Die Räu­mungs­kla­ge

Immer mehr Vermieter müssen die Erfahrung machen, dass ihr Mieter die Mietzahlung schuldig bleibt. Selbst nach einer fristlosen Kündigung fühlt sich dann so mancher nicht veranlasst, die Wohnung auch tatsächlich zu räumen. Um den Schaden so gering wie möglich zu halten, hilft oft nur noch die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Ist der Mieter auch nach Vorliegen eines Räumungstitels uneinsichtig, bleibt als letztes Mittel die Zwangsräumung.

Der erste Schritt einer Räumungsklage besteht darin, einen vollstreckbaren Räumungstitel einzuholen. Es kann sich bei diesem Titel entweder um ein Räumungsurteil oder um eine notarielle Räumungsverpflichtung handeln - in jedem Fall aber braucht man dafür die Hilfe des Anwalts. Der Titel muss alle Namen der Bewohner enthalten, da andernfalls nur diejenigen aus der Wohnung gebracht werden dürfen, deren Name auf dem Schriftstück auftaucht. Andernfalls wird die Räumung unzulässig - das wäre etwa der Fall, wenn Kinder in der Wohnung leben, die nicht mit aufgeführt werden. Eine Ausnahme bildet der Fall, dass der Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung zu sein hat, da beispielsweise bereits seine Kündigung eingegangen ist: Dann darf der Eigentümer jederzeit die Wohnung betreten.

Übrigens: Der Streitwert berechnet sich dabei aus der Nettomiete eines Jahres. Das macht die Räumungsklage relativ teuer. Beträgt die Miete beispielsweise 500 € beträgt der Streitwert 6.000 €. Diesen muss der Kläger, also der Vermieter zunächst verauslagen. Wenn er den Rechtstreit gewinnt, müssen die Kosten durch die Gegenseite erstattet werden. Wenn da nichts zu holen ist, bleibt der Vermieter darauf sitzen.

Wird die Räumung von Wohnraum angestrebt, so muss die Klage grundsätzlich beim Amtsgericht der zuständigen Stadt eingereicht werden. Handelt es sich hingegen um eine gewerbliche Räumung, so ist das Landgericht zuständig, sofern der Streitwert 5.001 Euro oder mehr beträgt.

Zunächst lässt der Gerichtsvollzieher durch einen Schlosser die Wohnung öffnen, um anschließend das in der Wohnung befindliche Mieterinventar – sofern es sich nicht offenkundig um Müll handelt – mittels Spedition in die Pfandkammer zu bringen. Fordert der Schuldner dann nach der Räumung die eingelagerten Gegenstände nicht innerhalb von zwei Monaten unter Erstattung der noch offenen Einlagerungskosten heraus, so wird der Gerichtsvollzieher sie verkaufen bzw. Unverkäufliches vernichten.

Eine vom Gericht veranlasste Räumung kann nicht mit pauschalen Kosten beziffert werden. Vielmehr wird der Streitwert für die Berechnung herangezogen. Hierbei handelt es sich um die Kaltmiete eines Jahres. Dazu ein Beispiel.

Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 500 Euro monatlich, beträgt die Jahresmiete 6.000 Euro. Bei diesem Betrag handelt es sich um den Streitwert. Anhand dieses Wertes wird auch der Vorschuss errechnet, welchen das Gericht verlangt. Zu zahlen hat zunächst grundsätzlich derjenige, der das Verfahren eröffnet. Die Gerichtskosten belaufen sich auf einen Wert von ca. drei Viertel der Monatsmiete. Sollte Berufung eingelegt werden, erhöht sich dieser Betrag über die Monatsmiete hinaus. Weiterhin sollte mit Kosten (Gebühren, Dokumentenpauschale, Umsatzsteuer, etc.) von ca. 1.000 Euro für den Anwalt gerechnet werden. Dieser Betrag erhöht sich auf über das Doppelte, wenn Berufung eingelegt wird. Weiterhin können auch diese Werte bei einer geringeren oder höheren Monatsmiete variieren.

Bei der Prozesskostenhilfe handelt es sich um eine finanzielle Unterstützung, die gemäß § 114 ff. ZPO gewährt werden kann. Voraussetzung ist jedoch, dass die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der beantragenden Partei, eine Bezahlung der Gerichtskosten aus eigener Tasche nicht bewältigen kann. Weiterhin muss für eine Unterstützung die Klage Aussicht auf Erfolg haben. Nach Prüfung dieser beiden Merkmale entscheidet das Gericht über die Prozesskostenhilfe.

Wer die Klage in Auftrag gibt, der muss zunächst in Vorleistung gehen. Beim Gewinn werden die Kosten auf den Verlierer des Prozesses übertragen. Ist dieser jedoch mittellos, so bleibt der Kläger häufig auf seinen Kosten sitzen. Eine Klage auf Zahlung kann zu einem Zahlungstitel führen. In diesem Fall hat der Kläger Anspruch auf sein Geld, sollte der Verklagte wieder liquide sein.