Rechtssichere Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung

Für Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Grund ein Mietverhältnis zu beenden. Dies kann auch der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete pünktlich zahlt und sich ordentlich verhält. Doch nicht nur deswegen führen solche Kündigungen nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Denn der Wohnungseigentümer muss Formalitäten beachten und sich an bestimmte Voraussetzungen halten. Hält er sich nicht daran, haben Mieter große Chancen, die Mietbeendigung zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern. In manchen Fällen können sie zudem Schadensersatz verlangen.

Eine Kündigung ist rechtens, wenn der Wohnungseigentümer den Wohnraum für sich selbst oder nahe Verwandte nutzen will. Erst 2010 entschied der BGH (Bundesgerichtshof), dass auch entfernte Angehörige als Kündigungsgrund zugelassen sind. Allerdings muss der Eigentümer nachvollziehbare ernsthafte Gründe nennen, für wen und warum er den Wohnraum braucht. Ein schlichtes Kündigungsschreiben reicht nicht aus. Dabei sind auch die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer entweder drei, sechs oder sogar neun Monate betragen.

Auch bei Kündigungsschreiben sind viele rechtliche Dinge zu beachten. Bleiben Sie mit unseren Vorlagen auf der sicheren Seite.             

• Kündigung wegen Zahlungsverzug
• Kündigung nach Abmahnung
• Kündigung wegen Eigenbedarf
• Kündigungsbestätigung
• Mietaufhebungsvereinbarung

Für die sichere Zustellung der Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten:

Am einfachsten ist es, das Kündigungsschreiben persönlich zu überreichen und sich den Empfang quittieren zu lassen. Denn unter Umständen muss der Vermieter den Zugang beim Empfänger beweisen. Daher ist es sinnvoll, sich den Empfang mit Unterschrift und Datum auf dem Original sowie einer Kopie bestätigen zu lassen. Trotzdem ist es ratsam, sich zur Vorsorge einen Zeugen mitzunehmen. Ist dies nicht möglich, weil der Mieter die Unterschrift verweigert oder nicht anzutreffen ist, bleibt der Postweg.

Entgegen der landläufigen Meinung, die Post sicher per Einschreiben mit Rückschein zu senden, ist davon abzuraten. Immerhin braucht der Empfänger das Einschreiben nicht anzunehmen oder holt es erst gar nicht vom Postamt ab.

Zunächst ist von dem Kündigungsschreiben eine Kopie mit der eigenhändigen Unterschrift anzufertigen. Auch hierbei ist es hilfreich, einen Zeugen dabei zu haben, der den Postausgang bestätigen kann. Dieser darf auch ein Verwandter. Besser ist natürlich eine dritte, neutrale Person. Der Eigentümer selbst darf nicht Zeuge sein.

1. Zuerst muss der Zeuge das Originalschreiben sowie die Kopie in Augenschein nehmen.
2. Auch beim Einstecken in den Umschlag ist seine Gegenwart erforderlich.
3. Anschließend wirft der Zeuge den Brief in den Briefkasten der Mieter ein.
4. Danach notiert er sich auf der Abschrift die genaue Anschrift und wann er das Schreiben eingeworfen hat und bestätigt dies mit seiner Unterschrift.

Natürlich kann der Wohnungsinhaber auch einen Botendienst verwenden. Die Gefahr dabei: Der jeweilige Überbringer ist beim eventuellen Rechtsstreit der Zeuge. Ist dieser nicht mehr bei dem Botendienst beschäftigt, steht er als Zeuge vielleicht mehr zur Verfügung. Außerdem ist es sinnvoll, das Kündigungsschreiben nicht auf den sogenannten "letzten Drücker" zuzustellen. Dadurch lassen sich Zustellungsmängel noch innerhalb der jeweiligen Frist beheben.

Eigentümer sind dazu verpflichtet, den genauen Grund für die Eigenbedarfskündigung anzugeben. Er kann nur dann wirksam kündigen, wenn er berechtigtes Interesse an den Wohnräumen hat. Außerdem muss er bekunden, warum er genau zu dem Zeitpunkt sein Mietobjekt braucht. In der Regel reicht es, anzugeben, dass eines der Kinder zwecks Familienplanung die fraglichen Räume braucht. Benötig der Wohnungsbesitzer den Wohnraum für sich selber, muss er detailliert darlegen, warum es die Mieterwohnung sein muss. Insbesondere dann, wenn sich noch andere Wohnungen in seinem Besitz befinden.

Nachvollziehbare Gründe sind: Der Vermieter braucht den Wohnraum aus Altersgründen und dafür ist die Mietwohnung besser geeignet. Auch ein Krankheitsfall innerhalb der Familie käme mit der Begründung in Betracht, dass die Unterkunft barrierefrei sein muss. Auch eine vorübergehende Vermietung für die Studienzeit eines Kindes ist zulässig.

Für ein Zweifamilienhaus gelten Sonderregelungen. Wohnt der Eigentümer selber in dem Haus und hat die andere Wohnung vermietet, kann er ohne besondere Gründe kündigen.

Nach Eingang der Eigenbedarfskündigung wird oftmals schnell klar, ob der Mieter einen Auszug nicht widerstandslos hinnimmt. Um teure gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, lohnt sich ein Vergleichsangebot. Falls der Eigentümer eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder anderswo besitzt, muss er sie zur Verfügung stellen. Allerdings nur, wenn diese zufällig zum selben Zeitpunkt frei ist.

Ist es bereits zum Widerspruch gekommen und es bahnt sich ein Rechtsstreit an, bietet sich eine gütliche Einigung an. Beispielsweise kann der Eigentümer seinen Mietern bei der Wohnungssuche unterstützen. Ebenso kann er sich an den Umzugskosten beteiligen oder die Maklergebühren übernehmen. Möglicherweise bietet sich auch eine vertragssichere Abfindung an. Immerhin ist das günstiger als der Gang vor Gericht.

Hat es sich ein Verwandter anders überlegt und zieht doch nicht ein, ist die Eigenbedarfskündigung hinfällig. In diesem Fall ist der Mieter noch vor dem Auszugstermin davon zu unterrichten und muss nicht ausziehen.

Achtung: Falls der Wohnungseigentümer den Eigenbedarf vortäuscht, um zu einem höheren Preis zu vermieten, wird das teuer. Ist der Mieter schon ausgezogen und kann die Täuschung im Nachhinein beweisen, ist Schadensersatz zu leisten.