Tod des Mie­ters

Wenn ein Mieter stirbt, bleiben meist seine Angehörigen in der Wohnung zurück. Als Vermieter sollten Sie die Rechte der Erben kennen und beim Umgang mit ihnen behutsam vorgehen.  

Der Tod eines Mieters ist eine schwierige Situation, die von Ihnen als Vermieter ein besonderes Taktgefühl erfordert. Mit einem Todesfall in der Familie konfrontiert, wissen die Angehörigen meist nicht, welche Rechte sie haben und welche Pflichten auf sie zukommen. Daher ist es für Sie wichtig, über das Recht der Erben Bescheid zu wissen. So können Sie die Familie unterstützen und informieren.  

Stirbt der Mieter, können Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. An erster Stelle der Personen, die das Mietverhältnis fortsetzen dürfen, steht der im gemeinsamen Haushalt lebende Ehegatte oder der Lebenspartner.  

Führt der Ehegatte oder Lebenspartner das Mietverhältnis nicht fort, können Kinder des verstorbenen Mieters – sofern sie in demselben Haushalt wohnen – eintreten. Gleiches gilt für andere Familienangehörige oder Personen, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt haben.  

Möchte keine der Personen in das Mietverhältnis eintreten, müssen sie dies innerhalb eines Monats, gerechnet ab Kenntnis vom Tod des Mieters, erklären. Das Mietverhältnis wird dann nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt.  

Ihr Mieter lebt mit seiner Lebensgefährtin in Ihrer Wohnung. Er stirbt am 10. August, wovon die Lebensgefährtin noch am gleichen Tag erfährt. Erbe Ihres Mieters ist sein einziger Sohn. Die Lebensgefährtin muss Ihnen bis zum 10. September Bescheid geben, falls sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte. Lehnt sie ab, setzt sich Ihr Mietvertrag automatisch mit dem Erben des verstorbenen Mieters - also seinem Sohn - fort.  

Im Umgang mit den trauernden Hinterbliebenen ist Fingerspitzengefühl gefragt. Nach einem langjährigen Vertragsverhältnis haben Sie schließlich einen zuverlässigen Mieter verloren. Achten Sie auf die geltenden Fristen und sprechen Sie mit den Erben rechtzeitig über die weiteren Schritte.  

Familienangehörige des Mieters, die in dessen Haushalt leben, können nach seinem Tod in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Das Recht der Erben sieht vor, dass zunächst der bestehende Mietvertrag fortgesetzt wird. Änderungen an Klauseln oder an der Miethöhe sind dabei nicht zulässig. Der Tod des Mieters gilt nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund gegenüber den in der Wohnung lebenden Angehörigen. Auch das Hausrecht des Mieters geht auf dessen Erbberechtigte über. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung nur mit dem Einverständnis der Erben betreten darf.  

Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung ging ein Mietvertrag mit dem Tod des Mieters auf den Erben über, sowohl der Erbe als auch Sie als Vermieter waren berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.  

Sie als Vermieter mussten jedoch zusätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen.  

Dieses Erfordernis ist nach der neuen Rechtslage nicht mehr erforderlich, § 573 d Abs. 1 BGB nimmt die Kündigung gegenüber Erben des Mieters ausdrücklich von den strengen Anforderungen an eine außerordentliche fristgerechte Kündigung durch Sie als Vermieter aus.  

Als Vermieter könnten Sie ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis nicht mit einer der Hinterbliebenen Personen fortzusetzen. Der Gesetzgeber sieht jedoch für Vermieter nur wenige Gründe vor, den Mietvertrag nicht mit einer der berechtigten Personen fortzusetzen. Sie können ihr ausschließlich innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person ein wichtiger Grund vorliegt.  

Tritt ein nicht im Haushalt lebender Erbe in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters ein, haben Sie als Vermieter mehr Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses. Innerhalb eines Monats nachdem Sie vom Tod des Mieters und davon, dass keine im Haushalt lebende Person in den Mietvertrag eintritt, erfahren haben, können Sie das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung erfolgt außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.  

Führen Sie das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters mit einer berechtigten Person fort, dürfen Sie den Mietvertrag nicht einseitig verändern. Er wird zu den bisherigen Konditionen fortgeführt. Das Ganze ist unabhängig von der expliziten Erklärung der Vertragsparteien. Vielmehr wird der Mietvertrag automatisch übernommen.  

Möchten die Angehörigen nicht länger in dem Mietobjekt wohnen, müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen. Diese Zeitspanne wird juristisch als Überlegungsfrist bezeichnet. Eine formlose Erklärung genügt. Lassen die Angehörigen des Verstorbenen diese Frist verstreichen, wird automatisch das bestehende Mietverhältnis fortgesetzt. Für die Kündigung gelten dann die üblichen Regelungen des Mietrechts.  

Wenn der Mieter die Wohnung allein genutzt hat, wird das Mietverhältnis mit den nachrangigen Erben fortgesetzt. In diesem Fall können beide Parteien, also der Erbe oder der Vermieter, mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen. Laufende Kosten wie Miete, Betriebs- und Heizkosten muss der Erbe begleichen. Dazu gehören auch Mietschulden des Verstorbenen. 

Wird das Mietverhältnis von den Erben übernommen, so gelten automatisch alle im Mietvertrag genannten Rechte und Pflichten. Im Zweifelsfall müssen sie also auch für durch den verstorbenen Mieter verursachte Schäden an der Wohnung aufkommen oder eine Renovierung durchführen, sofern die Klauseln wirksam sind. Die Erben haften für die entstandenen Verbindlichkeiten.  

Ausstehende Mietzahlungen oder sonstige Forderungen können Erben grundsätzlich aus dem Nachlass zahlen. Probleme kann es jedoch geben, wenn der Nachlass so niedrig ist, dass die Forderungen diesen übersteigen. Erben haben dann das Recht, die Haftung voll auf den Nachlass zu beschränken. Für Sie als Vermieter kann das bedeuten, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.  

Übrigens: Schlägt der Erbe das Erbe aus oder gibt es keinen Erben, verwaltet ein sogenannter Nachlasspfleger den Mietvertrag sowie das Vermögen des Verstorbenen. Ausstehende Mietschulden Ihnen gegenüber können so möglicherweise durch eine Verwertung von Hab und Gut des verstorbenen Mieters beglichen werden.  

Das Recht der Erben erlaubt auch, ein Erbe abzulehnen. Wenn es keinen gesetzlichen Erben gibt, geht die Erbschaft auf den Landesfiskus über. Das Bundesland, in dem der verstorbene Mieter zuletzt gemeldet war, übernimmt die Erbschaft mit allen Rechten und Pflichten. Mietschulden und die laufenden Kosten des Mietverhältnisses erstattet die zuständige Behörde. Allerdings haftet der Fiskus nur bis zur Höhe des Nachlasswerts. Wenn sich abzeichnet, dass es keinen Erben gibt, sollten Sie das Mietverhältnis kündigen. Anderenfalls würde der Mietvertrag weiterlaufen.  

Die Kündigung geht in diesem Fall an das örtlich zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts.