Erben einer Immobilie fragen sich oftmals, ob sie die geerbte Immobilie vermieten sollen oder besser selber bewohnen. Je nachdem, für welche Möglichkeit sie sich entschieden haben, müssen Sie andere steuerliche Aspekte berücksichtigen. Denn bei einer selbstgenutzten Immobilie fällt unter Umständen keine Erbschaftssteuer an. Wir schildern nachfolgend, auf was Sie achten müssen, wenn Sie eine geerbte Immobilie vermieten möchten.
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Als privater Vermieter oder Nachmietersuchender- Erbschaftssteuer fällt nicht an, wenn die Wohnfläche der Immobilie nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt oder der Wert unter 400.000 Euro liegt, wenn die Immobilie größer ist.
- Ist die Immobilien bereits vermietet, gehen 10 Prozent des Verkehrswertes an das Finanzamt.
- Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben der Vermietung zustimmen.
- Sie benötigen die gleichen Dokumente, wie bei einer gewöhnlichen Vermietung, beispielsweise Mietverträge oder einen SCHUFA-Nachweis des künftigen Mieters.
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- Welche Zielgruppe sprechen Sie bei der Vermietung einer geerbten Immobilie an?
- Welche Kosten fallen bei einer Vermietung einer geerbten Immobilie an?
- Welche Steuern fallen bei dem Vermieten einer geerbten Immobilie an?
- Welche Unterlagen brauchen Sie für die Vermietung der geerbten Immobilie?
- Worauf sollten Vermieter achten?
Der Personenkreis, der sich für eine Anmietung einer geerbten Immobilie interessiert, ist letztendlich derselbe, den Sie auch ansprechen würden, wenn Sie ein gekauftes Haus oder eine gekaufte Wohnung vermieten würden. Denn dem Mieter ist es egal, auf welchem Wege Sie zu der Immobilie gekommen sind. Trotzdem gibt es einige Dinge, die Sie unbedingt bei der Vermietung berücksichtigen müssen .
Sobald Sie den Nachlass angetreten haben, sollten Sie dies beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch berichtigen lassen. Hierfür gibt es einen speziellen Antrag. Denn ansonsten wäre der Erblasser auch weiterhin als Eigentümer eingetragen und Sie könnten keine Vermietung vornehmen. Sie können die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach Erbe kostenlos vornehmen. Dadurch beschleunigen Sie zudem die Möglichkeit, Ihre geerbte Immobilie vermieten zu können.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie vermieten, haben Sie auch Kosten. An erster Stelle stehen natürlich die Reparaturkosten , die anfallen, um die Wohnung instand zu halten. Doch es gibt noch einige weitere Kosten, wie zum Beispiel Fahrtkosten oder Kosten für Anzeigen. Ein Großteil davon kann von der Steuer abgesetzt werden . Genau genommen sind dies alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.
Sie müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern, können dafür aber die Ausgaben, die anfallen, um Ihre geerbte Immobilie instand zu halten, davon abziehen. Das sind Renovierungskosten, Inserate und Steuerberatungskosten für dieses Objekt und Wartungskosten. Die Angaben hierfür müssen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ tätigen.
Sammeln Sie sämtliche Belege der Ausgaben und verwahren Sie sie auf, damit Sie diese später in Ihrer Steuererklärung angeben können. Sollten Sie höhere Ausgaben als Einnahmen haben, wird die Steuer mit Ihren anderen Einnahmen verrechnet, sofern vorhanden.
Beispiel:
Einnahmen aus Vermietung im Jahr 6.000 €
Einnahmen aus Umlagen 1.200 €
= gesamte Einnahmen 7.200 €
abzüglich Kosten für Inserate 250 €
abzüglich Fahrtkosten 50 €
abzüglich Reparaturen und Instandhaltungen 8.000 €
= zu versteuernder Einnahmen - 1.100 €
Einkommensteuer Erstattung (Steuersatz 37 %) 407 €
Wer eine Immobilie erbt und diese nicht selber bewohnt bzw. vorhat, sie in den nächsten zehn Jahren zu bewohnen, muss keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt . Dies gilt sowohl für Ehepartner wie auch für Kinder bzw. Enkel. Es gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro , wenn die Immobilie von der Fläche größer ist. Wenn der Wert höher liegt, muss eine Steuer entrichtet werden. Diese fällt auf die Summe des Verkehrswerts an, die den Freibetrag übersteigt.
