Wenn Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermieten möchten, müssen sämtliche Erben einer Meinung sein . Denn nur dann, wenn sich die Erben einig sind, dürfen sie vermieten. Eine Erbengemeinschaft wird dann gegründet, wenn ein Erblasser eine Immobilie hinterlässt und mehrere Erben besitzt. Was genau ist zu beachten, wenn eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermietet und welche Kosten und Steuern fallen an?
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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender- Erben mehrere Menschen eine Immobilie, dann wird eine sogenannte Erbengemeinschaft gegründet.
- Die Kosten, die für die Immobilie anfallen, werden in der Regel von einem Erben gezahlt und an die Miterben aufgeteilt.
- Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen eines Feststellungsbescheides aufgeteilt.
- Die Besteuerung der Einnahmen erfolgt später über die eigene Einkommensteuererklärung.
- Der Mietvertrag muss mit sämtlichen Miterben abgeschlossen werden.
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- Welche Zielgruppe wird bei der Vermietung als Erbengemeinschaft angesprochen?
- Welche Kosten gibt es bei der Vermietung einer Immobilie als Erbengemeinschaft?
- Welche Steuern müssen bei einer Immobilie als Erbengemeinschaft gezahlt werden?
- Welche Unterlagen benötigen Sie als Vermieter einer Erbengemeinschaft?
- Worauf sollten Vermieter achten?
Grundsätzlich ist die Zielgruppe nicht anders als bei jeder anderen Immobilienvermietung auch, wenn Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermieten möchten. Sobald es mehr als einen Erben gibt, der den Nachlass antritt, müssen die Erben zusammen eine Erbengemeinschaft bilden. Denn sie alle sind Eigentümer und können mitbestimmen. Sind eine Eigentumswohnung oder ein Haus Bestandteil des Nachlasses und der Erblasser hat im Testament diese Immobilie nicht einem bestimmten Erben zugesprochen, sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen.
Die Erben können über den Nachlass verfügen im Rahmen von einem Gesamthandseigentum . Kein Erbe kann über die Immobilie als Ganzes bestimmen. Damit bildet eine Erbengemeinschaft eine GbR , allerdings ist diese nicht rechtsfähig. Es ist jedoch möglich einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen und damit Regeln zu vereinbaren. Somit muss jede Aktion und damit auch eine Vermietung mit den anderen Erben abgestimmt werden. Sie müssen sich darüber einig sein, dass die Immobilie vermietet wird. Doch auch bei der Wahl des Mieters hat jeder ein Mitbestimmungsrecht .
Nehmen Sie die Auswahl des Mieters gemeinsam vor, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt.
Nicht nur der Erhalt, sondern auch die Verwaltung von Immobilien ist mit Kosten verbunden . Bei sämtlichen Kosten haften die Erben gesamtschuldnerisch. Untereinander werden die Kosten nach einer sogenannten Erbquote verteilt. Das bedeutet in der Praxis, dass einzelne Mitglieder die anfallenden Kosten vorstrecken und sich von den Miteigentümern wiederholen.
Die Einnahmen aus einer Vermietung stehen umgekehrt zwar jedem einzelnen Erben zu, werden aber zunächst einmal dem Gesamthandsvermögen der Gemeinschaft gutgeschrieben. Diese Einnahmen werden dann später auf die Miterben verteilt. Daher kann eine Erbengemeinschaft für denjenigen, der die Kosten vollstreckt und somit in eine Immobilie investiert, schnell kostspielig werden, wenn er selber nicht die wirtschaftlichen Vorteile aus den Mieteinnahmen erhält.
Beispiel:
Einnahmen aus Vermietung 24.000 €
Einnahmen aus Umlagen 5.000 €
= Einnahmen Gesamt 29.000 €
abzüglich Verwaltungsaufwand 2.000 €
abzüglich Erhaltungsaufwand 8.000 €
abzüglich Steuerberater 3.000 €
= Überschuss 16.000 €
Ihr Anteil bei vier gleichberechtigten Erben 4.000 €
Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 1.480 €
Die Erträge aus einer Vermietung und Verpachtung versteuern Erbengemeinschaften nicht selber. Stattdessen erfolgt die Besteuerung durch die Erben jeweils einzeln. Hierfür werden sämtliche Einkünfte und Ausgaben in einem Feststellungsbescheid aufgeführt .
