Wel­che Fra­gen soll­te der Ver­mie­ter den po­ten­ti­el­len Mie­ter bei der Be­sich­ti­gung stel­len?

Die richtige Auswahl eines neuen geeigneten Mieters ist für Vermieter essentiell, um möglichen Konflikten in der Zukunft vorzubeugen. Jeder Vermieter scheut sich vor Mietnomaden oder notorischen Mietprellern und den damit zusammenhängenden Kosten. In diesem Artikel lesen Sie, welche Fragen Ihnen bei der richtigen Einschätzung der Interessenten helfen, welche Fragen tabu sind und welche Unterlagen Sie von Bewerbern einfordern dürfen.

• Vermieter dürfen nur zulässige Fragen stellen. Fragen zur Nationalität, Religion und dergleichen gehören nicht dazu.

• Vermieter können sich auch anderweitig über den Mieter erkundigen und beispielsweise auch beim Vormieter anfragen. Es sind aber nur mietrelevante Fragen erlaubt.

• Ein Immobilienmakler ist für Vermieter ein guter Ansprechpartner rund um die Vermieterfragen. Makler werden gerne beauftragt, da sie vom Fach sind und auch Bonitätsauskünfte checken.

Für Vermieter ist es wichtig die richtige Wahl hinsichtlich der Mieter zu treffen, was jedoch nicht immer so einfach ist. Deswegen ist es empfehlenswert sich als Vermieter eine Checkliste zu den Fragen während der Wohnungsbesichtigung zu erarbeiten. Anhand der Antworten auf die Fragen fallen möglicherweise Bewerber heraus, die die Kriterien nicht erfüllen oder nicht zu den restlichen Mietern passen. Allerdings müssen Vermieter hinsichtlich der Fragen einige rechtliche Aspekte beachten.

Bei einer Besichtigung haben sowohl Vermieter als auch Mieter das Recht, Fragen zu stellen. Vermieter dürfen aber nur zulässige Fragen stellen. Fragen können zu den folgenden Themen gestellt werden:

• Arbeitsplatz und Verdienst

• Vermögenslage und wirtschaftliche Situation

• Anzahl der Familienmitglieder, die einziehen möchten

• Tiere im Haushalt

• Musikinstrumente

• Wann möchten Sie einziehen?

• Wie lange möchten Sie in der Wohnung wohnen?

• Ist ein befristetes Mietverhältnis gewünscht?

• Möchten Sie die Wohnung möbliert oder teilmöbliert übernehmen?

• Möchten Sie die Einbauküche abkaufen oder bringen Sie eine eigene Küche mit?

• Benötigen Sie auch einen Garagenstellplatz?

• Wie viele Personen sollen in die Wohnung einziehen?

• Gehören die anderen Personen zum Haushalt oder sind es Freund oder Bekannte?

• Für welche Zwecke soll die Wohnung angemietet werden?

• Soll sie nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werden, wozu noch?

• Gehören zum Haushalt Haustiere (Anzahl und welche Art)? 

• Soll in der Wohnung ein Instrument gespielt werden?

• Gibt es Raucher im Haushalt?

• Verfügen Sie über einen befristeten oder unbefristeten Arbeitsvertrag?

• Wie hoch ist der Verdienst, gibt es Gehaltsabrechnungen und wer ist der Arbeitgeber?

• Müssen Sie Sozialleistungen in Anspruch nehmen, um die Kaution oder Miete zahlen zu können?

• Warum endet das bisherige Mietverhältnis?

• Gibt es aus vorherigen Mietverhältnissen Mietschulden?

• Können Sie eine Vorvermieterbescheinigung und eine SCHUFA Auskunft vorlegen?

• Gibt es ein Verfahren zur Vermögensauskunftserteilung?

Neben den zulässigen Bereichen gibt es aber auch viele unzulässige Fragen. Vermieter dürfen Fragen aus dem ganz privaten Bereich nicht fragen. Zu den unzulässigen Fragen gehören unter anderem:

• Nationalität, Religionszugehörigkeit und Ethnie

• Familienstand, Kinderwunsch und Schwangerschaft 

• Vorstrafen und Aufenthaltsgenehmigung

• Rauchgewohnheiten

• Krankheiten

• Anzahl von Besucher 

• Musikgeschmack und Hobbies

• Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung

• Grund des Wohnungswechsels

• Mitgliedschaft in einer Partei oder politische Einstellung 

Ein Vermieter kann sich im Vorfeld natürlich über den möglichen Mieter informieren. Er könnte also auch bei Bedarf bei dem alten Vermieter Informationen einholen. Bei Anfragen solcher Art wird sich darüber informiert, ob der Mieter stets seinen Zahlungsverpflichtungen nachgegangen ist oder ob es beispielsweise Zahlungsverzögerungen gab.

