Wer zahlt den:die Mak­ler:in bei Ver­mie­tung?

Aufgrund neuer Regelungen zum Beauftragen und Zahlen des:der Maklers:in herrscht bei Vermietern:innen immer wieder Verunsicherung. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, wann Sie den:die Makler:in zu bezahlen haben. Sie bekommen einen Überblick über die aktuelle Situation, wann der:die Immobilienmakler:in sein:ihr Geld erhält und ob das Honorar auf den:die Mieter:in umgelegt werden kann.

• Die Kosten für einen Makler dürfen Sie seit einigen Jahren nicht mehr auf den Mieter umlegen.

• Die Maklerprovision können Sie von der Steuer absetzen.

• Legen Sie die Beauftragung des Maklers unbedingt schriftlich fest.

• Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip. Das besagt, dass der:die Besteller:in den:die Immobilienmakler:in zu bezahlen hat. 

• Das Maklerhonorar wird erst dann fällig, wenn der:die Immobilienvermittler:in zum Abschluss des Mietvertrages beigetragen hat.

• Die Honorarhöhe ist frei verhandelbar, wenn der:die Vermieter:in der:die Besteller:in ist.

• Ist der:die Mieter:in der:die Besteller:in, gibt es eine klare Grenze hinsichtlich der Honorarhöhe. Maximal zwei Kaltmieten zuzüglich Steuer sind erlaubt.

Bei Wohnmietverträgen gilt immer das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige Part den:die Makler:in zu bezahlen hat, der ihn:sie involviert und beauftragt hat. In den meisten Fällen ist das der:die Vermieter:in. Vermieter:innen profitieren von vielen Vorteilen, da der Immobilienspezialist viele Aufgaben erledigt. Hierzu gehören:

• Erstellen eines Exposés

• Koordinierung der Besichtigungstermine

• Durchführung der Besichtigungen 

• Bearbeiten von Anfragen

• Bewerber:innen prüfen und Vorauswahl treffen

Es müssen aber nicht alle Leistungen in Anspruch genommen werden. Manche Makler:innen bieten Leistungspakete an, sodass der:die Besteller:in wirklich nur das bekommt und bezahlen muss, was er:sie in Anspruch genommen hat.

Unter Umständen kann auch der:die Mieter:in zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet sein. Wer einen:e Immobilienvermittler:in damit beauftragt, eine geeignete Wohnung zu finden, der muss bezahlen. Ein Maklervertrag muss normalerweise schriftlich vorliegen und sowohl vom:von der Makler:in als auch vom:von der Auftraggeber:in unterschrieben sein. Kommt es durch das Zutun des:der Spezialisten:in zum Abschluss eines Mietvertrags, muss der:die Mieter:in die Provision zahlen.

Die Provisionshöhe ist nicht gedeckelt und kann von Makler:in zu Makler:in unterschiedlich hoch ausfallen. Da die Höhe der Provision gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, können sich Makler:in mit dem:der Besteller:in über den Preis einigen. Das Honorar ist frei verhandelbar, wenn Sie als Vermieter:in der:die Besteller:in sind. Viele Immobilienmakler:innen
verlangen eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer. In einem schriftlichen Maklervertrag werden alle relevanten Punkte festgehalten.

Bei dem Maklerhonorar handelt es sich um ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass der:die Immobilienvermittler:in erst dann seine:ihre Provision erhält, wenn der Auftrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Sie müssen also nicht in Vorleistung gehen. Erst dann, wenn es zum Abschluss eines Mietvertrags kommt, ist die vereinbarte Zahlung zu leisten.

Meistens wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen vereinbart, sodass Vermieter:innen noch etwas Zeit haben, das Geld zu bezahlen. Es sind natürlich auch andere Regelungen möglich, die aber im Maklervertrag vereinbart werden.

Das Bestellerprinzip ist klar und deutlich ausformuliert. Wer bestellt, der bezahlt auch. Im Nachhinein können Sie als Vermieter:in das Maklerhonorar auch nicht auf den:die Mieter:in abwälzen. Kommt es zu einem auffälligen Missverhältnis von Einrichtung zum Wert, ist davon auszugehen, dass der:die Vermieter:in versucht, das Honorar über diesen Weg zu erhalten.

Vor geraumer Zeit war es so, dass es keine einheitliche Regelung hinsichtlich Kostenübernahme der Maklergebühren gab. Oft kam es auch zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Daher kam es auch zu einer Konsolidierung, sodass geregelt wurde, werde den:die Makler:in bei Vermietung zahlt. Bis zum Juni 2015 war es meistens so:

• Kosten musste der: die Mietinteressent:in meistens übernehmen.

• Bei schwer vermittelbaren Wohnungen gab es Ausnahmen.

Um die Mieter:innen zu entlasten, wurde das Bestellerprinzip bei Vermietung ab 01.06.2015 eingeführt. Seitdem muss der:die Besteller:in den:die Immobilienmakler:in bezahlen. Meistens ist es der:die Vermieter:in, da diese Personengruppe neue Mieter:innen suchen.