Hierfür ist es erforderlich, dass die Beteiligten oder ein beauftragter Bevollmächtigter eine Erklärung zur einheitlichen Feststellung abgibt. Hier drin werden die Beteiligten einen Empfangsbevollmächtigten bestimmen. Diese Vollmacht ist auch für folgende Feststellungs-Zeiträume gültig, sollte diese nicht widerrufen werden.
Für jeden Gesellschafter muss eine Anlage FB ausgefüllt werden. In dieser Anlage sind die Angaben über die Verteilung der Beteiligung an dem Erbe inklusive der Aufteilungsquoten enthalten. Diese Nummerierung bleibt in den Folgejahren gleich.
In dem Feststellungsbescheid muss die Erbengemeinschaft die Einkünfte aus der Vermietung angeben. In diesem Fall ist dies die Anlage V. Zusätzlich ist es erforderlich, dass die Ausgaben erfasst werden, die die Gemeinschaft betreffen, die aber ein Erbe alleine getragen hat. Das können zum Beispiel die Kosten für die Vermietung durch einen Makler sein oder die Kosten für einen Steuerberater. Dieser Feststellungsbescheid wird beim zuständigen Finanzamt eingereicht und jeder Erbe erhält danach einen Bescheid, den er dann zusammen mit seiner Einkommensteuererklärung abgeben muss.
Sämtliche aufgelaufenen Kosten, die mit Ihrer Beteiligung in Zusammenhang stehen, müssen Sie in dem Feststellungsbescheid erfassen. Eine spätere Absetzung der Ausgaben kann nicht in Ihrer individuellen Einkommensteuererklärung erfolgen.
Sie als Vermieter einer Immobilie als Erbengemeinschaft benötigen die gewöhnlichen Dokumente , die Sie für eine Vermietung von Wohneigentum oder gewerblichen Eigentum ebenfalls haben sollten. Im folgenden Beispiel gehen wir von einer Mietwohnung aus:
| Benötigte Dokumente vor Vermietung | Benötigte Dokumente nach Vermietung |
| Selbstauskunft des Mieters | Nachweis Zahlung der Kaution |
| Letzten drei Gehaltsabrechnungen | Unterschriebener Mietvertrag |
| Kopie Personalausweis | |
| SCHUFA Auskunft | |
| Mietvertrag |
Bei dem Mietvertrag müssen Sie bei einer Erbengemeinschaft einige Dinge berücksichtigen, wenn Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermieten möchten. Denn es gibt einige Formalitäten , die der Gesetzgeber hierfür vorgeschrieben hat. Der Vertrag wird immer auf die Miterben abgeschlossen. Diese sollten namentlich aufgenommen werden - ein Vertrag zwischen dem Mieter selber und der Erbengemeinschaft kann angefochten werden! Außerdem müssen natürlich der Mietgegenstand und der Mietzins vereinbart werden.
Das bedeutet natürlich auch, dass sämtliche Miterben den Vertrag unterzeichnen müssen . Sollte dies nicht möglich sein, muss der Stellvertreter den Vertrag unterzeichnen und dies kenntlich machen. Dies erfolgt durch das Kürzel i. V. Sollten Sie diese Formalitäten nicht einhalten, kann es passieren, dass der Mieter behauptet, dass kein Vertrag zustande gekommen ist.
Vermieter ist nicht die Erbengemeinschaft, sondern es müssen alle Miterben im Vertrag als Vertragspartner aufgeführt werden. Das liegt daran, dass die Erbengemeinschaft keine Rechtspersönlichkeit besitzt und daher keinen Vertrag unterschreiben kann.
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