Durch die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) besteht die Möglichkeit, Steuern mit der Abschreibung auf Gebäude zu sparen. Bei der degressiven Gebäudeabschreibung handelt es sich im Kern um eine Abschreibung mit AfA-Staffelsätzen, die mit Fortlauf der Zeit fallen. Jedoch müssen dafür bestimmte Bedingungen erfüllt sein.
- Die degressive Abschreibung ist nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien möglich.
- Die Alternative zur degressiven Abschreibung ist eine lineare Abschreibung.
- Abgesetzt werden können Anschaffungskosten, Herstellungskosten sowie sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für die Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleichbleibt, sondern mit der Zeit niedriger wird.
Bei der Gebäudeabschreibung ist klar definiert, welche Kosten steuerlich abgesetzt werden können und welche nicht. Abgeschrieben werden können
- Anschaffungskosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten, Architektenhonorar),
- Herstellungskosten und
- anschaffungsnahe Herstellungskosten (Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie).
Grundsätzlich können nur Gebäude abgeschrieben werden, die vermietet oder betrieblich genutzt werden. Damit Eigentümer ihre Mietwohnbauten degressiv abschreiben können, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
| Bedingung: Bauantrag/Erwerb erfolgte | Fiktive Nutzungsdauer | AfA-Staffelsätze |
| … vor dem 01.01.1996. | insgesamt 40 Jahre | 4 Jahre zu je 7,00 % 6 Jahre zu je 5,00 % 6 Jahre zu je 2,00 % 24 Jahre zu je 1,25 % |
| … nach dem 31.12.1995 und vor dem 01.01.2004. | insgesamt 50 Jahre | 8 Jahre zu je 5,00 % 6 Jahre zu je 2,50 % 36 Jahre zu je 1,25 % |
| … nach dem 31.12.2003. | insgesamt 50 Jahre | 10 Jahre zu je 4,00 % 8 Jahre zu je 2,50 % 32 Jahre zu je 1,25 % |
Die degressive Abschreibung ist für Mietimmobilien nur noch dann möglich, wenn der Erwerb oder Bau bis zum 31. Dezember 2015 erfolgten. Ab dem 1. Januar 2016 gilt nur noch eine lineare Abschreibung.
Um zu veranschaulichen, wie die Methode der degressiven Abschreibung in der Umsetzung aussieht, haben wir zu diesem Zweck eine beispielhafte Berechnung vorbereitet.
Der Bauantrag eines Mietobjektes erfolgte im Jahr 2005 und die Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen bei insgesamt 200.000 Euro.
| Jahr | Berechnung |
| 1 | 200.000 € x 4 % = 8000 € |
| 2 | 192.000 € x 4 % = 7680 € |
| 3 | 184.320 € x 4 % = 7371,80 € |
| ... | usw. |
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