Hinsichtlich der Maklerprovision gibt es Unterschiede vom Kauf zur Vermietung. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es kein direktes Bestellerprinzip wie bei Mietobjekten. Stattdessen gibt es eine Neuregelung seit dem 23.12.2020 hinsichtlich der Kostenübernahme der Provision von Käufer und Verkäufer. Hierbei gilt:

• Käufer:innen werden durch Neuregelung entlastet (nur noch 50 Prozent zu zahlen).

• Vereinbaren Makler:in und Verkäufer:in 3 Prozent Provision, gilt dies auch für Käufer:innen.

• Eine Provisionshöhe für die Vermittlung hängt von der jeweiligen Region ab.

In vielen Bundesländern gibt es die hälftige Kostenübernahme für Käufer:innen und Verkäufer:innen. Allerdings gibt es auch einige Bundesländer, bei denen immer noch die kompletten Kosten auf Käufer:innen abgewälzt werden. In den folgenden Bundesländern ist es so:

• Berlin

• Brandenburg

• Hessen

• Bremen

• Hamburg

Bei der Vermietung einer Wohnung mit Makler sprechen Sie die gleiche Zielgruppe an, als würden Sie ohne Makler vermieten. Denn seit Mitte Juli 2015 gilt bei Maklern in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip.

Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler bestellt hat ihn zahlen muss. Haben nun Sie den Makler beauftragt, weil Sie Ihre Wohnung mit Makler vermieten möchten, dann können Sie die Kosten dem künftigen Mieter nicht aufs Auge drücken. Auch später dürfen Sie die Courtage sich nicht vom Mieter zurückholen oder einfach auf andere Kosten umlegen.

Welche Kosten damit zusammenhängen, ist frei verhandelbar. Die meisten Makler verlangen zwei Nettokaltmieten als Provision. Generell ist die Courtage aber frei verhandelbar.

Die Kosten für den Makler und somit dessen Provision können Sie zwar nicht dem Mieter berechnen, aber Sie können diese Kosten von den Einnahmen abziehen und haben dadurch einen steuerlichen Vorteil. Welche Kosten genau anfallen, zeigt unsere folgende Rechnung:

Einnahmen aus Vermietung 6.000 €

Einnahmen aus Umlagen 1.000 €

= Einnahmen Gesamt 7.000 € 

abzüglich Maklercourtage 1.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 €

abzüglich Renovierung 1.000 €

= zu versteuernde Einnahmen 3.000 € 

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.110 €

Sie können die Ausgaben für einen Makler als Vermieter von Ihrer Steuer absetzen. Dadurch sinken die zu versteuernden Einnahmen. Übernehmen Sie selber die Vermittlung, dann lassen sich natürlich ebenfalls die Kosten absetzen, die zum Beispiel für Fahrten zum Objekt angefallen sind. Allerdings nur in einem viel kleineren Rahmen. Außerdem können Sie die hierfür aufgewendete Zeit nicht steuerlich geltend machen. Denken Sie daran, dass Leerstand nicht nur die Rendite mindert, sondern Ihnen auch Geld kostet. Denn in dieser Zeit müssen Sie auf Einnahmen verzichten, trotzdem laufen einige Kosten weiterhin fort.

Für die Versteuerung der Einnahmen aus Vermietung sind Sie immer dann verpflichtet, wenn Sie einen Wohnsitz in Deutschland haben. In diesem Fall müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V tätigen.

Neben den Kosten für den Makler können Sie noch weitere Kosten geltend machen, wenn Sie eine Wohnung mit Makler vermieten. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen und Instandhaltungen. Die Differenz daraus unterliegt der Einkommensteuer. Wie hoch diese genau ausfällt, hängt davon ab, wie hoch Ihr persönlicher Einkommensteuersatz ist. Übrigens ist nicht nur die Nettokaltmiete steuerpflichtig, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter an Sie zahlt.

Die Vermietung mit einem Makler hat einen ganz gewaltigen Vorteil: Er besorgt alle erforderlichen Unterlagen, die Sie für die Vermietung benötigen. Er ist ebenfalls daran interessiert, einen Mieter zu vermitteln, der die Miete pünktlich zahlt. Daher holt er entsprechende Auskünfte ein, zum Beispiel eine Auskunft bei der SCHUFA.

Mit den gesetzlichen Neuregelungen zum Mietrecht gilt auch das sogenannte Bestellerprinzip bei der Beauftragung eines Maklers. Das bedeutet konkret, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der einen Makler zur Vermittlung von Wohnungsmietverträgen bestellt – ihn also mit der Vermarktung beauftragt. Zuvor wurden diese Kosten meist auf den neuen Mieter übertragen.