Wenn Sie hingegen eine Immobilie erben, die bereits vermietet ist, wird das Finanzamt von dem Verkehrswert 10 Prozent abziehen . Wird auch damit der Freibetrag von 400.000 Euro nicht überschritten, dann müssen Erben ohne sonstiges Vermögen keine Erbschaftssteuer zahlen .
Neben dem Mietvertrag gibt es noch einige weitere Dokumente, die Sie benötigen, wenn Sie Ihre geerbte Immobilie vermieten möchten. Dabei geht es vor allem darum, sich selber vor Zahlungsausfällen abzusichern . Auch die Identität müssen Sie zweifelsfrei feststellen mit einem Personalausweis, den Sie sich noch vor Ausstellung des Mietvertrages aushändigen lassen sollten.
Achten Sie unbedingt darauf, ob der Interessent ein ausreichend hohes Einkommen besitzt, um problemlos die monatliche Miete inklusive der Nebenkosten zahlen zu können. Hierfür lassen Sie sich die Lohnabrechnungen und den Arbeitsvertrag vorlegen. Achten Sie darauf, dass der Arbeitsvertrag nicht befristet ist. Bei Selbstständigen müssen Sie sich den letzten Steuerbescheid zeigen lassen. Leider sagt ein regelmäßiges Einkommen noch lange nichts über die Zahlungsmoral aus.
Aus diesem Grund sollten Sie eine Bonitätsauskunft bei der SCHUFA einholen. Diese kostet überall 29,95 Euro. Hier sollte der potenzielle Mieter ausschließlich positive Eintragungen besitzen. Wenn es ein nicht vertragsgemäßes Verhalten gab, lassen Sie besser die Finger von diesem Mieter. In manchen Regionen in Deutschland gibt es auch sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung . Damit bestätigt der vorhergehende Vermieter, dass keine Miete bei ihm mehr offen ist. Damit können Sie die Zahlungsmoral des Interessenten prüfen. Übergeben Sie die Wohnung erst, wenn der Mieter die Kaution bezahlt hat .
Gleichen Sie die im Personalausweis angegebene Adresse mit der vom Mietinteressenten genannten Wohnadresse ab. Denn Mietnomaden, die vor ihren Gläubigern fliehen, melden sich normalerweise nicht um.
| Benötigte Dokumente vor Vermietung | Benötigte Dokumente nach Vermietung |
| Mietvertrag | Bestätigung über Zahlung der Kaution |
| Selbstauskunft | Unterschriebener Mietvertrag |
| Kopie Personalausweis r | |
| SCHUFA Auskunft | |
| Gegebenenfalls Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | |
| Lohnabrechnungen/ Arbeitsvertrag |
Oft ist es so, dass Sie eine Immobilie nicht alleine erben, sondern dass Sie sich das Objekt mit anderen Erben teilen . In diesem Fall gründen Sie mit allen Miterben eine sogenannte Erbengemeinschaft . Das bedeutet, dass Sie als einzelner Erbe nicht alleine einen Mietvertrag abschließen und über die Immobilie verfügen dürfen. Denn schließlich besitzen auch die anderen Erben jeweils einen Anteil daran.
Durch die Erbengemeinschaft kann kein Erbe alleine Entscheidungen treffen. Daher ist es wichtig sich gemeinsam über den Mieter zu einigen. In manchen Fällen ist es angebracht, das Objekt auch besser zu verkaufen. Besonders dann, wenn unter den einzelnen Erben keine Einigkeit besteht. Bei einer Erbengemeinschaft wird übrigens eine extra Einkommensteuererklärung angefertigt und der daraus resultierende Steuerbescheid mit dem zu versteuernden Einkommen muss dann jeder Erbe gesondert bei seiner persönlichen Steuererklärung einreichen.
Benötigen Sie im Zusammenhang mit der Vermietung einen Anwalt oder Steuerberater, zum Beispiel um Sachverhalte bezüglich der Vermietung zu klären, können Sie diese auch von den Mieteinnahmen bei der Steuererklärung abziehen.
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