Ebenfalls könnte der Vermieter erfahren, ob die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zurückgelassen wurde. Anderweitige Informationen darf der alte Vermieter nicht preisgeben.

Die Anfragen bei dem alten Vermieter dienen in der Regel zur weiteren Absicherung. Vermieter könnten sich aber auch im Internet umschauen, ob es schon Warnungen zu dem entsprechenden Mieter gibt. Diese Mieter sind als Mietnomaden bekannt. Allerdings muss der alte Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis setzen, wenn er im Internet veröffentlicht wird.

Vermieter können eine Reihe von Unterlagen von dem Mieter verlangen. Wer zu einer Wohnungsbesichtigung geht, sollte bereits die wichtigsten Dinge mitbringen. Zu den relevanten Unterlagen für Vermieter gehören:

• Personalausweis und Einkommensnachweis

• Schufa-Auskunft und Selbstauskunft

• Arbeitsvertrag und Mietbürgschaft

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Referenzen

• Lebenslauf und Anschreiben für Bewerbung

Jeder Vermieter handhabt es aber anders, weswegen es sinnvoll ist, entweder die relevanten Unterlagen direkt mitzubringen oder den Vermieter im Vorfeld zu fragen. Falls es eine Sozialwohnung werden soll, ist auch noch ein Berechtigungsschein notwendig.

Vielmals ist eine Mieterselbstauskunft nötig. Immobilienmakler, Wohnungsgesellschaften und private Vermieter verlangen meistens diese Auskunft vom Mieter. Wer bei der Wohnungsbesichtigung die Mieterselbstauskunft direkt mitbringt, hinterlässt bei dem Vermieter oder dem Makler einen guten Eindruck.

Durch die Mieterselbstauskunft sichern sich Vermieter ab. Dadurch sollen Mietnomaden oder nicht zahlungswillige Mieter enttarnt werden. Ebenfalls können Vermieter durch die Selbstauskunft herausfinden, welche Bewerber besser zu den bereits vorhandenen Mietsparteien passen. Handelt es sich beispielsweise um ein Haus mit überwiegend älteren Herrschaften, würde eine Familie mit kleinen Kindern möglicherweise herausfallen.

Einen Besichtigungstermin können Sie über verschiedene Wege vereinbaren. Falls es viele Interessenten gibt, bietet es sich an mehrere Leute zu einem Termin zu bestellen. So müssen Vermieter nicht alle Dinge erneut erzählen und sparen sich viel Zeit. Es könnten auch speziell in dem Inserat öffentliche Besichtigungstermine genannt werden. Allerdings besteht in dem Fall die Gefahr, dass die Bewerberanzahl unüberschaubar ist. Deswegen ist es empfehlenswert, sich maximal bis zu vier Bewerber pro Termin zu bestellen.

Bei einer hohen Anzahl an Bewerbern sollten Vermieter allgemein aussortieren und eine Vorauswahl an geeigneten Mietinteressenten treffen. Haben Sie die Vorauswahl getroffen, können Sie die Leute entweder für Einzelbesichtigungen oder zu Besichtigungen mit drei bis vier Personen einladen. Die potentiellen Mieter stellen Fragen und möchten sich näher informieren, weswegen Sie rund 20 bis 30 Minuten pro Bewerber einplanen sollten, wenn Sie Ihre Termine ausmachen.

Je nach Situation könnten Vermieter den Mietinteressenten eine Einladung zum Besichtigungstermin als Schreiben zukommen lassen. Ebenfalls ist die Terminabsprache für den Besichtigungstermin der Wohnung telefonisch möglich. Oder Sie verwalten die Kommunikation mit den Interessenten über unser Portal – über den entsprechenden Button in der Wohnungsanzeige können sie direkt Kontakt mit Ihnen aufnehmen.