Damit stellt sich die Frage: Ist es für Sie bei der Mieter-Suche günstiger, einen Makler zu beauftragen oder die Vermarktung selbst in die Hand zu nehmen?

Bei der Entscheidung sollten Sie nicht allein die Höhe der Makler-Provision als Kriterium heranziehen. Einerseits entstehen Ihnen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie in Eigenregie ebenso Kosten für Inserate und Anfahrt. Darüber hinaus können weitere gute Gründe für einen Makler sprechen.

1. Zeitersparnis bei größerer Entfernung zwischen Wohnort und vermieteter Wohnung 

Wenn Sie eine vermietete Wohnung besitzen, die sich in größerer Entfernung zu Ihrem Wohnort befindet, ist mit der Durchführung von Besichtigungen ein vergleichsweise hoher Aufwand verbunden – In finanzieller und vor allem auch in zeitlicher Hinsicht. Hier bringt es Ihnen handfeste Vorteile, einen Makler vor Ort mit der Vermietung zu betrauen. Dieser kann Ihnen langwierige Fahrten für Besichtigungen und Mietergespräche ersparen.

2. Der Makler übernimmt alle organisatorischen Aufgaben und erspart Ihnen Zeit, Geld und Nerven

Viele Vermieter haben schlicht und einfach zu wenig Zeit, um bei einem Mieterwechsel alle organisatorischen Aufgaben selbst zu bewältigen. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Kosten für die Maklerprovision zu investieren. Sie vermeiden dadurch das Risiko, dass bei der Mieterauswahl etwas schief geht, weil für eine sorgfältige Durchführung zu wenig Zeit blieb.

3. Sie haben noch keine Erfahrung als Vermieter 

Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, muss sich mit vielen neuen Fragen befassen. Wie präsentiere ich meine Wohnung auf möglichst attraktive Weise? Wie kann ich im Gespräch mit Interessenten und bei der Auswertung der Selbstauskunft einschätzen, ob es sich um zuverlässige und angenehme Mieter handelt? Wie findet man den richtigen Mietpreis? Hier lauern durchaus Fallstricke, die für Sie am Ende teurer werden können als die Maklerprovision. Etwa dann, wenn Sie sich aus Unerfahrenheit einen Mieter in die Wohnung holen, der seine Miete nicht pünktlich zahlt oder andere Probleme bereitet. Um solche Gefahren zu vermeiden, kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen.

Für Mieter:innen ist diese Regelung positiv anzusehen. Es hat jedoch auch den Nachteil mit sich gebracht, dass die Vermietungen von Wohnungen seit Einführung der Regelung rückläufig sind. Das trägt also nicht gerade zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bei.

Möchten Mieter:innen aus dem Mietvertrag aussteigen, akzeptieren Vermieter:innen mittlerweile wesentlich eher Nachmieter:innen. So brauchen sie keinen:e Makler:in einspannen und Maklerprovision bezahlen. 

Zusätzlich ist zu erkennen, dass viele Vermieter:innen mittlerweile dazu übergehen, ohne Abstandszahlungen beispielsweise für diverse Dinge wie Einbauküche verlangen. Möglicherweise möchten sie so die Maklerkosten wieder hereinholen, was jedoch normalerweise nicht erlaubt ist. Außerdem ist zu erkennen, dass viele Leute ihre Objekte mittlerweile verkaufen, da die Mietpreisbremse die Miethöhe nach oben eingrenzt.

Da die Maklerprovision in nicht unerheblicher Höhe ist, kommen einige Vermieter:innen auf die Idee, die Kosten zu umgehen. Sie schalten zwar einen:e Makler:in ein, lassen es aber zu keinem Abschluss über den:die Immobilienmakler:in kommen. Im Nachgang nehmen erfinderische Vermieter:innen privat Kontakt mit Leuten auf, die schon bei einer Besichtigung waren. So versuchen Eigentümer:innen, die Kosten einzusparen.

Hinsichtlich der Maklerprovision gibt es Unterschiede vom Kauf zur Vermietung. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es kein direktes Bestellerprinzip wie bei Mietobjekten. Stattdessen gibt es eine Neuregelung seit dem 23.12.2020 hinsichtlich der Kostenübernahme der Provision von Käufer und Verkäufer. Hierbei gilt:

• Käufer:innen werden durch Neuregelung entlastet (nur noch 50 Prozent zu zahlen).

• Vereinbaren Makler:in und Verkäufer:in 3 Prozent Provision, gilt dies auch für Käufer:innen.

• Eine Provisionshöhe für die Vermittlung hängt von der jeweiligen Region ab.

In vielen Bundesländern gibt es die hälftige Kostenübernahme für Käufer:innen und Verkäufer:innen. Allerdings gibt es auch einige Bundesländer, bei denen immer noch die kompletten Kosten auf Käufer:innen abgewälzt werden. In den folgenden Bundesländern ist es so:

• Berlin

• Brandenburg

• Hessen

• Bremen

• Hamburg