sich einen Spezialisten wie einen Immobilienmakler an die Hand zu holen, der sich um die Ermittlung der richtigen Wohngröße kümmert. So sind Vermieter auf der sicheren Seite und wissen, dass sie keine zu große oder zu kleine Wohnfläche im Mietvertrag angeben. Gerade auch bei Wohnflächen mit Dachschrägen, Balkon und Terrassen kommt es immer wieder zu Streitpunkten mit dem Mieter. Wurde jedoch die Wohnfläche von einem Experten ermittelt, müssen sich Vermieter keine Gedanken zu machen, dass es zu einer falschen Berechnung kam. Nach der Wohnflächenverordnung können auch Balkone, Dachgärten oder Terrassen zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden. Im Zweifelsfall sollten Sie auf Muster-Mietverträge von ImmobilienScout24 zurückgreifen, die es hier zum kostenfreien Download gibt. In Streitfällen ist es empfehlenswert, einen Gutachter zu beauftragen. Eigene Berechnungen hätten vor Gericht im Zweifelsfalle nämlich keine Bedeutung.

Eine Dachgeschosswohnung stellt prinzipiell einen Sonderfall dar. Durch die Schrägen haben Vermieter eine geringere Fläche zur Verfügung. Laut der Wohnflächenverordnung werden diese Dachschrägen in der Berechnung berücksichtigt. Nur dann, wenn die Raumhöhe zwei Meter ohne Schrägen erreicht, geht die Wohnfläche komplett in die Berechnung ein. Falls es zu einer Raumhöhe von weniger als einem Meter aufgrund der Dachschrägen kommt, wird die entsprechende Fläche gar nicht eingerechnet. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Hälfte der Fläche angenommen.  

Die Wohnfläche wird nach Quadratmetern berechnet. Es gibt auch praktischerweise online Wohnflächenrechner, sodass Vermieter nur noch die entsprechenden Maße eingeben müssen. Auf Knopfdruck wird das Ergebnis angezeigt. Um eine Quadratmeterzahl eines Raumes zu ermitteln, wird die Formel Breite x Länge in Metern gerechnet. Es würde also bedeuten, wenn ein Raum 7,5 Meter breit und 10 Meter lang wäre, läge die Wohnfläche des Raumes bei 75 Quadratmetern. Bei einem Raum mit Dachschrägen oder einer Deckenhöhen zwischen einem und zwei Metern würde nur die Hälfte der Quadratmeter relevant sein. Balkon- und Terrassenflächen werden nur zu 25 Prozent gezählt. Beachten Sie aber, dass die Wohnflächenverordnung erstmal nur für geförderten oder preisgebundenen Wohnraum angewendet werden kann. Sie haben aber auch das Recht, die Anwendung der Regelungen nach der Wohnflächenverordnung explizit auszuschließen und eigene, teils ergänzende Maßstäbe einzubringen. Analog gelten die Möglichkeiten der Toleranzgrenze auch bei möbliertem Wohnraum, wo prinzipiell dieselben gesetzlichen Regelungen anzuwenden sind.  

In Wohnungsinseraten tauchen vielmals 1,5-Zimmer-Wohnungen auf. Auch 2,5- oder 3,5-Zimmer-Wohnungen sind geläufig. Aber wie kommt eigentlich ein halbes Zimmer zustande? Wird ein halbes Zimmer angegeben, handelt es sich normalerweise um einen kleineren Raum, welcher mit den anderen Räumen der Wohnung nicht vergleichbar ist. Hierzu können unter anderem folgende Bereiche zählen:  

• Wohnbereich mit integrierter kleiner Küche von rund 12 m²  
•  Mindestens 6 m² Essplatz innerhalb einer Küche  
•  Mindestens 6 m² großer Vorraum wie Flur  

Ein halbes Zimmer ist also im Prinzip meistens kein separater Raum, der wie ein normaler Bereich genutzt werden kann. Komplette abgetrennte Räume hingegen werden natürlich als Ganzes gezählt. Zu den ganzen Räumen zählen:  

• Wohnzimmer  
• Schlafzimmer  
• Kinderzimmer  
• Arbeitszimmer  
• Zimmer, die nicht hinzuzählen sind:  
• Badezimmer  
• Küche  
• Dusche  
• Diele/Flur  

Hinsichtlich der Küche gibt es nur die Variante mit dem halben Zimmer, wenn es eine Wohnküche darstellt.