Vor einer Besichtigung gibt es einige Dinge zu erledigen, die von der entsprechenden Situation abhängen. Ist es eine Wohnung, die aktuell noch vermietet ist, müssen zunächst einmal Termine mit dem Mieter für Besichtigungen gefunden werden. Klären Sie mit dem derzeitigen Mieter folgende Dinge ab:

• Von wann bis wann sind Besichtigungen möglich?
• Erläutern Sie dem Mieter, was genau während einer Wohnungsbesichtigung auf ihn zukommt und welche Rechte und Pflichten er hat.
• Bitten Sie den Mieter, vor der Besichtigung aufzuräumen und mögliche Wertsachen zu verschließen.

Ist die Wohnung bewohnt, dürfen die Teilnehmer der Besichtigung keine Fotos oder Videoaufnahmen machen. Darüber müssen Vermieter im Vorfeld die eingeladenen Teilnehmer rechtzeitig informieren.

Zu beachten: Besichtigungstermine in Objekten, die noch von einem Mieter bewohnt wird, dürfen nur werktags, also von Montag bis Freitag, durchgeführt werden.

Es ist meist praktischer, die Wohnungsbesichtigungen erst nach dem Auszug des alten Mieters durchzuführen. So gibt es diesbezüglich keinerlei organisatorische Dinge zu beachten. Besichtigungen sind dann viel unabhängiger möglich. Schließlich müssen nur Vermieter und Bewerber einen Termin finden, ohne auf die Zeiten des alten Mieters zu achten.

Handelt es sich um eine leerstehende Wohnung, sollte diese einen guten Eindruck hinterlassen und attraktiv auf die Bewerber wirken. Ganz wichtig sind Ordnung und Sauberkeit bei einer Wohnungsbesichtigung. Falls Baumaßnahmen stattfinden, sollte der Zeitpunkt der Besichtigung möglichst auf danach geschoben werden.

Falls es Mängel gibt, sollten Vermieter entweder diese Dinge im Vorfeld beheben oder zumindest bei der Besichtigung auf den entsprechenden Zustand hinweisen. Es ist nicht empfehlenswert, einen Mangel zu verstecken. Falls der Mangel nach dem Einzug entdeckt wird, hat der Mieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Deswegen ist es wichtig, offen mit bestehenden Mängeln umzugehen.

Sie könnten mit dem Mieter absprechen, ob die Miete gemindert werden soll. Bei einem geringen und weniger relevanten Mangel ist dies durchaus ein sinnvolles Vorgehen. Allerdings ist es auch so, dass der Vermieter Wohnungsmängel zu beheben hat. Gerade auch bei größeren Mängeln ist es notwendig, die Schäden vor der Vermietung und am besten noch vor dem Besichtigungstermin zu beseitigen.

Mieter sollten sich immer über die Situation des möglichen neuen Mieters informieren. Deswegen ist es wichtig, einen Fragenbogen zur Selbstauskunft einzuholen. Diesen Fragenbogen können die Bewerber während einer Besichtigung ausfüllen.

Außerdem können Vermieter Fragen an die Bewerber stellen. Private Fragen wie Kinderwunsch, Religionszugehörigkeit und Ähnliches sind tabu. Welche Fragen Sie als Vermieter aber stellen dürfen, können Sie hier nachlesen

Es gibt keine bestimmte Anzahl an Wohnungsbesichtigungen, die Mieter dulden müssen. Allerdings können Vermieter auch nicht einfach spontan vor der Tür stehen und eine Wohnungsbesichtigung mit Mietinteressenten durchführen wollen. Eine Besichtigung muss immer schriftlich und einige Tage im Vorfeld angemeldet werden. Falls der Termin nicht zusagt, weil aktuelle Mieter möglicherweise zu der Zeit arbeiten oder aus anderen Gründen zeitlich verhindert sind, muss ein anderer Termin vereinbart werden.

Der organisatorische und zeitliche Aufwand von Besichtigungsterminen ist nicht zu unterschätzen. Nicht jeder Vermieter hat die benötigte Zeit, um sich um die ganzen Termine und Formalitäten zu kümmern. Deswegen setzen sie gerne auf Immobilienmakler, die diese Aufgaben erledigen. Vor allem haben Makler gute Argumente und können die Wohnung aufgrund ihrer Fachexpertise und Erfahrung besser vermarkten.